نصف المقترضين من الرهن العقاري يصلحون لمدة عامين: هل يستحق الأمر المخاطرة؟

أظهرت بيانات جديدة أن البريطانيين الذين لديهم قروض عقارية يفضلون صفقات ذات سعر فائدة ثابت لمدة عامين – لكن أحد الخبراء يقول إنهم ربما يرتكبون خطأ بعدم تثبيت سعر الفائدة لفترة أطول.

بين نيسان (أبريل) وحزيران (يونيو) من هذا العام، كانت نصف القروض العقارية الجديدة بإصلاحات لمدة عامين، مع اختيار 36 في المائة فقط منها لصفقات مدتها خمس سنوات، وذلك وفقاً لبنك إنجلترا. واختار باقي المقترضين معدلات فائدة متغيرة مثل برامج التتبع، أو شروط أخرى ذات أسعار ثابتة مثل ثلاث أو حتى 10 سنوات. ويمثل هذا تحولا عن عام 2022، عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع. بعد ذلك، فضل المشترون الإصلاحات لمدة خمس سنوات لأنهم يعتقدون أن هذا سيسمح لهم بإبقاء مدفوعاتهم أرخص لفترة أطول.

اليوم، قد يعتقد المقترضون أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تسير في مسار هبوطي نظرا للتوقعات بأن بنك إنجلترا سيخفض أسعار الفائدة. ومع ذلك، يقول الخبراء أن هذا قد لا يكون هو الحال، مما يعني أن اختيار صفقة رهن عقاري أطول هو أمر يستحق النظر فيه.

قد يأمل بعض المقترضين في العودة إلى بيئة أسعار الفائدة المتدنية التي كانت تتمتع بها قبل عام 2022، عندما انخفضت أسعار الرهن العقاري إلى أقل من 1 في المائة – على الرغم من أن الخبراء يقولون إن هذا غير محتمل إلى حد كبير. وقال بيتر سيمسون (في الصورة)، مدير الرهن العقاري في MPowered: “هناك للأسف ما يقرب من “مشكلة عقلية الذاكرة العضلية” فيما يتعلق بأسعار الفائدة. “يعتقد الناس أنهم سيستمرون في الانخفاض – ومن المحتمل أن يعودوا إلى أسعار الفائدة المنخفضة للغاية التي شهدناها قبل عام 2023. لم يكن هذا غير صحي لسوق الإسكان فحسب، بل كان أيضًا غير مرجح للغاية.” ولم ينخفض ​​معدل التضخم بالسرعة التي كان يأملها بنك إنجلترا، حيث ظل عند 3.8 في المائة في سبتمبر/أيلول، وهي نفس قراءة أغسطس/آب.

وهذا يعني أن سعر الفائدة الأساسي، الذي يؤثر على معدلات الرهن العقاري، من غير المرجح أن يتم تخفيضه هذا العام. وتشير توقعات السوق الحالية إلى أن سعر الفائدة الأساسي لن ينخفض ​​مرة أخرى حتى فبراير من العام المقبل، حيث من المقرر أن ينخفض ​​بمقدار 0.25 نقطة مئوية. وتقول التوقعات إن هذا سيتبعه خفض آخر في الصيف. ومن شأن ذلك أن يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة من 4 في المائة إلى 3.5 في المائة بحلول هذا الوقت من العام المقبل. ومع ذلك، تشير هذه التوقعات نفسها إلى أن نسبة 3.5 في المائة من المرجح أن تكون جيدة كما هي. وحتى لو انخفضت أسعار الفائدة كما هو متوقع، فمن غير المرجح أن يكون لها تأثير فوري على أسعار الرهن العقاري ذات السعر الثابت.

وقال إيمون برندرغاست، المستشار المالي المعتمد في شركة بلانتير للتخطيط المالي ومقرها بروملي، لوكالة الأنباء Newspage: “إلى أن يبدأ التضخم في التراجع بشكل حاسم، سيكافح بنك إنجلترا لتبرير خفض أسعار الفائدة، مما يعني أن تكاليف الاقتراض المرتفعة ستستمر لفترة أطول بالنسبة للأسر والشركات. وقد يستفيد المدخرون بشكل هامشي، ولكن بالنسبة لحاملي الرهن العقاري والشركات الصغيرة، فإن الضغط لم ينته بعد. وهذا يعني أن أولئك الذين يحصلون على قروض عقارية ثابتة لمدة عامين قد لا يروا أسعار فائدة أرخص بكثير مما هي عليه اليوم. يتأثر سعر الرهون العقارية الثابتة بمعدلات مقايضة سونيا – أسعار الفائدة على الإقراض بين البنوك والتي تعتمد على توقعات بشأن مكان أسعار الفائدة في المستقبل.

إن مقايضات سونيا على مدى سنتين وخمس سنوات هي حاليا أقل من المعدل الأساسي لبنك إنجلترا. وهذا يعني أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري يتم تسعيرها بالفعل مع أخذ التخفيضات المستقبلية في أسعار الفائدة في الاعتبار. وهذا هو السبب في أن أرخص سعر ثابت معروض لمدة عامين يبلغ حاليا 3.82 في المائة، في حين أن سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا هو 4 في المائة. اعتبارًا من 21 أكتوبر، بلغت مقايضات سونيا لمدة عامين 3.57 في المائة، ومقايضات الخمس سنوات 3.62 في المائة. قبل ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2022، كان الهامش بين أدنى أسعار الفائدة الثابتة والمقايضات المعادلة أقرب إلى نقطة مئوية واحدة، بدلا من فجوة 0.25 نقطة مئوية التي نراها اليوم.

وهذا يعني أنه بناءً على المسار الحالي، يمكن أن تكون أسعار الفائدة على الرهن العقاري اليوم جيدة بقدر ما ستكون عليه لبعض الوقت، ما لم تتغير توقعات أسعار الفائدة في المستقبل. ولذلك يشعر بعض الخبراء بالقلق من أن المقترضين قد يرتكبون خطأ باختيار أسعار الفائدة الثابتة قصيرة الأجل.

وقال ستيمسون: “لقد ظلت أعداد متزايدة من الأسر ثابتة لمدة عامين عندما تشير البيانات إلى أنه ينبغي عليهم النظر في خيارات أطول أجلا، نظرا لأننا نقترب من قاع دورة أسعار الفائدة”. يتم تسعير القروض العقارية ذات السعر الثابت باستخدام مقايضات أسعار الفائدة التي تأخذ في الاعتبار التخفيضات المستقبلية لسعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا. ومع تسعير اثنين من التخفيضات الإضافية بالفعل في منحنى المبادلة، فمن الممكن أن تكون أسعار الفائدة على الرهن العقاري الآن قريبة من القاع كما ستحصل عليه.

ويحذر ستيمسون من أن أسعار الفائدة يمكن أن ترتفع في المستقبل، مما يعني أن الأسر التي تحدد لمدة عامين في عام 2025 قد تواجه صدمة سيئة عندما يحين موعد إعادة الرهن العقاري في عام 2027. وقال: “هناك قدر كبير من عدم اليقين حول، ليس فقط التضخم والاتجاهات الاقتصادية العامة، التي يمكن أن تحدد الاتجاه المستقبلي للمعدلات، ولكن التأثير المحتمل الذي ستحدثه إعلانات ميزانية راشيل ريفز على الأسواق المالية”.