نظرًا لأن المكاتب ذات التقنية العالية تجذب الموظفين وكبار المستثمرين… اتبع دليل خبرائنا – ويمكنك أيضًا أن تصبح بارونًا للعقارات

على مدى السنوات القليلة الماضية، كان قطاع العقارات التجارية منطقة محظورة على الاستثمار، حيث تضرر من ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم وتأثير الوباء على التسوق والعمل.

تم تسليط الضوء على القلق العام هذا الأسبوع من خلال إلغاء إطلاق سوق الأوراق المالية لـ Special Opportunities، وهو صندوق استثمار عقاري (Reit) كان يهدف إلى الاستحواذ على عقارات “عالية الجودة” بأسعار منخفضة للغاية من البائعين المتعثرين وصناديق التقاعد. تسعى إلى “التخلص من المخاطر”.

ولكن إذا كان لديك آفاق طويلة وشهية للمخاطرة، فقد تجد هذه لحظة مناسبة لدراسة الفرص.

على سبيل المثال، يُنظر إلى المجمعات المكتبية على أنها منطقة تستحق الاستكشاف – ولكن فقط طالما أنها تتمتع بأحدث التقنيات وأوراق اعتماد خضراء لا تشوبها شائبة.

من الضروري أيضًا ميزات “الطاووس المكتبي” التي تجعل مكان العمل أكثر جاذبية من العمل من المنزل.

وتشمل هذه تراسات على السطح ودشًا فاخرًا وغيرها من مرافق “نهاية الرحلة”.

يطالب المستأجرون بشكل متزايد بمثل هذه الترقيات. في نيسان (أبريل) الماضي، تم محو ما يزيد على 900 مليون جنيه إسترليني من قيمة أبراج كناري وارف في لندن دوكلاندز، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن أماكن الإقامة ينظر إليها البعض على أنها قديمة. يقول مارك آلان، الرئيس التنفيذي لشركة Land Securities Reit، التي تمتلك أضواء ميدان بيكاديللي ومكاتب لامعة بشكل مناسب وصديقة للكوكب في فيكتوريا، إن إشارات الاقتصاد الكلي تبدو أكثر تشجيعاً مما كانت عليه منذ فترة.

ويضيف: “لقد وصلت قيمة الأصول عالية الجودة إلى أدنى مستوياتها إلى حد كبير وستبدأ في النمو في المستقبل المنظور مع ارتفاع الإيجارات”.

بعض صناديق الاستثمار العقارية الراسخة بدأت بالفعل في التجول.

وهي تشمل مركز البيانات والمستودعات العملاقة Segro (المعروفة سابقًا باسم Slough Estates)، وDerwent التي تشمل محفظتها كتلًا في فيتزروفيا، بالقرب من ويست إند في لندن.

وصف لي أحد وكلاء العقارات هذا الحي الواقع شمال شارع أكسفورد بأنه سوق المكاتب “المشتعل”.

تتمتع الحانات والمقاهي والشوارع الفيكتورية في فيتزروفيا بـ “الأجواء” المطلوبة لإغراء عمال الجيل Z.

مجموعات الأسهم الخاصة تنقض أيضا على المباني المكتبية والصفقات الأخرى، في حين يبدو أن المؤسسات البريطانية والأمريكية والأوروبية مثل أفيفا، وأكسا، وبروكفيلد، وإم آند جي، وبي جي آي إم، وهي قسم من شركة التأمين العملاقة برودنشيال، تعتقد أن الأسوأ قد انتهى.

إنهم يقرضون الشركات العقارية، مع التركيز على مراكز البيانات، والخدمات اللوجستية – وبطبيعة الحال، تلك المباني المكتبية الفاخرة. إذا كان هذا يبدو وكأنه منطقة ترغب في المغامرة فيها، فهذا ما تحتاج إلى معرفته.

الحذر قبل الدخول

ربما تكون المشاعر قد تغيرت، لكن الخلفية لا تزال صعبة مع احتمال حدوث المزيد من الصدمات.

ونتيجة لذلك، بلغ متوسط ​​الخصم بين سعر سهم صندوق الاستثمار العقاري وصافي قيمة أصوله في الآونة الأخيرة 50 في المائة، وفقا للأرقام الصادرة عن جمعية شركات الاستثمار (AIC).

على الرغم من أن هذا يبدو وكأنه يمثل فرصة ذهبية، إلا أن داريوس ماكديرموت من FundCalibre يؤكد أنه ليست كل صناديق الاستثمار العقارية عبارة عن صفقات. ويشدد على أهمية “التركيز على القطاع”.

هناك ضجة أكبر بشأن السقائف اللوجستية مقارنة بوحدات الشوارع الرئيسية، والتي يجب أن تضمن أن لدى الصندوق تدفق نقدي كافٍ في شكل إيجارات لتمويل المدفوعات – يجب توزيع 90٪ من دخل صندوق الاستثمار العقاري على شكل أرباح.

هوس الاندماج

وقد تم تصفية بعض صناديق الاستثمار العقاري، بينما يسعى البعض الآخر إلى عمليات اندماج للحصول على الحجم اللازم للازدهار والبقاء.

في الشهر الماضي، استحوذت شركة Tritax Big Box على شركة UK Commercial Property Reit.

لكن هذا هو التفاؤل بالنسبة لشركة الخدمات اللوجستية العملاقة التي تم توسيعها حديثا بقيمة 4 مليارات جنيه استرليني – والتي تشمل مستأجريها أمازون وأرغوس – التي تقوم شركة جيفريز للوساطة بتصنيف Tritax Big Box على أنها “شراء” بسعر مستهدف يبلغ 201 بنس، مقابل السعر الحالي 152 بنس.

اختيار المحترفين

ريتشارد ويليامز، من مجموعة التحليلات QuotedData، يحب شركة Urban Logistics Reit، التي يتم تداولها بخصم 27 في المائة وتتخصص في المستودعات الصغيرة التي تخدم “الميل الأخير” من سلسلة التوريد بين الشركة وعملائها. إنه جزء من قطاع المستودعات الذي يعاني من نقص كبير في المعروض، وفقًا لوليامز.

تمتلك TR Property Investment Trust حصصًا في Land Securities وLondon Metric وSegro ومجموعة واسعة من صناديق الاستثمار العقاري المتنوعة الأخرى في المملكة المتحدة وأوروبا. تتم إدارة الثقة بواسطة Marcus Phayre-Mudge.

ويقول بن ييرسلي من شركة Shore Financial Planning: “أفضل ترك الاختيار لماركوس”.

نظرًا لأن خصم TR Property يبلغ 8 في المائة فقط، فقد لا تحصل على صفقة.

لكنك ستستمتع بخدمات المرشد في منطقة قد تكون مثيرة ولكنها لا تزال مليئة بالمخاطر.