لقد اشتريت منزلًا جديدًا قبل بضعة أشهر وسمعت مؤخرًا ضجيجًا في الدور العلوي. عند التفتيش ، لاحظت بعض فضلات الفئران.
سألت جيراني عما إذا كانوا قد سمعوا أو رأوا أي شيء يتعلق بهذا ، وهو ما لم يفعلوه.
ومع ذلك ، قال أحدهم إن المحتل السابق لمنزلي قد طرح سؤالًا مشابهًا عني.
أثناء البيع ، لم أسأل البائع أبدًا أي شيء فيما يتعلق بالفيرمين.
لم يذكروها أبدًا على نموذج TA6 ولم يخرج في مسح الممتلكات.
هل يمكنني المطالبة بالتعويض عن المالك السابق للتكاليف المتكبدة في علاج هذه المشكلة ، أم أنها حالة من المشتري؟ إذا كان بإمكاني المطالبة ، فماذا سيكون الإجراء؟
حزمة الفئران: A IS IS Money Reader New Home مصابة بالفئران
جين دينتون ، من هذا هو المال ، تجيب: تختلف تقديرات عدد الفئران في جميع أنحاء بريطانيا ، لكن من الآمن القول أن هناك ملايين منها.
الفئران البنية شائعة وغالبًا ما توجد حول المنازل والحدائق وفي المناطق الحضرية. يمكن أن تنمو إلى ما بين 15 إلى 27 سم ، مع ذيول طويلة تقريبا مرة أخرى.
القوارض هي مربي غزير الإنتاج ، ووفقًا لـ RSPCA ، يمكن أن تنتج أي شيء من 15 إلى 100 شاب في السنة. تولد الفئران البنية على مدار العام.
البائعون ملزمون قانونًا بتقديم معلومات دقيقة عن ممتلكاتهم للمشترين.
يتم الانتهاء من المستندات مثل نموذج TA6 من قبل البائع ومصمم لمنح المشتري معلومات مهمة عن العقار.
إذا كان البائع يوفر معلومات غير صحيحة أو غير مكتملة ، فقد يكون المشتري ، في بعض الحالات ، قادرًا على تقديم مطالبة بالتعويض ضد البائع ، أو إذا كان في مرحلة سابقة ، يرفض إكمال عملية الشراء.
عند الانتهاء من نموذج TA6 ، لا يُتوقع من البائعين أن يكون لديهم معرفة قانونية أو تقنية ، أو معرفة بالأشياء التي حدثت قبل امتلاكهم للعقار.
لقد قلت إن البائع لم يذكر الفئران أثناء عملية النقل ، ومع ذلك وجدها الآن في دورتك العلوية. لم تقم بإجراء استفسارات مسبقة عن العقد حول الحشرات في العقار.
ليس من الواضح ما إذا كان البائع يعرف أو لا يعرف الفئران ، وهذا التمييز كبير.
لقد طلبت من اثنين من المحامين أفكارهم حول ما إذا كنت في وضع يسمح لك بالاتخاذ إجراء ضد البائع.
يقول جيمس نايلور ، شريك في نايلور محامين ،: إن اكتشاف الفضلات في عقار تم شراؤه حديثًا يتعلق.
ولكن هل يؤدي اكتشاف ما بعد الانتهاء من Vermin إلى مطالبة قانونية؟ يقدم قرار المحكمة العليا مؤخرًا بعض التوجيهات.
وقال جيمس نايلور إن اكتشاف الحشرات في منزل جديد قد لا يؤدي دائمًا إلى مطالبة قانونية
في حالة 2025 ، ظن مشتري قصر Notting Hill 32.5 مليون جنيه إسترليني أنهم يحصلون على قصر بدلاً من جنة Lepidopterist.
بعد الانتهاء ، اكتشفوا العثة.
لقد اجتاحت المشترين أن البائع قد اجتاح المشكلة بموجب السجادة التي يعتبرها العثة ، وفحص المشترين ردود البائع على استفسارات ما قبل التعاقد.
صرح البائع صراحة أنه لم تكن هناك مشاكل فيرمين.
لذلك ، قررت المحكمة أن المشترين يحق لهم الاعتماد على تمثيلات البائع ووجدت أن البائع قد تم تحريف الحقائق المادية. نتيجة لذلك ، كان يحق للمشترين تمزيق العقد.
في حين أن حقائق قضية الإصابة بالعث متشابهة بشكل سطحي ، هناك فروق مهمة.
في قضية العث ، قام المشترون بإجراء استفسارات مباشرة ومحددة بشأن Vermin ، ووجدت أن استجابات البائع خاطئة بالنظر إلى معرفتهم الفعلية.
في السيناريو الحالي ، لم يتم إجراء أي تحقيق محدد فيما يتعلق بـ Vermin ، ولا يوجد دليل على أن ردود البائع على نموذج معلومات خاصية TA6 كانت خاطئة.
علاوة على ذلك ، في قضية العث ، تحول قرار المحكمة إلى معرفة البائع الفعلية بالإصابة الشديدة والطبيعة الخاطئة لردهم على الاستفسارات قبل التعاقد.
في المسألة الحالية ، لا يوجد دليل على أن البائع كان على دراية بمشكلة الفئران أو أنه أجاب زوراً.
لو تم طرح سؤال مباشر حول Vermin ورفض البائع المعرفة ، على الرغم من إدراكه ، ربما كانت مطالبة التحريف عداءًا – حتى لو لم يكن الإصابة واضحًا بسهولة.
بالإضافة إلى ذلك ، في السيناريو الحالي ، لم يحدد مسح ما قبل الشراء أي دليل على الحشرات ، ولا يوجد أي اقتراح بفشل المساح.
إن ذكريات الجار لقضية تاريخية ، في أحسن الأحوال ، لا تشمّع ولا تشكل بالضرورة دليلًا على وجود مشكلة حالية أو معرفة البائع.
تعمل قضية العث بمثابة تذكير بأنه في حين أن المحاكم لن تتسامح مع إجابات خاطئة أو مضللة ، خاصةً عندما يكون البائع على دراية بالمشكلة ، في حالة عدم وجود تحقيق محدد وأدلة على تمثيلات خاطئة – كما في الحقائق الحالية – قد يسود مبدأ “حذار المشتري” بالفعل.
وما لم يبرز المزيد من الأدلة على معرفة البائع وخيانة الأمانة ، فمن غير المرجح أن يكون لدى المطالبة بالتكاليف أرجل.
يقول Manjinder Kaur Atwal ، مدير قانون العقارات في محامو Duncan Lewis ، لسوء الحظ ، فإن وضعك هو وضع يجد العديد من المشترين أنفسهم في: الكشف عن مشكلة غير سارة مع عقار فقط بعد الانتهاء ، دون أي ملاذ واضح.
من الناحية القانونية ، ينطبق مبدأ “Emptor Emptor” ، أو المشتري ، على معظم عمليات شراء الممتلكات السكنية في إنجلترا وويلز. تقع المسؤولية بشكل عام على المشتري للتحقيق في حالة العقار قبل الموافقة على عملية الشراء.
ومع ذلك ، فهي ليست نهاية القصة. هناك عدة زوايا لاستكشافها اعتمادًا على حقائق قضيتك.
يسأل نموذج معلومات خاصية TA6 ، الذي أنجزه البائع ، أسئلة حول حالة العقار ، بما في ذلك وجود الآفات أو الإصابات.
يقول Manjinder Kaur Atwal إن مفتاح النجاح هنا هو تقديم أدلة قوية
إذا أجاب البائع على “لا” على هذا السؤال وكان يعلم أنه كان هناك أو كانت مشكلة في القوارض في الدور العلوي ، فقد تصل إلى تحريف.
لتقديم مطالبة ، ستحتاج إلى إظهار أن البائع على علم بإصابة القوارض وفشلت عمداً في الكشف عنها ، لقد اعتمدت على مضللةهم عند اتخاذ قرار بشراء العقار وأنك تعرضت لخسارة مالية ، مثل تكاليف التحكم في الآفات أو قيمة العقار.
تكمن الصعوبة في إثبات ما يعرفه البائع ومتى. قد يكون الجيران قادرين على التذكر إذا ذكر أي محتلين سابقين القضية ويمكنهم المساعدة في تحديد ما إذا كانت المشكلة طويلة الأمد ، على الرغم من أنها قد لا تظهر بالضرورة أن أحدث البائع يدرك.
إذا لم يتم ذكر أي علامات على الحشرات في الاستطلاع ، فمن غير المرجح أن تتمكن من المطالبة ضد المساح ، ما لم تكن العلامات واضحة لدرجة أن المحترف المختص كان يجب أن يكتشفهم. من الواضح أن القوارض يمكن أن تدخل عقار ما بعد البيع ، لذا فإن التوقيت أمر بالغ الأهمية.
لمتابعة مطالبة التحريف ، من الأفضل أن تبدأ بكتابة خطاب رسمي قبل اتخاذ إجراء للبائع الذي يحدد شكواك وأي خسائر.
ثم قد ترغب في البحث عن إفصاح ما قبل العمل لطلب المعلومات ذات الصلة ، مثل فواتير مكافحة الآفات أو الاتصالات.
إذا رفض البائع المعرفة أو المسؤولية ، فيمكنك إصدار مطالبة في محكمة المطالبات الصغيرة أو محكمة المقاطعة أو المحكمة العليا بمبالغ أعلى.
مفتاح النجاح هنا هو تقديم أدلة قوية ، قام البائع بإخفاء مشكلة فيرمين عن قصد ، وهو أمر ليس سهلاً.
احتفظ بإيصالاتك وإذا كنت تعتقد ، لديك أدلة على أن البائع يعرف هذه المشكلة ، فكر في التحدث إلى محام.
على الرغم من إحباطه ، فإن تكلفة التعامل مع مشاكل القوارض تقع عادةً إلى المشتري ما لم يكن من الممكن عرض تحريف واضح.