صفقتان هذا الأسبوع تضمان عملاق الأسهم الخاصة الأمريكية، هما إشارات على أن العقارات التجارية تتحول من منطقة محظورة إلى منطقة ذات اهتمام للمستثمرين في المملكة المتحدة الذين يبحثون عن صفقة.
وراء هذا التغيير في التصور هناك اتجاهات مثل “تحويل المكاتب إلى فنادق” لتوفير مستوى من الراحة من التاسعة إلى الخامسة، وهو ما يحد من جاذبية العمل من المنزل.
هناك أيضًا اعتراف متزايد بأن المباني الصناعية الأقل بريقًا يمكن أن تكون مصدرًا للعائدات الجيدة.
قالت شركة بلاكستون، شركة الأسهم الخاصة الأمريكية – التي تعمل على تجميع إمبراطورية عقارية بقيمة 100 مليار دولار في بريطانيا – إنها قد تقدم عرضاً لشراء Big Yellow، أكبر اسم للتخزين الذاتي في المملكة المتحدة. ويُنظر إلى شركة Big Yellow، وهي شركة تبلغ قيمتها 1.9 مليار جنيه إسترليني وتشتهر بمستودعاتها النابضة بالحياة، على أنها الجوهرة في قطاعها. وقفزت أسهم الشركة بنسبة 20 في المائة بعد هذه الأخبار.
إن تدخل بلاكستون، أكبر مستثمر في العقارات التجارية في العالم، مهم، كما يقول أندرو سوندرز من شور كابيتال. ويوضح: “عندما تتحول مجموعة الأسهم الخاصة إلى الاستحواذ، فهذا يشير إلى أن التقييمات منخفضة وأن هناك فرصًا لتحسين العائدات. إنها بقعة جميلة.
يقول سوندرز إنه في بعض الحالات، من الممكن الحصول على جنيه إسترليني واحد من الأصول العقارية التجارية الجيدة مقابل 50 بنساً.
صاعد: تشمل محفظة هامرسون برنت كروس وحلبة مصارعة الثيران في برمنغهام (في الصورة أعلاه)
وهذا نتيجة لاتساع “الخصم” أو الفجوة بين أسعار أسهم بعض صناديق الاستثمار العقاري (Reits) وصافي قيم أصولها (NAVs).
كان سبب تراجع الأسهم هو ارتفاع أسعار الفائدة مما جعل من صناديق الاستثمار العقارية عرضًا أقل جاذبية وعدم اليقين الاقتصادي. ومع ذلك، حتى في ظل هذه الخلفية، ذهبت شركة بلاكستون للتسوق، واشترت شركة Warehouse Reit في الصيف.
وكما أُعلن أيضًا يوم الاثنين، تبيع مجموعة الأسهم الخاصة الآن مستودعات بقيمة مليار جنيه إسترليني لشركة Tritax Big Box، مقابل حصة 9 في المائة في صندوق الاستثمار العقاري الذي تبلغ قيمته 3.65 مليار جنيه إسترليني.
ومن وجهة نظر بلاكستون، تمتلك شركة تريتاكس بيج بوكس ”عقارات عالية الجودة تتمتع بإمكانات كبيرة لنمو الإيجارات”. لكن أسهمها بخصم 25 في المائة.
وهذا يعكس حالة اليأس التي أحاطت بصندوق ريتس، ولكنه يعكس أيضاً درجة من الخوف من أن الميزانية قد تحتوي على تدابير معادية للملكية التجارية. إذا تحققت هذه الأمور، فقد تنسحب شركة بلاكستون من شركة Big Yellow.
لكن هذا التخوف يعني أن صناديق الاستثمار العقارية ليست مجرد صفقات في حد ذاتها، بل يمكن أن تجد أيضًا عمليات شراء مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية.
وقالت لورا إلكين، مديرة AEW UK Reit: “إن عدم الاستقرار السياسي يؤدي إلى سوء التسعير في الوقت الحالي. هناك الكثير من الفرص ذات الأسعار الجذابة. يتطلع العديد من المستثمرين من القطاع الخاص إلى التنويع.
إذا كنت تشعر أن هذا هو الوقت المناسب لجعل Reits لبنة أساسية في محفظتك الاستثمارية، فهذه هي كيفية وضع بعض الأسس.
مأوى في الحظائر
قد تكون شركة بلاكستون حريصة على شركة Big Yellow، التي تدير حوالي 80 وحدة في لندن والجنوب الشرقي.
لكن مديري الصناديق مثل ماثيو نوريس من شركة جرافيس وألان دوبي من راثبون، الذين يدعمون شركة بيج يلو على المدى الطويل، مصممون على عدم بيع الشركة بسعر رخيص. ويعتبر رقم 2.7 مليار جنيه استرليني بمثابة تقييم معقول، بالنظر إلى أوراق اعتماد رئيس شركة Big Yellow نيكولاس فيتش والرئيس التنفيذي جيمس جيبسون.
يقول دوبي إن الثنائي قاما ببناء المشروع “بشق الأنفس” في مواجهة التخطيط والصعوبات الأخرى. يستشهد نوريس بقوة الجذب التي تتمتع بها العلامة التجارية Big Yellow. ويضيف: “العملاء المحتملون لا يستخدمون التخزين الذاتي على Google، بل يستخدمون Google Big Yellow”.
قد تلوح في الأفق حرب مزايدة لشراء Big Yellow، خاصة وأن الوسطاء Peel Hunt يعتقدون أن شركتي Reits CubeSmart وExtra Space Storage قد تكونان مهتمتين.
حتى قبل بدء هذا الحديث، صنف الوسطاء Big Yellow على أنها “شراء”. ويبلغ سعر السهم 1118 بنساً، وهو ما يعني خصماً بنحو 25 في المائة. وقد حدد أحد الوسطاء سعرًا مستهدفًا قدره 1530 بنسًا. تم تصنيف Tritax Big Box أيضًا على أنه “شراء” بسعر 145 بنسًا الحالي. وقد حدد أحد الوسطاء هدفًا قدره 200 بنس. وهذا يعكس إعادة تقييم هذا الريت.
وكما سلط هذا العمود الضوء على الشهر الماضي، فإن شركة تريتاكس بيج بوكس تتحرك نحو مراكز البيانات – الصروح التي تشغل طفرة الذكاء الاصطناعي. إذا حصل مشروع Reit في موقع Manor Farm بالقرب من مطار هيثرو على الضوء الأخضر، فيمكن أن يكسب Reit 59 مليون جنيه إسترليني من الإيجارات كل عام.
هل تمتد طموحات بلاكستون إلى الاستحواذ على شركة Tritax Big Box بأكملها؟
إنه أمر ممكن دائمًا، ولكن إذا كنت تريد التعرض لهذا الصندوق وغيره من صناديق الاستثمار العقارية بما في ذلك LondonMetric وPrimary Health Properties، فإن أحد الخيارات هو صندوق TM Gravis UK Listed Property، وهو صندوق FundCalibre الأفضل للشراء.
في المنزل في المكتب
“التحويل الفندقي” هو الكلمة الطنانة في سوق المكاتب في لندن حيث أن الطلب على أماكن الإقامة الفاخرة في المقر الرئيسي في ويست إند يفوق العرض. تتميز أماكن العمل هذه بديكور يشبه فندق الخمس نجوم، مع أثاث أنيق ومطابخ جيدة التجهيز.
وهذه الإضافات – التي تساعد على ضمان عودة الموظفين إلى مكاتبهم لمدة أربعة أو خمسة أيام في الأسبوع – ليست إسرافاً.
ويرى نوريس أن “تحويل الفنادق” يجب أن يكون خبراً جيداً بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية مثل ديروينت، وجريت بورتلاند إستيتس، وشافتسبيري إستيت، التي تمتلك مساحات شاسعة من كوفنت جاردن وسوهو.
تتوفر صناديق الاستثمار العقاري هذه أيضًا بخصومات كبيرة. لكن هذا لم يمنع صندوق الثروة النرويجي الذي تبلغ قيمته 1.5 تريليون جنيه استرليني من الاستحواذ على حصة كبيرة في شافتسبري في مارس/آذار، في إشارة إلى أن هذه رهانات جيدة طويلة الأجل للمستثمرين بميزانية أصغر إلى حد ما.
ومن شأن العودة إلى المكتب أن تعزز أيضًا شركة بريتيش لاند، المالكة لمجمع برودجيت في المدينة. إذا كنت مالكًا حاليًا، فقد تتم مكافأة صبرك.
خذ العلاج بالتجزئة
لقد كان الاستنزاف في هاي ستريت هو ما أدى إلى غرق العقارات بالتجزئة فيما يسميه سوندرز “الشتاء النووي”. ولكن هناك شعور بأن الاضطراب الناجم عن التجارة الإلكترونية قد وصل إلى مرحلة الاستقرار وأن المتسوقين يتقبلون التواصل الاجتماعي والجوانب الأخرى للمتاجر المادية.
يمكن أن يشمل المستفيدون من هذا التحول مجموعة هامرسون التي تبلغ قيمتها 1.6 مليار جنيه استرليني، والتي تشمل محفظتها برنت كروس وبولرينج في برمنغهام (في الصورة أعلاه). تم تصنيف هامرسون على أنه “عقد” من قبل المحللين.
هناك خيار آخر وهو NewRiver Reit بقيمة 302 مليون جنيه إسترليني، والذي يتخصص في مراكز التسوق المحلية ويتم تصنيفه على أنه “شراء”. لدى NewRiver عائد أرباح بنسبة 9.7 في المائة.
صندوق AEW Reit بقيمة 169 مليون جنيه إسترليني هو صندوق سخاء بالمثل، مع عائد يبلغ 7.49 في المائة. يعود الفضل في خصم ريت بنسبة 0.6 في المائة فقط إلى استراتيجية تجديد مجمعات التجزئة المتعبة ومن ثم بيعها بربح، فضلا عن الإيمان بمستقبل أكثر إشراقا لشارع هاي ستريت.
واحدة من مشتريات AEW الأخيرة في High Street هي عرض Bancroft Parade للمحلات التجارية في مدينة Hitchin للركاب في هيرتفوردشاير.
يشمل المستأجرون سلسلة المخابز Gail’s التي تعمل كمحفز للإقبال على مواقع البيع بالتجزئة. يمكن أن يكون لصناديق الاستثمار العقاري نفس التأثير على محفظتك الاستثمارية، طالما أنك مستعد للمخاطرة السياسية.
منصات الاستثمار DIY
ايه جي بيل
ايه جي بيل
سهولة الاستثمار والمحافظ الجاهزة
هارجريفز لانسداون
هارجريفز لانسداون
تداول مجاني للأموال وأفكار استثمارية
المستثمر التفاعلي
المستثمر التفاعلي
استثمار برسوم ثابتة يبدأ من 4.99 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا
استثمر
استثمر
الاستثمار في صناديق الاستثمار المتداولة (ETF) بدون رسوم على الحساب والتداول
التداول 212
التداول 212
تداول أسهم مجاني وبدون رسوم حساب
الروابط التابعة: إذا حصلت على منتج، فقد تحصل على عمولة. يتم اختيار هذه الصفقات من قبل فريق التحرير لدينا، لأننا نعتقد أنها تستحق تسليط الضوء عليها. وهذا لا يؤثر على استقلالنا التحريري.
قارن أفضل حساب استثماري بالنسبة لك