شهدت الأشهر الأخيرة انتعاشًا قويًا في صناديق الاستثمار العقاري (REITs). ففي الفترة من 1 يوليو إلى 16 أغسطس 2024، ارتفع مؤشر S&P 500 العقاري بنسبة 9.9%، متجاوزًا مكاسب 1.4% التي حققها مؤشر ستاندرد آند بورز.
كانت توقعات السوق بشأن تغيير سياسة أسعار الفائدة التي ينتهجها بنك الاحتياطي الفيدرالي هي المحرك الرئيسي لهذا الارتفاع. وعادة ما تتأثر صناديق الاستثمار العقاري بالتغيرات في أسعار الفائدة بسبب اعتمادها على التمويل الخارجي.
ورغم هذا الأداء الإيجابي، يظل محللو ويلز فارجو حذرين بشأن قطاع العقارات ولديهم وجهة نظر سلبية بشأن صناديق الاستثمار العقاري.
إن الموقف الحذر الذي يتخذه بنك ويلز فارجو تجاه صناديق الاستثمار العقاري وقطاع العقارات الأوسع قائم منذ عدة سنوات.
منذ مارس 2022، صنف المحللون باستمرار قطاع العقارات في مؤشر ستاندرد آند بورز 500 على أنه غير مواتٍ مقارنة بقطاعات أخرى في مؤشر ستاندرد آند بورز 500. وحتى مع الارتفاع الأخير في صناديق الاستثمار العقاري، ظل موقف ويلز فارجو دون تغيير. ويعود تشكك شركة الوساطة إلى عدة اعتبارات رئيسية.
أولا، تشير البيانات التاريخية إلى أن انخفاض أسعار الفائدة لا يضمن دائما الأداء القوي لصناديق الاستثمار العقاري. وعلى الرغم من بيئة أسعار الفائدة المواتية من عام 2020 إلى عام 2022، ظل الأداء النسبي لصناديق الاستثمار العقاري مخيبا للآمال. ويلقي هذا الاتجاه التاريخي بظلال من الشك على استدامة المكاسب الأخيرة.
“ثانياً، أظهرت صناديق الاستثمار العقاري قوة نسبية ضعيفة لسنوات، ونحن لسنا مقتنعين بأن هذا الاتجاه الطويل الأجل قد تغير”، كما قال المحللون. يثير الاتجاه الطويل الأجل للأداء الضعيف تساؤلات حول ما إذا كانت التحسينات الأخيرة تمثل تحولاً كبيراً أم أنها مجرد شذوذ مؤقت.
ثالثا، يتوقع المحللون تباطؤ الاقتصاد الأميركي حتى أوائل عام 2025. وقال المحللون: “إذا حدث هذا، فإننا نشك في أن المجالات الأكثر حساسية اقتصاديا مثل العقارات قد تعاني. وعلاوة على ذلك، يوضح الرسم البياني أدناه أنه في السنوات الأخيرة، ارتفعت قروض العقارات المتأخرة إلى مستويات لم نشهدها آخر مرة في عام 2013”.
في حين يتوخى بنك ويلز فارجو الحذر بشكل عام فيما يتعلق بالقطاع العقاري، فإنه يحدد العديد من القطاعات الفرعية باعتبارها أقل دورية وتستفيد من اتجاهات محددة.
تزدهر صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في مراكز البيانات بسبب الطلب المتزايد على تخزين البيانات ومعالجتها. وتستفيد صناديق الاستثمار العقاري الصناعية من التغيرات التي طرأت على التجارة الإلكترونية وسلسلة التوريد. وتتمتع صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في التخزين الذاتي بالمرونة في ظل الظروف الاقتصادية المختلفة.
تتوسع صناديق الاستثمار العقاري في مجال الاتصالات مع نمو البنية التحتية للشبكات وإمكانية الاتصال. وتبدو هذه القطاعات الفرعية أكثر وعدًا في مجال العقارات بشكل عام.
وقد قامت شركة ويلز فارجو مؤخرا بتعديل توقعاتها بشأن العديد من القطاعات. ففي مذكرة مؤرخة 6 أغسطس، قامت الشركة بترقية تصنيفها لأسهم الشركات الصغيرة في الولايات المتحدة، مما يشير إلى أن أسوأ التحديات التشغيلية ربما تكون قد مرت.
تم ترقية خدمات الاتصالات بسبب اتجاهات النمو العلمانية القوية في مجالات مثل البحث ووسائل التواصل الاجتماعي والذكاء الاصطناعي. تم تخفيض تصنيف الرعاية الصحية حيث تتوقع ويلز فارجو التحول نحو نمو اقتصادي أسرع.
لقد لاحظ بنك ويلز فارجو زيادة في فروق أسعار الفائدة الائتمانية ضمن مؤشر بلومبرج لسندات الشركات الأمريكية عالية العائد وسط التقلبات الأخيرة في السوق. إن هذا الارتفاع في فروق أسعار الفائدة الائتمانية يخلق نقطة دخول جذابة لأدوات الدخل الثابت عالية العائد الخاضعة للضريبة.
تعكس الإرشادات المحدثة لشركة الوساطة موقفًا أكثر حيادية بشأن السندات ذات العائد المرتفع، مع الاعتراف بالأساسيات المحسنة مثل تغطية الفائدة بشكل أفضل وانخفاض معدل التخلف عن السداد.
وعلى الرغم من أن نشاط عمليات الدمج والاستحواذ ظل أقل من المتوسطات طويلة الأجل، فقد ارتفع بشكل طفيف. ويرجع هذا إلى التفاؤل بشأن تباطؤ اقتصادي محتمل وخفض أسعار الفائدة في المستقبل.
إن شروط الصفقة الحالية تتماشى مع الاتجاهات التاريخية، ولكن أسعار الفائدة المرتفعة وعدم اليقين الاقتصادي لا يزالان يحدان من نشاط الصفقات.