ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة في الأعوام الأخيرة، حيث بلغت أعلى معدلات الرهن العقاري لآجل 30 عاماً منذ أكثر من عقدين من الزمن.
بسبب التضخم، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لخفض الإنفاق، كل ذلك في حين ارتفعت أسعار الرهن العقاري معه.
من عام 2022 إلى عام 2023، رفع البنك المركزي سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية – وهو المعدل الذي تقترض به البنوك الأموال من بعضها البعض – 11 مرة، مما جعله ينتقل من صفر في المائة إلى 5.25-5.50 في المائة، حسبما ذكرت ياهو فاينانس.
واليوم، يبلغ متوسط معدل الرهن العقاري الشهري على منزل جديد 2256 دولارًا، أي أعلى بنحو سبعة بالمائة عن العام الماضي، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
ورغم أنه من غير الواضح متى ستنخفض معدلات الرهن العقاري بالضبط، توقعت شركتان للرهن العقاري، فاني ماي وجمعية المصرفيين للرهن العقاري، أن الأسعار المرتفعة قد تنخفض تدريجيا بحلول نهاية عام 2025.
اليوم، يبلغ متوسط معدل الرهن العقاري الشهري على منزل جديد 2256 دولارًا، أي أعلى بحوالي سبعة بالمائة مقارنة بالعام الماضي.
وتوقعت شركتا الرهن العقاري، فاني ماي وجمعية المصرفيين للرهن العقاري، أن الأسعار المرتفعة قد تنخفض تدريجياً بحلول نهاية عام 2025.
أثارت المعدلات المرتفعة الحذر بين أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى البيع والمشترين الذين يتطلعون إلى شراء منزل جديد في اقتصاد اليوم.
وقال إدوارد سيلر، نائب رئيس جمعية المصرفيين للرهن العقاري: “انخفضت ظروف القدرة على تحمل تكاليف مشتري المنازل بشكل أكبر حيث ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى من 7 بالمائة في أبريل، مما أدى إلى تهميش العديد من المشترين المحتملين من دخول سوق الإسكان”.
“بالإضافة إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري، هناك حاجة ماسة إلى المزيد من مخزون المساكن في الأسواق في جميع أنحاء البلاد هذا الصيف للتخفيف من هذه الظروف الصعبة المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف.”
اعتبارًا من الربع الثالث – من يوليو إلى سبتمبر من هذا العام – من المتوقع أن تصل أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 7.1 في المائة، ولكن بحلول الربع الرابع من العام المقبل – من أكتوبر إلى ديسمبر – ستنخفض المعدلات إلى 6.6 في المائة، وفقًا لـ فاني ماي.
كشفت جمعية المصرفيين للرهن العقاري أنه خلال الربع الثالث من عام 2024، من المتوقع أن تصل معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.7 بالمائة، وبحلول نهاية عام 2025، ستنخفض إلى 5.9 بالمائة.
وحذر الخبراء من أن الطريقة الوحيدة لرؤية انخفاض معدلات الرهن العقاري هي رؤية تكاليف التضخم تنخفض أيضًا.
وقال إيفان لوتشاكو، متخصص في قروض الإسكان في شركة تشرشل للرهن العقاري: “من أجل رؤية تحسن الأسعار، نحتاج إلى رؤية انخفاض أرقام التضخم، وتباطؤ خلق فرص العمل الجديدة، وربما زيادة طلبات البطالة”.
أثارت المعدلات المرتفعة الحذر بين أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى البيع والمشترين الذين يتطلعون إلى شراء منزل جديد في اقتصاد اليوم
يعتقد لوتشاكو أن التكاليف يمكن أن تبدأ في الانخفاض بحلول نهاية هذا العام، لكنه ليس متفائلًا تمامًا.
وقال: “هذه كلها علامات اقتصادية على التباطؤ الذي سيحفز بنك الاحتياطي الفيدرالي على اتخاذ إجراءات لخفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، الأمر الذي سيكون له تأثير يتدرج إلى خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري”.
تعتقد جينيفر بيستون، نائبة الرئيس الأولى للإقراض العقاري بسعر مضمون، أن الطريقة الوحيدة التي يمكن أن تنخفض بها القروض العقارية هي إذا انخفض التضخم معها.
وقال بيستون لموقع Yahoo Finance: “لكي تنخفض أسعار الفائدة، نحتاج إلى رؤية التضخم يتراجع”.
“استنادًا إلى التوقعات الاقتصادية الحالية، يبدو أن هذا قد يؤدي إلى انخفاض محتمل؛ ومع ذلك، فإن جميع التوقعات كانت خاطئة خلال العامين الماضيين.
وعلى الرغم من أنه من المتوقع أن تنخفض المعدلات في العام المقبل، إلا أن الخبراء لا يعتقدون أنها ستصل إلى ثلاثة أو أربعة بالمائة كما فعلت خلال جائحة كوفيد-19.
ويعتقد نيل كريستيانسن، المتخصص في قروض الإسكان في شركة تشرشل للرهن العقاري، أن الطريقة الوحيدة التي قد تنخفض بها أسعار الفائدة على الرهن العقاري هي دخول أمريكا في “ركود عميق”.
وقال كريستيانسن: “إذا رأى بنك الاحتياطي الفيدرالي أن الاقتصاد يتباطأ ويتوقف، فيمكنه خفض أسعار الفائدة بشكل كبير لتحفيزه، ولكن بالطريقة التي تسير بها الأمور، لا أرى خفضًا كبيرًا في أسعار الفائدة في أي وقت قريب”.
وحذر الخبراء من أن الطريقة الوحيدة لرؤية انخفاض معدلات الرهن العقاري هي رؤية تكاليف التضخم تنخفض أيضًا
ومع حالة عدم اليقين التي تلوح في الأفق بشأن معدلات الرهن العقاري، اقترح بيستون أن يقوم كل من المشترين والبائعين بتحليل الأرقام لتحديد متى يجب عليهم دخول السوق.
وقالت: “بالنسبة للأشخاص الذين ينتظرون انخفاض الأسعار، غالبًا ما أعرض الدفعة الآن مقابل نسبة أقل في المائة”.
“إن تأثير انخفاض السعر على دفعتك يكون أكثر دراماتيكية عند عملية شراء بقيمة مليون دولار مقارنة بعملية شراء بقيمة 100000 دولار.”
وحذر لوتشاكو من أنه على الرغم من احتمال انخفاض معدلات الرهن العقاري، فمن غير المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل.
وأضاف أنه إذا دخل الكثير من الناس إلى السوق بسبب احتمالية انخفاض الأسعار، فإن الطلب سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.
بالنسبة للأشخاص الذين يستأجرون حاليًا، اقترح الخبراء أنه إذا كان بإمكانك التأهل للحصول على معدل رهن عقاري والعثور على دفعة يمكنك تحملها، فيجب عليك التفكير في دخول السوق.
إن شراء منزل عاجلاً يمكن أن يمنح الأشخاص فرصة إعادة التمويل لاحقًا إذا انتهت الأسعار بالانخفاض.
وقال كريستيانسن: “تستمر أسعار المنازل في الارتفاع بنسبة 5% إلى 6% على أساس سنوي، ومع خسارة ارتفاع قيمة القروض وسداد القروض، كلما طال انتظار المشتري، كلما فقد فرصة تحسين صافي ثروته”.
من خلال التسوق للحصول على “رهن عقاري مفترض”، يمكن للمشترين العثور على منزل بسعر فائدة منخفض محدد وتحويل الرهن العقاري إلى أسمائهم، مما يوفر لهم في بعض الأحيان آلاف الدولارات شهريًا
هناك تكتيك غير معروف يمكن أن يساعد في خفض التكاليف وجعل الملكية في متناول الجميع.
من خلال التسوق للحصول على “رهن عقاري مفترض”، يمكن للمشترين العثور على منزل بسعر فائدة منخفض محدد وتحويل الرهن العقاري إلى أسمائهم، مما يوفر لهم أحيانًا آلاف الدولارات شهريًا.
ما يقدر بنحو 23 في المائة من القروض العقارية النشطة يمكن افتراضها، وفقا لشركة البيانات إنتركونتيننتال إكستشينج – ولكن ليس كل المشترين مؤهلين لتولي واحدة.
بدأت شركات البحث عن العقارات في وضع علامة على المنازل ذات الرهن العقاري المفترض، والعديد منها لديها معدلات فائدة منخفضة تصل إلى 2%، أي أقل من نصف المتوسط الحالي البالغ 7.09% على القروض الثابتة لمدة 30 عامًا.