أنا وزوجتي نبحث عن منزل جديد للشراء. لقد قبلنا عرضًا على ممتلكاتنا الحالية ، لكننا لم نقبل العقود المتبادلة.
وجدنا منزلًا جديدًا كان مثاليًا ، ولكن بعد تقديم عرضنا الأول أصبحنا متورطين في حرب مزايدة ضد مشترٍ نقدي. ذهب إلى أفضل العروض وآخرها ، لذلك دخلنا في أقوى عرض لدينا.
نظرًا لأن عرضنا يعتمد على عملية بيع منزلنا القديم ، يقول البائع إنه لن يقبل عرضنا إلا إذا دفعنا وديعة قدرها 10000 جنيه إسترليني.
سيحتفظ بها محامونا وسيعتبرون دفعة جزئية من وديعة 10 في المائة المستحقة عند تبادل العقود.
الإنذار النهائي: إذا فشل قارئنا في التبادل بحلول 15 يوليو ، فسيكون لبائع المنزل الحق في الانسحاب من الاتفاقية والمغادرة بمبلغ 10000 جنيه إسترليني
إذا فشلنا في الاستبدال بحلول 15 يوليو ، يقول البائع إنه سيكون له الحق في الانسحاب من الاتفاقية والمغادرة بمبلغ 10000 جنيه إسترليني. نعتقد أنه يمكننا تنفيذ هذا الموعد النهائي حيث يدفع المشتري نقدًا.
لن يتم إرجاع الأموال إلا إذا كانت هناك مشكلة أساسية في العنوان القانوني أو إذا قال المساح لدينا أن هناك مشكلة هيكلية أساسية. البائع يقول إنه ومحاميه سيكون لهما الحق في نهاية المطاف في تحديد ما هو “أساسي”.
سيقوم محاميه بإصدار وثيقة لنا للتوقيع عليها تفيد بأننا نوافق على ذلك.
هل هذا طلب غريب ، وهل يجب أن نتفق معه أم أننا نخاطر كثيرًا؟ في الواقع ، هل هو قانوني حتى؟ عبر البريد الالكتروني
يرد إد ماجنوس من This is Money: هذا بالتأكيد طلب متخصص من قبل البائع.
من النادر الاحتفاظ بالودائع عند شراء منزل ، إلا عندما يتم شراء عقار جديد على الخارطة وقد لا يتم الانتهاء منه لعدة سنوات.
إذا كنت توافق على شروط هذا البائع ، فهناك مخاطر كبيرة متضمنة بالنظر إلى أنه لم يتم تبادل العقود على البيع الخاص بك بعد.
من الجدير أيضًا معرفة أن أكثر من واحد من كل خمسة مبيعات تنخفض حاليًا ، وفقًا لـ Rightmove.
أتخيل أن المحامي سوف ينصحك بعدم القيام بذلك أو على الأقل يقترح تأجيل الموعد النهائي الذي يقترحه البائع.
عادة ما يستغرق الأمر ما بين ثمانية و 12 أسبوعًا من الموافقة على البيع إلى أن تكون في وضع يمكن من خلاله تبادل العقود ، ولكن في بعض الحالات قد يستغرق الأمر وقتًا أطول بكثير.
من خلال منح نفسك شهرًا فقط ، فأنت تقوم بمجازفة كبيرة. لا يمكن أن يكون هناك أي تأخير.
المطالب: اقترح البائع إيداع وديعة يحتفظ بها محاموه
هناك العديد من العوامل التي يمكن أن تسبب التأخير. عمليات البحث عن العقارات ، والتناقضات مع سندات الملكية ، والمشكلات المتعلقة بموافقات التخطيط مثل تحويلات الدور العلوي أو المرآب التي لم تتم الموافقة عليها بشكل صحيح ، وكذلك المشكلات المتعلقة بطلب الرهن العقاري أو المسح ، يمكن أن تؤدي جميعها إلى إبطاء العملية القانونية.
الموعد النهائي في 15 يوليو هو أيضا ضيق نوعا ما. قد يكون من المفيد معرفة ما إذا كان بإمكانك تغيير ذلك حتى نهاية شهر أغسطس ، لمراعاة أي مشاكل غير متوقعة قد تتفكك إما من الاستطلاع أو من محاميك.
قد يكون من المفيد أيضًا معرفة ما إذا كان البائع مستعدًا لتقديم تنازلات على أساس أنك ستنظم استطلاعًا وتدفع مقابله على الفور ، لإظهار أنك ملتزم.
لكن البائع قد يكون غير راغب في تغيير شروطه. إذا كنت تحب المنزل حقًا ، فقد يكون ذلك بمثابة مخاطرة عليك تحملها.
قررنا مناقشة الأمر مع جيريمي ليف، وكيل عقارات في شمال لندن ورئيس مجلس إدارة سابق لشركة Rics السكنية ، و أوليفيا إيجديل بيج، شريك ورئيس قسم الممتلكات في Joseph A Jones & Co محامون.
هل الوديعة المحتجزة أمر طبيعي عند شراء منزل؟
يرد جيريمي ليف: أنا أفهم تمامًا متطلبات البائع لك لتقديم التزام مالي. من الواضح أنه لا يريد أن يضيع وقته ، أو يكتشف على طول العملية أنك غير قادر على المضي قدمًا.
استمرت مشكلة محاولة حبس المشترين والبائعين كجزء من عملية النقل لسنوات عديدة.
في اسكتلندا وأجزاء أخرى من أوروبا ، تعمل أنظمة الإيداع – ولكن هذا يعني أن السوق عالق إلى حد ما ولا يتضمن المرونة التي يوفرها النظام في إنجلترا حاليًا.
ردود أوليفيا إيجديل الصفحة: دبليونشهد إقبالاً أكبر على اتفاقيات “الحصرية” أو “الحجز” هذه ، أقرب إلى تلك التي يستخدمها المطورون في بيع العقارات المبنية حديثًا.
ستمنح اتفاقية الحصرية في هذه الحالة البائع ضمانًا ماليًا إضافيًا ، وإثباتًا على أن المشتري ملتزم بالعقار قبل أن تصل الصفقة إلى نقطة تبادل العقود.
في حين أن مثل هذه الاتفاقية لا تضمن أن الإكمال سيحدث في نهاية المطاف ، إلا أنها توفر درجة من الأمان والحافز المالي لكلا الطرفين ، وهذا هو السبب في أننا نرى هذه الاتفاقيات يتم استخدامها في كثير من الأحيان.
ومع ذلك ، فإن الاتفاقات الحصرية لا تأخذ شكلاً قياسيًا ، والشروط هي مسألة تفاوض بين الأطراف ، حيث سيحتاج محاميك إلى المشاركة.
يجب أن تأخذ في الاعتبار الظروف التي يُسمح فيها لك بالابتعاد عن المعاملة بإيداعك ، ويمكنني أن أرى أن البائع قد حدد بالفعل شروطه المقترحة.
عدم التسوق: يريد البائع فرض غرامة مالية إذا ابتعد المشتري
هل الاحتفاظ بالودائع قانوني؟
يرد جيريمي ليف: لست متأكدًا من أن عرض 10000 جنيه إسترليني قانوني ، لذا أوصيك أولاً بالتحدث إلى محاميك للتحقق من الجوانب القانونية أو غير ذلك للاقتراح.
لست مرتاحًا لفرضية أن البائع ومحاميه يلعبان دور القاضي وهيئة المحلفين في محاكمهما ، ويمكنهما تحديد ما هو “أساسي” و “معقول” في هذه الظروف.
تحتاج أيضًا إلى تطمينات بأن البائع سيخرج العقار من السوق ولن يعرضه على أي شخص آخر ، إذا دخلت في هذه الاتفاقية.
ردود أوليفيا إيجديل الصفحة: إن طلب إيداع قبل التبادل “قانوني” ، ولكن يجب التعامل معه بحذر.
يجب أن تكون أي مدفوعات مدفوعة مصحوبة باتفاقية حصرية ، والتي يجب صياغتها بعناية والاتفاق عليها بين الطرفين لضمان حماية مصالحك.
لكي يكون للبائع ومحاميه السلطة التقديرية وحدها لتقرير ما هو “أساسي” ليس معقولًا تمامًا ، ويجب أن تفكر وتحدد بوضوح ما ، إذا كان هناك أي شيء ، سيكون كافياً بالنسبة لك للابتعاد عن العقار.
يعتمد الكثير على مقدار حبك للعقار ومقدار ما تريده. أيضًا ، ما مدى احتمالية العثور على بديل مناسب في نفس الموقع؟
بماذا تنصح؟
يرد جيريمي ليف: يعتمد الكثير على مقدار حبك للعقار ومقدار ما تريده. أيضًا ، ما مدى احتمالية العثور على بديل مناسب في نفس الموقع؟
ربما يمكنك محاولة تقديم إيداع أقل بحيث يكون لديك بعض “المظهر في اللعبة” ، ولكن ليس بنفس القدر.
إذا كنت مترددًا في خسارة هذا المبلغ ، فيمكنك أن تحاول أن تكون شفافًا قدر الإمكان وأن تدير عملية الشراء جنبًا إلى جنب مع بيعه بحيث يكون كلاهما في نفس المرحلة تقريبًا.
على سبيل المثال ، إذا كان لديك مسح على ممتلكاته ، فإن لديه مسحًا للعقار الذي يشتريه ، وما إلى ذلك. الأمر كله يتعلق ببناء الثقة والانفتاح قدر الإمكان.
كما هو الحال في كل هذه المواقف ، سوف يسود السوق. وإذا كان العرض والطلب على هذا النحو بحيث لا ترغب في تفويت هذا العقار ، فربما تميل إلى دفع 10000 جنيه إسترليني.
خلاف ذلك ، يجب عليك البحث عن عقار بديل متاح دون مثل هذه الظروف المضغوطة.
كيف يمكنهم تسريع شراء هذا المنزل؟
يرد إد ماغنوس: لا يوجد مبلغ ضخم يمكنك القيام به لجعل عملية البيع هذه أسرع ، لأنك تعتمد على عدد من الأشخاص المختلفين.
يجب أن تكون مستعدًا لالتقاط الهاتف ومطاردة كل شيء لمنح نفسك أفضل فرصة.
عمليات البحث المتأخرة هي أحد جوانب شراء منزل لا يتحكم فيه المشتري وناقله.
إن توجيه تعليمات للناقل لبدء عمليات البحث المحلية بمجرد قبول العرض هو إحدى الطرق الواضحة التي يمكن للمشتري من خلالها تسريع العملية.
خيار بديل هو الاتصال بالمجلس المحلي لمحاولة مطاردة الأمور – على الرغم من عدم وجود ضمان بأن هذا سيؤدي إلى تسريع العملية.
إذا كنت على استعداد لدفع رسوم إضافية ، فيمكنك أيضًا الاتصال بشركة بحث شخصية ، والتي ستجري تحقيقاتها الخاصة لتسريع العملية.
يمكنك القيام بذلك عبر موقع ويب Council Of Property Search Organization ، والذي يسرد مجموعة من الشركات التي يمكنها المساعدة.
الخيار النووي للمشترين غير القادرين على إكمال عمليات البحث في الوقت المناسب هو المضي قدمًا في البيع على أي حال ، والحصول على تأمين تعويض البحث لتغطية أي تكاليف قد تظهر كنتيجة مباشرة.
التحذير هنا هو أن هذا سيخضع لموافقة مقرض الرهن العقاري الخاص بك – ولن تقبله العديد من البنوك وجمعيات البناء.
إذا تمكنت من الحصول على موافقة ، فقد يكلف التأمين أقل من 20 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا لتحالف HomeOwners Alliance.
سيغطي عادةً بعض ، وليس كل ، القضايا التي كان من الممكن الكشف عنها لو تم إجراء البحث قبل الانتهاء.
إنه يمكّن المشترين من المضي قدمًا في شراء منزلهم في غياب نتائج البحث المحلية مع مزيد من الطمأنينة – على الأقل من الناحية المالية.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.
اترك ردك