هل يجب أن أحصل على رهن عقاري للشراء بغرض التأجير على شقتي حتى أتمكن من شراء منزلي التالي؟ يرد ديفيد هولينجورث

حاليًا، أمتلك شقة صغيرة بغرفة نوم واحدة تبلغ قيمتها 92 ألف جنيه إسترليني في مانشستر.

لقد انتقلت واستأجرته مقابل 650 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، مطروحًا منه 75 جنيهًا إسترلينيًا رسوم الصيانة و55 جنيهًا إسترلينيًا أدفعها لوكالة التأجير شهريًا.

أنا أستأجر شقة بغرفة نوم واحدة بتكلفة 800 جنيه إسترليني شهريًا. أكسب 25000 جنيه إسترليني سنويًا.

كنت أفكر في أخذ 50 ألف جنيه إسترليني من الشقة التي أملكها لوضعها كوديعة لشراء منزل بقيمة 100 ألف جنيه إسترليني.

هذا من شأنه أن يتركني مع رهن عقاري بقيمة 50 ألف جنيه إسترليني. بالإضافة إلى مبلغ الـ 50 ألف جنيه استرليني الذي اقترضته على رهن عقاري للشراء بغرض التأجير والذي سأحصل عليه في شقتي.

معدلات الرهن العقاري التي عرضت علي مرتفعة للغاية. سيتم محاسبتي بنسبة 9.8 في المائة على إعادة رهن شقتي مقابل 50 ألف جنيه إسترليني.

ثم سأحصل على 7.9 في المائة من الرهن العقاري السكني للمنزل الذي أرغب في شرائه بقيمة 100 ألف جنيه إسترليني.

هل ستتوقف عن العمل حتى عام 2026 عندما أتمكن من بيع شقتي وشراء المنزل مباشرة بأموال إضافية يتم توفيرها خلال السنوات القليلة المقبلة؟

أشعر أنني خدعت بأسعار الفائدة المرتفعة هذه.

وسيكون من الحكمة الانتظار حيث يمكنني شراء المنزل نقدا أو على الأقل الأغلبية نقدا.

وأيضًا إذا ارتفعت أسعار الفائدة هذه في المستقبل، فقد أجد صعوبة في سداد كلا الرهون العقارية.

ما اقتراحك؟ هل أفكر بشكل صحيح؟ أشعر بالقلق أيضًا بشأن رسوم الدمغة الإضافية البالغة 3% عند شراء عقار ثانٍ، جي إم

قم بالتمرير لأسفل لمعرفة كيفية سؤال ديفيد لك سؤال الرهن العقاري

يجيب ديفيد هولينجورث: من الجيد أن تأخذ وقتك للتوصل إلى قرار، بدلاً من التسرع في شيء يمكن أن يتركك متوتراً.

من المفيد دائمًا التفكير في العواقب المحتملة قبل الاقتراض، خاصة عندما تكون في وضع محظوظ حيث لا يوجد لديك أي رهون عقارية على الإطلاق.

قد يكون قرار الخروج من العقار الحالي وتأجيره نابعًا من الحاجة إلى نقل منطقة للعمل، أو لأن العقار لم يعد مناسبًا لمتطلباتك.

لذلك سنفترض أنك لن تعود إلى العقار المؤجر لخفض التكاليف.

هل يمكنك البيع؟

ربما يكون الطريق الأكثر وضوحًا هو بيع العقار الحالي قبل شراء مسكن رئيسي جديد أو في نفس الوقت.

وهذا من شأنه أن يتجنب تحمل دين أكبر بكثير مما قد تحتاجه لإكمال شراء المنزل الجديد.

سيؤدي بيع العقار المؤجر إلى تحرير حقوق الملكية مما يسمح بوضعه في عملية الشراء اللاحقة.

إذا كان هناك نقص بين المبلغ الذي يمكنك دفعه وسعر الشراء، فإن الرهن العقاري يمكن أن يعوض الفارق.

> كيفية إعادة رهن منزلك والعثور على أفضل صفقة

يقترح هولينجورث أن الطريق الأكثر وضوحًا هو بيع العقار الحالي قبل شراء مسكن رئيسي جديد أو في نفس الوقت

سيظل هذا إجمالي مبلغ الاقتراض أقل بكثير من استخدام الشراء للسماح بالرهن العقاري بالإضافة إلى الرهن العقاري على المنزل الجديد.

قد يكون ترددك في البيع حاليًا بسبب التزامات الإيجار الحالية أو قد تكون قلقًا من أنك ستواجه صعوبة في بيع العقار في سوق أكثر هدوءًا ولكني أعتقد أن الأمر يستحق التفكير في هذا النهج.

سيساعدك ذلك أيضًا على تجنب رسوم الدمغة الإضافية بنسبة 3 بالمائة على العقارات الإضافية.

شراء لترك الخيار

كما اكتشفت، قد يكون من الممكن الاقتراض مقابل العقار المؤجر لتحرير حقوق الملكية الآن بهدف البيع في المستقبل.

الشراء من أجل السماح للمقرضين عادة بتحديد مستوى الاقتراض المتاح على دخل الإيجار الذي يغطي فوائد الرهن العقاري بهامش معين، عادة ما بين 125-145 في المائة.

وسيتم حساب ذلك بمعدل مؤكد للتأكد من أن العقار سوف يغسل وجهه بنفسه، حتى لو ارتفعت المعدلات.

يجب أن يكون دخل الإيجار الحالي في ظاهره كافيًا للوفاء بمعايير المقرض لتغطية مستوى الاقتراض الذي اقترحته.

> أفضل القروض العقارية للشراء بغرض التأجير لأصحاب العقارات

تحذير: يحذر البعض من أن القروض العقارية التي يشترونها من أجل السماح لها يمكن أن تحمل رسومًا كبيرة، لكن عند هذا المستوى من الاقتراض يمكن أن تشكل إضافة كبيرة إلى التكلفة الإجمالية، كما يحذر هولينجورث

الشيء الوحيد الذي سيكون مهمًا هو مراعاة أي تكاليف مرتبطة. البعض يشتري من أجل السماح للقروض العقارية أن تحمل رسوما كبيرة، لكن عند هذا المستوى من الاقتراض يمكن أن يشكل إضافة كبيرة إلى التكلفة الإجمالية.

يقدم المقرضون مجموعة من الخيارات على الرغم من أن العديد منهم يقدمون صفقات بدون رسوم ترتيب وحوافز أخرى للمساعدة.

يجب عليك أيضًا أن تفكر مليًا في المدة التي ستستغرقها في الحجز إذا كنت تعتقد أنك قد ترغب في بيع العقار في وقت لاحق.

فهم التوصية

يبدو أن بحثك الحالي قد أدى إلى معدلات أعلى مما يمكن العثور عليه من بعض عمليات الشراء السائدة للسماح للمقرضين. يمكن العثور على أسعار شراء ثابتة للإيجار دون أي رسوم ترتيب تزيد قليلاً عن 5 في المائة.

ومع ذلك، فإن المعدلات الأعلى التي أوصي بها قد تكون لسبب معين ومصممة خصيصًا لظروفك الفردية.

يمكن أن يعكس ذلك على سبيل المثال ما إذا كانت هناك أي نقاط صغيرة في ملف الائتمان أو يمكن أن يكون ذلك بسبب كون العقار غير قياسي ويحد من الاختيار.

لذا، قد يكون هناك سبب وجيه لأن الأسعار الموصى بها أعلى، ولكن إذا لم تكن متأكدًا من أن ذلك منطقي، فاحصل على مزيد من التوضيح من المستشار الخاص بك لفهم أن الأسعار المنخفضة قد لا تكون خيارًا.

من المهم أيضًا فهم نطاق الرسوم التي قد تكون مستحقة الدفع، حيث إنها ستضيف فقط إلى التكلفة، سواء كانت رسوم منتج أو رسوم وسيط.

إذا لم تكن متأكدًا، فيمكنك بالطبع تجربة مستشار بديل لمعرفة ما إذا كان لديه اقتراح مختلف.

بعض المستشارين، بما في ذلك نحن، لا يتقاضون رسوم الوسيط.

تأكد من البحث عن مستشار يمكنه التعامل مع المقرضين من جميع أنحاء السوق.

باختصار، فكر في التوقيت المناسب للبيع وما إذا كان بإمكانك تجنب الحاجة إلى الحصول على قرضين عقاريين.

وهذا صحيح بشكل خاص إذا كنت ترى هذا في النهاية كحل قصير المدى وتنوي البيع على المدى الطويل.

إذا تابعت خيار الشراء للتأجير، تأكد من أنك تفهم الأسعار المعروضة وأي تأثير محتمل على خططك طويلة المدى.

> حاسبة التكلفة الحقيقية للرهن العقاري: تحقق من تكلفة السعر الثابت الجديد