واختار المزيد من البريطانيين الحصول على رهن عقاري لمدة عامين في السنوات الأخيرة، حيث قاموا بالتحوط لرهاناتهم على انخفاض أسعار الفائدة.
كشفت بيانات هيئة مراقبة السلوكيات المالية (FCA) التي تم تأمينها بموجب طلب حرية المعلومات (FOI) من قبل مدير الثروات Quilter، عن زيادة في شعبية القروض العقارية المتعقبة لمدة عامين على مدى السنوات الثلاث الماضية.
وأظهر ارتفاعًا بنسبة 87 في المائة في عدد الرهون العقارية لمدة عامين التي تم الحصول عليها منذ عام 2021.
وارتفع عدد الأسر التي لديها أجهزة تتبع من 86212 في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2021 إلى 160787 في الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام.
إبقاء خياراتهم مفتوحة: أدى تقلب أسعار الرهن العقاري إلى قيام المزيد من أصحاب المنازل بإبرام صفقات تعقب – والتي يمكن أن تكون أرخص وأسهل للخروج منها مقارنة بسعر ثابت
تتبع القروض العقارية المتعقبة المعدل الأساسي لبنك إنجلترا، بالإضافة إلى نسبة مئوية محددة.
على سبيل المثال، يمكن أن يدفع شخص ما السعر الأساسي بالإضافة إلى 0.75 في المائة علاوة على ذلك باستخدام جهاز التتبع. مع معدل أساسي قدره 5 في المائة، فإنهم سيدفعون 5.75 في المائة في الوقت الحاضر.
ولكن إذا تم تخفيض سعر الفائدة الأساسي إلى 4 في المائة، فإن سعر الفائدة سينخفض إلى 4.75 في المائة.
الميزة الرئيسية لصفقات التتبع هي أنها لا تأتي عادة مع رسوم السداد المبكر.
إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري خلال العام أو العامين القادمين، فيمكن لأي شخص لديه صفقة تعقب التحول إلى صفقة ثابتة أرخص عندما يشعر أن هذا هو الوقت المناسب.
والمقايضة هي أن الأسعار على صفقات التتبع عادة ما تكون أكثر تكلفة من السعر الثابت.
لماذا الطفرة في تعقب الرهون العقارية؟
يشير ارتفاع شعبية الرهون العقارية المتعقبة إلى أن المزيد من المقترضين يتطلعون إلى إبقاء خياراتهم مفتوحة، بسبب توقعات انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل القريب.
خفض بنك إنجلترا أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات في الأول من أغسطس، ومن المتوقع على نطاق واسع أن يستمر في خفض أسعار الفائدة خلال الأشهر المقبلة.
في الوقت الحاضر، تقوم الأسواق بتسعير تخفيض واحد أو اثنين إضافيين في أسعار الفائدة في عام 2024. وإذا كانت التوقعات صحيحة، فقد يعني هذا أن السعر الأساسي سينخفض إلى 4.75 في المائة أو 4.5 في المائة بحلول نهاية عام 2024.
إن أكثر المتنبئين تفاؤلاً بشأن تخفيضات أسعار الفائدة يتوقعون انخفاض سعر الفائدة الأساسي إلى 3 في المائة بحلول نهاية العام المقبل، مع تكرار محللي جولدمان ساكس توقعات سعر الفائدة هذه الشهر الماضي.
وهذا المسار الهبوطي الضمني لأسعار الفائدة يمنح العديد من حاملي الرهن العقاري الثقة في أن أسعار الرهن العقاري سوف تستمر في الانخفاض. من المرجح أن ينتظر المتتبعون ما يعتبرونه الوقت المناسب لإصلاحه.
هل الآن هو الوقت المناسب للحصول على قرض عقاري متعقب؟
في حين أن الميزة الكبيرة للرهن العقاري المتتبع هي المرونة، إلا أن الجانب السلبي هو أنها تميل إلى أن تكون أكثر تكلفة من المعدلات الثابتة في الوقت الحاضر.
وهذا يعني أن الأمر قد يتطلب المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة قبل أن ينخفض سعر الفائدة على المتتبعين إلى ما دون ما يمكن أن يحصلوا عليه إذا تم تثبيته اليوم.
أما أدنى معدلات التتبع لمدة عامين، دون رسوم السداد المبكر، فهي حاليا أعلى من 5 في المائة.
ويقدم بنك باركليز فائدة بنسبة 5.15 في المائة (السعر الأساسي زائد 0.15 في المائة)، ويقدم بنك نيشن وايد نسبة 5.19 في المائة (السعر الأساسي زائد 0.19 في المائة).
وفي الوقت نفسه، فإن أدنى الإصلاحات لمدة خمس سنوات وسنتين أقل من 4 في المائة، مما يعني وجود فجوة كبيرة في البداية.
يقول مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients، إنه بينما كان هناك وقت كان يرى فيه المزيد من المتتبعين، فإن العدد الذي يأخذهم يتضاءل بالفعل.
ويعتقد أن نحو 90 في المائة من القروض العقارية التي رتبوها في أيلول (سبتمبر) كانت لصفقات ثابتة.
يقول هاريس: “على مدى الأشهر القليلة الماضية، ومع انخفاض أسعار الرهون العقارية ذات السعر الثابت، زادت نسبة الإصلاحات التي تم اتخاذها”.
“إذا اخترت أداة التتبع، فستجد أنها أكثر تكلفة في البداية على الأقل، فضلاً عن أنها ستتركك عرضة للزيادات المحتملة في الأسعار.
“إذا كنت لا تستطيع تحمل الوقوع في الخطأ – أي أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة فسوف تجد صعوبة في سداد الرهن العقاري الخاص بك – فعليك أن تفكر في الحل.
وتبدأ أسعار الفائدة لمدة عامين من 3.89 في المائة، وتبدأ أسعار الفائدة لمدة خمس سنوات من 3.69 في المائة، بينما تبدأ أسعار الفائدة لمدة عامين من 5.15 في المائة.
“النقاش الحالي بالنسبة للعملاء – ما لم تتفوق المرونة على كل شيء آخر – هو طول فترة الإصلاح التي يجب اتخاذها – سنتين أو خمس سنوات – بدلاً من اختيار أداة التتبع.”
تم الإصلاح: يقول مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients، إن معظم المقترضين يختارون صفقات بسعر ثابت في الوقت الحالي
لكن هذه المرونة قد تكون مهمة بالنسبة لبعض الناس.
على سبيل المثال، الشخص الذي يقترب من نهاية صفقته الحالية، ولكن لديه خطط للبيع في العام المقبل، قد لا يرغب في الالتزام بالإصلاح لمدة عامين.
إذا لم يقوموا بإعادة الرهن العقاري، فسوف يقعون على سعر الفائدة المتغير القياسي (SVR) للمقرض.
ولكن مع وصول متوسط معدل SVR حاليًا إلى 8 في المائة، وفقًا لـ Moneyfacts، فقد يكون من الحكمة التحول إلى صفقة تعقب – حتى لو كانت تتضمن رسومًا على المنتج.
“أجهزة التتبع أيضًا.” “يتمتع بعض المقرضين بالشفافية فيما يتعلق بالمعدلات المتغيرة الأخرى – لم يخفض بعض المقرضين سعر الفائدة المتغير القياسي بمقدار 25 نقطة أساس كاملة منذ آخر خفض لسعر الفائدة الأساسي من 5.25 إلى 5 في المائة”.
يقول رافيش باتل، المدير ومستشار الرهن العقاري الأول في شركة الوساطة العقارية Reside Mortgages، إن مزايا المتتبع تعتمد حقًا على ظروف المشتري وموقفه من المخاطر.
وقال: “إن أسعار التتبع مرنة وتقدم قيمة جيدة حيث يمكن للمشترين الاستفادة من انخفاض سعر الفائدة خلال فترة الصفقة أو التحول إلى سعر ثابت في حالة بدء سعر الفائدة في الارتفاع، ومع ذلك، فإن سعر التتبع ليس مناسبًا للجميع.
“إن عملك ودخلك وقدرتك على التعامل مع المدفوعات الشهرية المتغيرة المحتملة تلعب دورًا حيويًا في تقييم مدى ملاءمة معدل التتبع.”
هل من المحتمل أن تنخفض معدلات الرهن العقاري أكثر من ذلك بكثير؟
من المحتمل أيضًا أن يكون هناك عيب رئيسي واحد في عقلية متتبع الرهن العقاري، وهو أن معدلات الرهن العقاري تطلعية، وتميل إلى تسعير التغيرات المستقبلية في أسعار الفائدة في وقت مبكر جدًا.
يخضع تسعير الرهن العقاري ذو السعر الثابت للمقرضين إلى حد كبير لأسعار مبادلة سونيا – أسعار الإقراض بين البنوك والتي هي في الأساس أظهر ما يعتقده المقرضون أن المستقبل يخبئه لمعدلات الرهن العقاري.
في الوقت الحالي، يشيرون إلى أن الرهون العقارية قد لا تصبح أرخص بكثير.
واعتباراً من 30 سبتمبر/أيلول، بلغت نسبة مقايضات الخمس سنوات 3.59 في المائة، وبلغت مقايضات السنتين 3.86 في المائة – وكلاهما يتجه إلى مستوى أقل بكثير من المعدل الأساسي الحالي.
ويبلغ أدنى سعر ثابت لمدة خمس سنوات حاليًا 3.69 في المائة، وأدنى سعر ثابت لمدة عامين يبلغ حاليًا 3.89 في المائة. من منظور تاريخي، من النادر أن تنخفض أدنى الصفقات الثابتة إلى ما دون مقايضات سونيا المعادلة لها.
قال بيتر ستيمسون، رئيس قسم المنتجات في شركة MPowered Mortgages، لـ This is Money مؤخرًا: “من منظور الهامش، فإن بيئة الإقراض الحالية ليست أقل من مجرد عنف.
“إن المنافسة بين المقرضين هي الأكثر حدة التي رأيتها خلال الثلاثين عامًا الماضية من العمل في هذه الصناعة.
“حتى لو قام بنك إنجلترا بتخفيض سعر الفائدة الأساسي، فإن معظم التخفيضات في سعر الفائدة يتم تسعيرها من قبل المقرضين – على الرغم من أنه إذا قام البنك بتخفيض سعر الفائدة بشكل أسرع وأكثر شدة مما كان متوقعًا، فقد يعني ذلك انخفاض أسعار الفائدة مرة أخرى.”
لا تعتمد على توقعات السوق
في حين أن المتتبع قد يبدو فكرة جيدة الآن مع توقع انخفاض أسعار الفائدة، إلا أنه إذا علمتنا السنوات القليلة الماضية أي شيء، فهو عدم الثقة في توقعات السوق تمامًا.
على سبيل المثال، في بداية العام، كانت الأسواق تسعر ستة أو سبعة تخفيضات في أسعار الفائدة الأساسية لعام 2024. وكان ذلك سيؤدي إلى انخفاض سعر الفائدة الأساسي إلى أقل من 4 في المائة في كانون الأول (ديسمبر).
يقول بيتر ستيمسون، رئيس فريق تطوير المنتجات في MPowered Mortgages، إن أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد تم بالفعل تسعيرها في ظل تخفيضات أسعار الفائدة المستقبلية
سريعًا إلى اليوم، والمعدل الأساسي هو 5 في المائة.
ويقول وسيط الرهن العقاري رافيش باتل: “لقد كانت الحالة الاقتصادية الحالية بمثابة مفاجأة كبيرة لكثير من الناس، حيث كانت معدلات الفائدة منخفضة في المملكة المتحدة لأكثر من عقد من الزمن.
“لقد كان الارتفاع المفاجئ في أسعار الفائدة صعبا على العديد من الأسر، لذا يجب على المشترين الآن أن يفكروا دائما في أسوأ السيناريوهات.”
تضيف شارلوت نيكسون، خبيرة الرهن العقاري في شركة كويلتر: “من المهم بالنسبة للمقترضين أن يأخذوا في الاعتبار الآثار الطويلة الأجل والتقلبات المحتملة في أسعار الفائدة.
“يجب عليك أيضًا أن تفكر في الخسائر العاطفية التي قد يلحقها بك الرهن العقاري. إذا كنت عرضة للقلق بشأن المال، فقد تجد نفسك مهووسًا بشكل مفرط بالسعر الأساسي لبنك إنجلترا.
'يجب الموازنة بين فوائد برنامج التعقب وأمان معرفة المبلغ الذي ستدفعه كل شهر.
“بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في تعقب الرهن العقاري، من المهم البقاء على اطلاع باتجاهات السوق وطلب المشورة المهنية للتأكد من أن خيار الرهن العقاري الخاص بهم يتوافق مع أهدافهم المالية وقدرتهم على تحمل المخاطر.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.