هل يجب أن نحتفظ بشقة صديقتي كاستثمار؟ نحن قلقون بشأن ارتفاع فواتير الضرائب

أنا قلق بشأن خطط الحكومة لمضاعفة ضريبة المجلس على المنازل الثانية. أنا وصديقتي نملك كل على حدة شقة بسرير واحد.

نحن على استعداد لاتخاذ الخطوة التالية في علاقتنا والانتقال للعيش معًا واستخدام شقتي كمنزلنا الرئيسي. بدلاً من بيع شقتها، نود الاحتفاظ بها كاستثمار وتأجيرها.

ومن أجل تحويله إلى رهن عقاري للشراء بغرض التأجير، أحتاج إلى دفع مبلغ إضافي قدره 10000 جنيه إسترليني والخطة هي جعله رهنًا عقاريًا مشتركًا.

ولكن هذا يعني أن لدي رهنين عقاريين ومنزلين بشكل أساسي. فهل هذا سيجعلنا مسؤولين عن ضريبة المجلس المزدوج؟

أنا مهتم أيضًا بمعرفة ما إذا كان الاحتفاظ بالعقار كإيجار استثمارًا جيدًا وما هي الآثار الضريبية المحتملة؟

ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: صحيح أن أصحاب المنازل الثانية يمكن أن يروا مضاعفة ضريبة المجلس اعتبارًا من أبريل 2025.

ومع ذلك، سيستهدف هذا أولئك الذين يتركون منازلهم فارغة لفترات طويلة من الزمن. لا ينبغي أن ينطبق هذا عليك وعلى صديقتك التي تنوي ترك الممتلكات.

سيكون لدى المجالس قريبًا القدرة على فرض “علاوة على المنازل الفارغة” إذا ترك المنزل فارغًا لمدة 12 شهرًا أو أكثر.

في وقت سابق من هذا الشهر، أعلنت وزارة التسوية والإسكان والمجتمعات المحلية سيسمح للمجالس بفرض ضريبة مجلس مزدوجة على العقارات بعد 12 شهرًا من كونها فارغة.

وهذا أقل من فترة سماح مدتها سنتان تم تحديدها في قانون التسوية والتجديد، والذي أصبح قانونًا في أكتوبر 2023.

ومع ذلك، يجب على كل مجلس الانتظار لمدة عام على الأقل قبل فرض الرسوم الإضافية، لذا فإن أقرب موعد لتطبيق القواعد الجديدة هو أبريل 2025.

يعتمد المبلغ الذي ستدفعه على مدة ترك العقار فارغًا.

على سبيل المثال، يمكن أن يتم محاسبتك بثلاثة أضعاف فاتورة ضريبة المجلس العادية إذا كان منزلك فارغًا لمدة خمس سنوات أو أكثر.

سيعتبر المجلس المنزل فارغًا ما لم تقم بتأثيثه وإشغاله لأكثر من ستة أسابيع متتالية، وفقًا لتحالف مالكي المنازل.

تختلف القواعد في اسكتلندا وويلز، لذا تحقق مع مجلسك لمعرفة ما يحدث في منطقتك.

تعرضت سياسة الشراء بهدف التأجير لسلسلة من الغارات الضريبية في السنوات الأخيرة، لكن الاستثمار العقاري لا يزال يتمتع بشعبية لدى أولئك الذين يحبون التعامل مع الطوب والملاط.

ربما يكون فقدان تخفيف فوائد الرهن العقاري أحد أكثر التغييرات الضريبية الأخيرة إيلامًا التي أصابت أصحاب العقارات.

في السابق، كان بإمكان المالك الذي لديه دفعات فائدة على الرهن العقاري خصم هذه التكلفة بالكامل قبل حساب فاتورة الضرائب على الربح المتبقي. وهذا يعني أنهم حصلوا على إعفاء بأعلى معدل ضريبي.

الآن، فوائد الرهن العقاري ليست قابلة للخصم بالكامل قبل دفع الضريبة، على الرغم من أنك ستخضع لضريبة بنسبة 20 في المائة على شريحة إيجارك المساوية لتكاليف فوائد الرهن العقاري.

سيتعين عليك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار تكاليف الوكيل، إذا قررت استخدام وكيل، وتكاليف الصيانة والرسوم التنظيمية المختلفة، بما في ذلك فحوصات السلامة للغاز والكهرباء.

يحتاج العقار أيضًا إلى الحصول على الحد الأدنى من تصنيف شهادة أداء الطاقة E حتى يتم تأجيره.

ومع ذلك، إذا كنت مرتاحًا لجميع المتطلبات الضريبية والتنظيمية، فقد ارتفعت قيمة العقارات تاريخيًا على المدى الطويل – وبالطبع في بعض المواقع يكون أداؤها أفضل من غيرها.

إذا كنت تعيش في منطقة يرغب الناس في العيش والعمل فيها وهي قريبة من خطوط المواصلات الجيدة، فمن المحتمل أنك ستجذب المستأجرين.

تميل الإيجارات أيضًا إلى الارتفاع بمرور الوقت. في الواقع، ذكرت زوبلا في وقت سابق من هذا الشهر أن متوسط ​​الإيجارات في المملكة المتحدة ارتفع بنسبة 29 في المائة منذ ما قبل بداية الوباء مباشرة.

للحصول على مشورة الخبراء تحدثنا إلى هنري لويشريك في شركة Mercer & Hole للمحاسبين، آلان نايتلي، رئيس قسم الإيجارات في فرع هامبتونز سيتي و جيسيكا كويل، رئيس الإيجارات في هامبتونز في بوتني.

هل سيكونون مسؤولين عن دفع ضريبة المجلس الإضافية؟

جيسيكا كويل: فيما يتعلق بضريبة المجلس، إذا كانوا يؤجرون ممتلكاتهم لمستأجر طويل الأجل، فإن المستأجر يدفع ضريبة المجلس بنفسه.

عليهم فقط دفع ضريبة المجلس على مقر إقامتهم الرئيسي. ومع ذلك، إذا كان الشراء للتأجير فارغًا (أي بين الإيجارات)، فسيكونون مسؤولين.

ويضيف هنري لوي: يجب أن تحدد اتفاقية الإيجار الخاصة بك من يدفع ضريبة المجلس.

عادة، يكون المستأجر هو المستأجر، ولكن يتم إعفاء بعض المستأجرين، على سبيل المثال الطلاب بدوام كامل. تحقق مع السلطة المحلية الخاصة بك أولاً قبل أن تقرر لمن ستؤجرها.

هل الشراء بغرض التأجير استثمار جيد؟

يجيب آلان نايتلي: مع ارتفاع الإيجارات عمومًا إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق خلال الـ 12 إلى 24 شهرًا الماضية، كان الملاك يجنون دخلاً جيدًا من استثماراتهم الإيجارية.

ومع ذلك، فقد تم تعويض ذلك إلى حد ما من خلال عاملين رئيسيين – ارتفاعات الفائدة المتعددة منذ عام 2022، مما يؤثر على المصروفات الشهرية، وارتفاع التضخم الذي له تأثير ملحوظ على تكاليف المالك الرئيسية – أي من خلال ارتفاع تكاليف الصيانة ورسوم الخدمة.

والخبر السار هو أن التضخم ينخفض ​​بسرعة، وبالتالي فإن التوقعات من الأسواق المالية هي أن بنك إنجلترا سوف يحذو حذوه في خفض أسعار الفائدة مرتين أو ثلاث مرات بحلول نهاية عام 2024.

بالإضافة إلى ذلك، نتوقع أن تحافظ الإيجارات على مستوياتها المرتفعة الحالية، مما يعني أن الملاك يجب أن يتوقعوا رؤية المزيد من العائدات من استثماراتهم في المستقبل القريب.

تضيف جيسيكا كويل: على الرغم من أن ذلك يعتمد قليلاً على المنطقة، إلا أن الاحتفاظ بالممتلكات يعد فكرة جيدة بشكل عام حيث من الواضح أنك تأمل في زيادة رأس المال بمرور الوقت.

يمكن أن يسمح تأجير العقار أيضًا للمستأجر بالمساعدة في سداد الرهن العقاري، وتحويل التكلفة الغارقة المحتملة إلى أصل مدر للدخل.

في حين أنه لا ينبغي توقع عوائد سريعة، فإن استثمارات الشراء للتأجير تتطلب عمومًا أفقًا طويل المدى لتحقيق عوائد ثابتة وكبيرة في جميع أنحاء المملكة المتحدة.

على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة الحالية، شهدت الإيجارات في بريطانيا مؤخرًا أعلى زيادة خلال عقد من الزمن.

ويسلط هذا الاتجاه الضوء على الطلب القوي على الإيجارات وإمكانية تحقيق عوائد إيجارية قوية، مما يعوض ارتفاع تكاليف الاقتراض.

ما هي الآثار المترتبة على الضرائب؟

يجيب هنري لوي: فيما يتعلق بالآثار الضريبية الأوسع، عندما تقوم بتأجير عقار، سيتعين عليك دفع ضريبة الدخل على أرباح الإيجار بعد نفقات معينة، والتي تشمل رسوم التأجير والإصلاحات والصيانة.

هناك بدل ملكية بسعر ثابت قدره 1000 جنيه إسترليني سنويًا، وقد يكون من الأسهل المطالبة به إذا كانت نفقاتك أقل من هذا الرقم أو بالقرب منه.

سوف تحتاج إلى تقديم الإقرارات الضريبية لدفع الضريبة. يمكن المطالبة بتخفيض الضرائب على تكاليف الرهن العقاري ولكن فقط بنسبة 20 في المائة من الفائدة، لذلك يجب أن يؤخذ هذا في الاعتبار عند اختيارك للرهن العقاري.

للحصول على رهن عقاري مشترك، قد يحتاج كل منكما إلى امتلاك جزء من شقة صديقتك.

اعتمادًا على أي منكم هو صاحب الدخل الأعلى، يتعين عليك التفكير في كيفية مشاركة الملكية، حيث إن تقسيم الدخل الخاضع للضريبة سيكون متناسبًا مع ملكيتك المفيدة.

يمكن استخدام الفعل لنقل نسبة مئوية من ملكية الشقة إليك. حتى لو لم يتم تغيير أي أموال، فسيتم التعامل مع التحويل على أنه التخلص من ضريبة أرباح رأس المال (CGT) بالقيمة السوقية للشقة.

والخبر السار هو أنه، بافتراض أن هذا هو مكان إقامتها الرئيسي، فلا ينبغي أن يكون هناك CGT مستحقًا.

قد تظل مسؤولاً عن ضريبة Stamp Duty Land Tax (SDLT) إذا كنت تأخذ جزءًا من الرهن العقاري الخاص بصديقتك.

إذا قررت صديقتك أنه من الأفضل نقل ملكية العقار المستأجر إلى شركة محدودة، وهو ما قد يكون مفيدًا إذا كان من المتصور وجود أعمال إيجارات مستقبلية أكثر أهمية، فإن CGT عادةً ما تكون تكلفة.

مرة أخرى، في هذه الحالة، حيث كان مكان إقامتها الرئيسي، لا ينبغي عليها أن تدفعه، ولكن قد يكون هناك SDLT للدفع من قبل الشركة.

يجب أن يتم عقد الرهن العقاري باسم الشركة وليس باسم صديقتك.

عند التفكير في البيع المستقبلي للعقار الذي لم يكن محل إقامتك الرئيسي، لاحظ أنه اعتبارًا من 6 أبريل 2024، سينخفض ​​معدل CGT من 28 بالمائة إلى 24 بالمائة لأصحاب الدخل الأعلى.