لندن (رويترز) – تهدد منطقة Bedlam في سوق الرهن العقاري البريطاني البالغة قيمته 1.5 تريليون جنيه إسترليني (1.9 تريليون دولار) ، والتي تغذيها الاضطرابات في أسواق المال ، بإحداث ركود متجدد في نشاط الإسكان والألم المالي لأصحاب المنازل على قدم المساواة مع أواخر الثمانينيات. .
أعاد المقرضون تسعير وسحب عروض قروض الإسكان مرارًا وتكرارًا في الأسابيع الأخيرة في تدافع لمواكبة تكاليف التمويل المرتفعة ، مدفوعة بتوقعات برفع أسعار الفائدة من بنك إنجلترا في الوقت الذي يكافح فيه التضخم المرتفع بعناد.
ليس فقط مشتري المنازل المحتملين والبائعين القلقين ، ولكن أيضًا أصحاب الرهن العقاري الحاليون هم الذين يواجهون زيادات مذهلة في السداد عند انتهاء صلاحية صفقاتهم المحددة المدة.
قال أحد كبار المصرفيين في بريطانيا: “القلق عند مستوى مرتفع” ، مشيرًا إلى عدم الاستقرار في أسعار المنتجات وتوافرها مما جعل من الصعب على كل من المقرضين والمقترضين سداد مبالغهم.
قال المصرفي: “القلق الذي يسببه هذا يتسبب في أضرار أطول”.
ينتظر المستثمرون ليروا إلى أي مدى سيضر هذا بنشاط سوق الإسكان ، التي تعافت في أوائل عام 2023 من اضطرابات الخريف التي أثارتها الأجندة الاقتصادية “الميزانية المصغرة” لرئيس الوزراء السابق ليز تروس.
يتمتع سوق الإسكان بأهمية كبيرة في الاقتصاد البريطاني الذي يحركه الاستهلاك ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بثقة المستهلك.
أصبح HSBC (HSBA.L) أحدث مقرض رئيسي يعلن يوم الأربعاء عن تغيير في خط الرهن العقاري ، مع ارتفاع معدلات الفائدة يوم الخميس.
قال HSBC: “نحن نركز بشدة على دعم العملاء من خلال الضغوط الحالية وتوفير الوصول إلى صفقات جيدة. ومع ذلك ، زادت تكلفة الأموال في الأيام الأخيرة ، ومثل البنوك الأخرى ، كان علينا أن نعكس ذلك في معدلات الرهن العقاري لدينا”. تصريح.
ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري على صفقات الرهن العقاري الجديدة لمدة عامين يوم الأربعاء إلى 5.90 ٪ ، وفقًا لمزود بيانات العقارات Moneyfacts – وهو الأعلى منذ ديسمبر من العام الماضي ، في أعقاب الميزانية المصغرة.
عند 6٪ ، سيواجه مالكو المنازل نفس العبء المالي من السداد كما حدث في أواخر الثمانينيات ، على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري كانت حوالي 13٪ في ذلك الوقت ، وفقًا لمحلل سوق الإسكان نيل هدسون ، مؤسس شركة بيلت بلاس للاستشارات.
يأخذ تحليل هدسون في الاعتبار حقيقة أن الرهون العقاريين اليوم يقترضون مبالغ أكبر بكثير مقابل دخلهم – وهي النسبة التي ارتفعت من 2.0 في أواخر الثمانينيات إلى حوالي 3.5 اليوم – بالإضافة إلى التغييرات الضريبية ومنتجات القروض.
وقال هدسون: “يتطلب الأمر معدل رهن عقاري أقل بكثير لخلق نفس القدر من الضغوط المالية من حيث السداد كما فعل معدل الرهن العقاري المكون من رقمين في الفترات السابقة”.
ضغط
والسؤال المطروح الآن هو كيف ستتغذى ضغوط سوق الرهن العقاري على الاقتصاد الحقيقي.
ارتفعت معدلات المقايضة لمدة عامين – أحد المحددات الرئيسية لتكاليف الاقتراض العقاري – بمقدار 95 نقطة أساس خلال الشهرين الماضيين.
تاريخيًا ، أدت الزيادات البالغة 85 نقطة أساس أو أكثر إلى انخفاضات سنوية كبيرة في بدء المساكن في الأرباع اللاحقة – كما حدث عندما ارتفعت معدلات المقايضة في 1989 و 1994 و 2008 ، وفقًا لتحليل رويترز.
وقال جيمي لينوكس ، مدير شركة السمسرة Dimora Mortgages ، إنه “لا توجد نهاية في الأفق” للمشكلة في سوق الرهن العقاري.
وقال: “هذه ليست الأخبار التي سيرغب مئات الآلاف من أصحاب المنازل في سماعها ، وسوف يرسلون قشعريرة إلى أسفل العمود الفقري”.
ارتفعت أسعار الأسواق المالية بالكامل في سعر الفائدة المصرفية لبنك إنجلترا إلى 5.75٪ من 4.5٪ الآن ، على مسافة قريبة من علامة 6٪ التي استخدمها بنك إنجلترا العام الماضي في اختباره للضغط على المؤسسات المالية الكبرى – وهي حقيقة لم يغب عنها التنفيذيون المصرفيون.
وأشار استطلاع أجرته رويترز لخبراء اقتصاديين نُشر يوم الأربعاء إلى انخفاض بلغ 5.0 بالمئة في وقت لاحق هذا العام ، رغم أن البعض اعتقد أنه قد يرتفع.
يقول كبار المصرفيين إنهم يريدون الإقراض خلال العاصفة ، ويعيدون تسعير منتجات الرهن العقاري بأسرع ما يمكن للبقاء منفتحين على الأعمال.
لكن يجب أن تتحرك أسعار المنتجات متزامنة مع منحنى المقايضة ، والذي يعكس سعر السوق للأموال التي يقرضونها بعد ذلك ، مع وضع هامش في الأعلى.
لذلك يجب أن يتوقع المقترضون تقلبات في أسعار الرهن العقاري حتى تبدأ معدلات المقايضة في الانخفاض ، كما يقول هؤلاء المصرفيون ، ولا يمكن أن يكون هناك يقين بشأن متى قد يبدأ ذلك حتى يحقق صانعو السياسة سيطرة أكبر على التضخم.
بينما تحتدم هذه المعركة ، يحتاج المقرضون أيضًا إلى تكثيف العناية الواجبة لضمان قدرة المقترضين بشكل مريح على سداد القروض بمعدلات أعلى تكلفة ، لتجنب الوقوع في لوائح حماية المستهلك وتقليل مخاطر التخلف عن سداد القروض في المستقبل.
يؤكد بنك إنجلترا أن هذا ليس تكرارًا للأزمة المالية 2007-2009 ، حيث تتمتع البنوك اليوم برأسمال أفضل بكثير – وهو ما يعني من الناحية النظرية أنها تستطيع الحفاظ على عرض الائتمان مفتوحًا خلال الظروف الاقتصادية الصعبة.
ركود؟
حتى الآن ، أثبتت الأسر البريطانية أنها قادرة على الصمود بشكل مدهش في مواجهة الزيادات الحادة في أسعار السلع اليومية والارتفاع السريع في أسعار الفائدة التي أدت إلى رفع تكلفة قروض الرهن العقاري وبطاقات الائتمان وغيرها من أشكال التمويل.
يعزو معظم المصرفيين هذه القوة إلى المدخرات الكبيرة المتراكمة خلال عمليات الإغلاق الوبائي ولكن مع استمرار التضخم عند مستويات عالية تاريخياً ، يستخدم البريطانيون الائتمان مرة أخرى لدعم عادات الإنفاق على نمط الحياة مثل السفر والترفيه.
وقال فيليب شو كبير الاقتصاديين في إنفيستك لرويترز “الأزمنة والقصيرة هي أن عددا كبيرا من الأسر يواجه زيادة حادة في مدفوعات الرهن العقاري على مدار العام.”
وأضاف: “في المجمل ، ما هو متوقع هو تباطؤ مادي في الإنفاق ، ولهذا السبب نقترح لماذا من المرجح أن يسقط الاقتصاد في ركود معتدل ، إلى حد كبير بسبب ذلك”.
وأشار الإجماع في استطلاع رويترز الذي نشر يوم الأربعاء إلى أن بريطانيا يجب أن تتجنب الركود ، لكن مع نمو ضعيف بدلاً من ذلك.
معاييرنا: مبادئ الثقة في Thomson Reuters.