قد لا تصدق ذلك إذا تم إخبارك أن هناك نوعًا غير معروف من الرهن العقاري والذي لا يتطلب وديعة – ويسمح للمشتري بشراء منزل بأقل بكثير من قيمته السوقية.
إنه موجود بالفعل ، ويسمى الرهن العقاري الميسر – على الرغم من أنه لا يمكن استخدامه إلا في مجموعة معينة من الظروف.
يتم استخدام الرهون العقارية الميسرة في الغالب من قبل الملاك الذين يبيعون منزلًا للمستأجرين ، أو من قبل أفراد الأسرة الذين يبيعون العقارات ، على سبيل المثال بعد الميراث.
الفرق الرئيسي بين هذا والرهن العقاري العادي هو أن البائع يجب أن يكون على استعداد لبيع منزله بنسبة 10 في المائة على الأقل أقل من القيمة السوقية.
اثنان إلى tango: يجب أن يوافق كل من البائع والمشتري على شروط الرهن العقاري الميسر
هذا المفهوم وحده سيجعل العديد من القراء يبصقون الشاي في حالة صدمة. بعد كل شيء ، نحن معتادون جدًا على فكرة بيع العقارات بأكثر مما اشتريناه ، لأن فكرة الحصول على السعر عن طيب خاطر يمكن أن تبدو كمفهوم غريب.
ولكن هناك بعض المواقف التي لا يكون فيها المال كل شيء ، وحيث يكون بيع منزل بسعر أقل من القيمة السوقية أمرًا منطقيًا – ويمكن أن يعني أيضًا توفير المال.
يعمل الرهن العقاري الميسر عندما يكون للبائع مصلحة راسخة في البيع لمشتر معين.
بالمعنى الدقيق للكلمة ، الرهن العقاري هو مجرد شكل من أشكال الرهن العقاري السكني القياسي ، مع بعض التعديلات حول مصدر الإيداع وسعر المنزل.
كيف يعمل رهن الشراء الميسر؟
ربما يرغب الآباء في بيع منزل عائلتهم القديم لأطفالهم ، أو يرغبون في بيع منزل عندما ينتقلون إلى دار الرعاية السكنية. أو ربما يريد المالك بيع ما يصل إلى مستأجرين ودودين بأقل قدر ممكن من المتاعب.
ثم يمنح البائع المشتري الوديعة ، في شكل حقوق ملكية في الممتلكات – من 10 في المائة وما فوق. يمكن للمشتري أن يقوم بجمع أمواله الخاصة أيضًا ، إذا أراد ، للحصول على وديعة أكبر.
لتبسيط العمليات الحسابية ، تخيل أن صاحب المنزل يريد بيع منزل بقيمة 100000 جنيه إسترليني لأحد أفراد الأسرة باستخدام رهن عقاري بامتياز.
يُعرض على المشتري خصم 10 في المائة ، أي 10000 جنيه إسترليني. ثم يحصلون بعد ذلك على قرض عقاري بامتياز بنسبة 90 في المائة على القيمة المتبقية البالغة 90 ألف جنيه إسترليني.
الميزة للمشتري واضحة – يمكنهم شراء منزل بخصم ولا ينفقون سوى القليل من أموالهم الخاصة على الوديعة.
ما فائدة ذلك لبائع العقار؟
بالنسبة للبائع ، فإن أي مزايا تعتمد على وضعه الشخصي.
على سبيل المثال ، عندما يرغب أصحاب العقارات في بيع عقار مؤجر ، يمكن أن يعني ذلك أن المنزل سيبقى فارغًا لعدة أشهر ، مع عدم وجود دخل إيجار – ورسوم الوكيل العقاري التي يجب دفعها في الأعلى.
البيع للمستأجر ، من ناحية أخرى ، يعني عدم وجود رسوم للوكيل العقاري ، وبيع سريع بدون قيود وإيرادات إيجار مضمونة حتى ينتقل العقار في النهاية.
بالنسبة لفرد الأسرة الذي يبيع منزلًا ، قد لا يمثل الحصول على سعر أقل بقليل من سعر السوق للعقار مشكلة.
يمكن أن تكون مساعدة أحد أفراد أسرته على سلم الممتلكات مكافأة خاصة به. علاوة على ذلك ، إذا كان البائع قد امتلك المنزل لسنوات ، فإن ارتفاع قيمة العقارات يعني أنه لا يزال من المحتمل أن يحقق ربحًا كبيرًا.
يشتري جراهام وليزا الكوخ الذي استأجروه باستخدام رهن عقاري بامتياز
يشتري زوجان منزلًا برهن عقاري بامتياز هما جراهام ، 31 عامًا ، وليزا ، 29 عامًا.
يقوم الزوجان بشراء منزل من غرفتي نوم في المقاطعات الرئيسية من المالك السابق.
قال جراهام: “كان مفهوم الرهن العقاري الميسر جديدًا بالنسبة لنا. بدأ كل شيء في شهر مارس عندما اتصل صاحب المنزل هاتفيا. قال إنه كان يبحث عن بيع المنزل.
لقد تحدثنا أنا وزوجتي عن إمكانية شراء المنزل من قبل ، وقد أدلى بتعليق عابر بأنه قد يرغب في بيعه لنا.
لم نرغب في استئجار عقار آخر وواجهنا مشكلة الانتقال ، لذلك قلنا إننا سنحاول شراء المنزل
ربما يكون سوق الإيجار هو الأسوأ على الإطلاق ، والعقارات قليلة ومتباعدة – ومكلفة للغاية.
“لم نرغب في استئجار عقار آخر وواجهنا مشكلة الانتقال ، لذلك قلنا إننا سنحاول شراء المنزل”.
تبلغ قيمة البنغل حوالي 280 ألف جنيه إسترليني. وضع الزوجان وديعة قدرها 20000 جنيه إسترليني. ثم تم تجاوز ذلك إلى حوالي 50000 جنيه إسترليني من خلال الرهن العقاري ، مما منحهم وديعة إجمالية تبلغ حوالي 15 في المائة من سعر المنزل.
وتعني هذه الإيداع البالغ 15 في المائة ، بدوره ، الوصول إلى قروض عقارية أرخص من تلك المتاحة لمعظم المشترين لأول مرة مع ودائع تتراوح من 5 إلى 10 في المائة.
تدفع ليزا وغراهام 4.4 في المائة مقابل معدل ثابت مدته خمس سنوات ، وهو أقل بكثير من متوسط 5.03 في المائة لهذا النوع من القروض العقارية.
بصرف النظر عن مزايا خصم سعر المنزل والمساعدة الإضافية في الإيداع ، قال جراهام إنها كانت عملية سهلة نسبيًا للحصول على الرهن العقاري.
كما أن شراء منزل استأجروه بالفعل منح الزوجين راحة البال لأنه لم تكن هناك مفاجآت باهظة الثمن كامنة ، لأنهم يعرفون كل زاوية وركن في العقار.
هذا يعني أيضًا عدم الاضطرار إلى التعامل مع مشترين آخرين وقضاء ساعات طويلة في مشاهدة العقارات.
عادة ، يرغب المشترون لأول مرة في شراء منزل بأقل سعر ممكن ويسعون للحصول على صفقة.
لكن هذا انقلب رأساً على عقب من خلال الرهن العقاري الميسر ، حيث لا يريد المشترون أن ينخفض السعر إلى مستوى منخفض للغاية.
سيقوم مقرض الرهن العقاري المعني بتقييم العقار – وسيتخطى المشتري أصابعه بأن سعر المنزل لم ينخفض كثيرًا.
قال غراهام: “كانت اللحظة الأكثر رعباً هي أن المنزل يجب أن يُقدّر”. “غريب بالنسبة لنا ، إذا تم تخفيض قيمة المنزل ، فسنضطر إلى إعادة التفاوض على السعر ، وقد يدفعه ذلك إلى نقطة لا يرغب فيها المالك في البيع”.
المقرضون الذين يقدمون قروض عقارية ميسرة تشمل TSB و Halifax و Barclays و NatWest.
قال مدير توزيع الرهن العقاري في TSB Roland McCormack: “على مدار الستة إلى 12 شهرًا الماضية ، شهدنا انتشارًا كبيرًا للمخطط بين الملاك والمستأجرين. مع ارتفاع أسعار الفائدة ، يرغب العديد من الملاك في الإفراج عن مكاسبهم والخروج من السوق.
“إنهم لا يدفعون أي رسوم للوكيل العقاري ، ولا يخسرون أي إيجار ، لذا فإن الأمر أشبه بخسارة بنسبة 5 في المائة بدلاً من 10 في المائة.”
يتم تسعير معظم المنازل التي يتم شراؤها بقروض عقارية ميسرة في حدود المتوسط بالنسبة للمنطقة ، ويتم شراؤها كلها تقريبًا من قبل المشترين لأول مرة.
معدلات هذه القروض العقارية هي نفسها كما هو الحال مع الرهون العقارية السكنية القياسية ، وتباع جميع المنتجات تقريبًا من خلال السماسرة.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.