لقد اشتريت عقارًا للشراء بغرض التأجير في عام 2007 برهن عقاري مدته 25 عامًا بفائدة فقط، ولم يتبق منه سوى ما يزيد قليلاً عن سبع سنوات.
ويبلغ رصيد الرهن العقاري الآن 117.000 جنيه إسترليني. وهو حاليًا بسعر متغير، لكنني أفكر في التثبيت لمدة عامين مع نفس البنك من أجل تقليل مدفوعاتي الشهرية لأنني أعتقد أن أسعار الفائدة ستكون بطيئة في الانخفاض.
لكنني تقاعدت مؤخرًا وأخذت مبلغًا مقطوعًا من معاش تقاعدي. أفكر في بيع العقار في عام 2032 عند نهاية الرهن العقاري.
بدلاً من إعادة الرهن العقاري، هل يجب أن أفكر في استخدام جزء من المبلغ المقطوع لسداد العقار الآن؟
والبديل هو الاحتفاظ بالمبلغ المقطوع وسداد الرهن عن طريق بيع العقار خلال سبع سنوات، عند انتهاء مدة الرهن.
إذا فعلت ذلك، فهل سأدفع ضريبة أقل على أرباح رأس المال، لأنني سأدفع جزءًا من قيمة العقار إلى مقرض الرهن العقاري ولن أستفيد منه بنفسي؟
مشكلة الملكية: يفكر قارئنا فيما إذا كان سيستخدم مبلغًا مقطوعًا من المعاش التقاعدي لسداد رهنه العقاري الذي يشتريه بغرض التأجير، والذي تبقى له سبع سنوات للتشغيل
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: على الرغم من أنك اشتريت هذا العقار فقط قبل انهيار سوق الإسكان عام 2008، إلا أنه من المأمول أن يكون عقارك المستأجر قد أثبت أنه استثمار جيد على المدى الطويل.
يوجد رهن عقاري كبير بفائدة فقط على العقار، والذي تقول إنه بمعدل فائدة متغير.
وبينما تشير التوقعات الحالية إلى أن بنك إنجلترا سيخفض أسعار الفائدة من 4.75 في المائة إلى 4 في المائة أو 3.75 في المائة بحلول نهاية هذا العام، ليس هناك ما يضمن حدوث ذلك.
التوقعات غالبا ما تكون خاطئة. وفي بداية عام 2024، كانت الأسواق تتوقع أن يخفض البنك المركزي أسعار الفائدة ست مرات على مدار العام. وانتهى الأمر إلى أن يكونا اثنين فقط في النهاية، مع انخفاض أسعار الفائدة من 5.25 في المائة إلى 4.75 في المائة.
في الوقت الحاضر، يبلغ متوسط الإصلاح لمدة عامين على الرهن العقاري للشراء من أجل التأجير 5.34 في المائة، وفقا لشركة Moneyfacts. على رهن عقاري بقيمة 117000 جنيه إسترليني فقط والذي يعادل 520 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.
اعتمادًا على حالتك ونوع العقار ومستوى رأس المال لديك في العقار، قد تتمكن من تحقيق أداء أفضل بكثير من المعدل المتوسط.
أرخص قروض عقارية للشراء بهدف التأجير لمدة عامين بسعر ثابت مع بعض البنوك الكبرى تقل عن 5 في المائة.
على سبيل المثال، تفرض شركة Virgin Money رسومًا تبلغ 4.54 دولارًا أمريكيًا على الإصلاح لمدة عامين مع رسوم ترتيب بنسبة 1 في المائة. بالنسبة لقرضك العقاري الذي تبلغ قيمته 117000 جنيه إسترليني، فإن ذلك يعني دفع 443 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا بفائدة فقط.
سيكون من المفيد التحدث إلى وسيط الرهن العقاري لتقييم خياراتك.
قد يكون سداد جزء من الرهن العقاري مبكرًا باستخدام مبلغ مقطوع للمعاش التقاعدي فكرة جيدة إذا كنت تتطلع إلى التخلص من المخاطر المالية الخاصة بك.
ومع ذلك، لن يتغير التزامك الضريبي على أرباح رأس المال، سواء قمت بسداد الرهن العقاري عن طريق مبلغ مقطوع أو من خلال بيع العقار.
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى كارين نوي، خبير الرهن العقاري في شركة Quilter و ايلينا تودوروفا، مدير وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients.
ما هي قواعد ضريبة الأرباح الرأسمالية؟
تجيب إيلينا تودوروفا: والمثير للدهشة أن مبلغ ضريبة أرباح رأس المال لا يرتبط بمبلغ الدين الذي تحتفظ به على العقار.
يتم احتساب مكاسب رأس المال على نطاق واسع عن طريق خصم سعر الشراء من سعر البيع، فضلا عن أي نفقات مثل رسوم الدمغة، ورسوم الوكيل العقاري، والرسوم القانونية وتكاليف التحسينات الهيكلية.
لا فرق بين ما إذا كان لديك رهن عقاري يجب سداده عند نقطة البيع.
مصلحة الإيرادات والجمارك مهتمة بزيادة قيمة الأصل وليس إذا كانت هناك أي التزامات مرتبطة به.
لا يمكنك خصم أي أموال تنفق على الإصلاح والصيانة الروتينية للممتلكات أيضًا.
كارين نوي، خبيرة الرهن العقاري في شركة كويلتر
هل يجب عليهم سداد الرهن العقاري مع مبلغ معاشهم التقاعدي المقطوع؟
تجيب كارين نوي: إذا كنت تستخدم المبلغ المقطوع للمعاش التقاعدي الخاص بك لسداد بعض أو كل الرهن العقاري، فلن يؤثر ذلك بشكل مباشر على كيفية حساب CGT.
أنت على حق في أن التوقعات تشير إلى أن أسعار الفائدة من المرجح أن تنخفض ببطء نسبيًا.
ومع ذلك، هذا مجرد توقع، لذا فإن اتخاذ القرار بناءً على مواردك المالية الحالية هو أفضل مسار للعمل.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أنه منذ عام 2020، لم يعد بإمكان الملاك خصم فوائد الرهن العقاري من إيرادات الإيجار.
وبدلاً من ذلك، تحصل على خصم ضريبي بنسبة 20% على فوائد الرهن العقاري الخاص بك، مما قد يؤثر على مواردك المالية.
إن استخدام معاشك التقاعدي لتقليل الرهن العقاري يمكن أن يخفض تكاليفك الشهرية، ولكن من المهم أن تفكر في كيفية تأثير ذلك على خطط التقاعد الخاصة بك ونوعية الحياة مع تقدمك في السن.
تضيف إيلينا تودوروفا: فيما يتعلق باستخدام المبلغ الإجمالي الخاص بك لتقليل القرض، سيكون لذلك تأثير على الائتمان الضريبي المحتمل الذي يمكنك المطالبة به في إقرارك الضريبي.
من الناحية الفنية، كلما كان القرض أصغر، انخفض الائتمان الضريبي وارتفعت الضرائب التي ستدفعها على دخل الإيجار.
إيلينا تودوروفا، مديرة وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients
عليك أيضًا أن تفكر في التكلفة البديلة. هل سيكون من الأفضل أن تترك الأموال الموجودة في معاشك التقاعدي حيث يمكن أن تنمو في بيئة معفاة من الضرائب، وتوليد عائد تقاعدي أعلى؟
أو تخفيض معاشك التقاعدي، الأمر الذي سيولد دخلاً شهريًا أقل مع توفير مبلغ معين من سعر الفائدة؟
سيكون لسحب أموال التقاعد تأثير طويل المدى على معاشك التقاعدي الخاص بك، كما أن سداد الأقساط الآن سيؤدي إلى انخفاض فوري في الرهن العقاري الذي تدفعه.
قبل اتخاذ أي قرار نهائي، أوصي بالتحدث إلى مستشار ضريبي ومستشار مالي وبالطبع وسيط رهن عقاري.
هل يجب عليهم إصلاح معدل الرهن العقاري المتغير؟
تجيب كارين نوي: إذا قررت الاستمرار في سداد الرهن العقاري وعدم سداده، فإن التحول إلى سعر ثابت سيمنحك دفعات أكثر قابلية للتنبؤ بها ويمكن أن يوفر لك المال على المدى القصير.
إذا أخذت إصلاحًا لمدة عامين، فسيكون لديك خيار إعادة التقييم عندما تكون الأسعار أقل.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.