لقد انفصلت ابنتي عن شريكها، بعد ثلاث سنوات من رهن عقاري ثابت لمدة 10 سنوات مع هاليفاكس. لدي عدة أسئلة حول حالتها.
1) هل يمكنها نقل الرهن العقاري المتبقي بنفسها إلى عقار جديد؟
2) إذا كان الأمر كذلك، هل هناك حد زمني بين بيع المنزل السابق وشراء العقار الجديد؟
2) هل يؤدي ترحيل الرهن العقاري إلى منع رسوم السداد المبكر؟
3) إذا لزم الأمر، سنساهم أنا وزوجي في الرهن العقاري الجديد ولكننا لا نريد الظهور في سندات ملكية ممتلكاتها الجديدة (وبالتالي جذب مكاسب رأسمالية لنا كأصحاب منازل) – هل هذا ممكن؟
سيكون موضع تقدير أي مساعدة أو توجيه يمكنك تقديمه. دبليو اس
المساعدة في الرهن العقاري: يستعرض عمودنا الأسبوعي “التنقل في متاهة الرهن العقاري” الوسيط ديفيد هولينجورث وهو يجيب على أسئلتك
يجيب ديفيد هولينجورث: إنه دائمًا وقت صعب عندما تنهار العلاقة، وغالبًا ما يكون العقار جزءًا أساسيًا من تفكيك الشؤون المالية.
من المنطقي التفكير في أي تغييرات في الأفق عند النظر في مدة الاحتفاظ بالرهن العقاري، حيث أن رسوم السداد المبكر يمكن أن تكون كبيرة.
لكن هذا مستحيل عندما تكون هناك ظروف غير متوقعة وغير متوقعة في قلب الحاجة إلى تغيير الرهن العقاري – كما اكتشفت ابنتك للأسف.
قم بالتمرير لأسفل لمعرفة كيفية سؤال ديفيد لك سؤال الرهن العقاري
تجنب رسوم السداد المبكر
أولاً، من المهم التحقق من الشروط المحددة للرهن العقاري لابنتك لفهم رسوم السداد المبكر.
وسوف يحمل المحصول الحالي من أسعار الفائدة الثابتة في هاليفاكس لعشر سنوات معدل فائدة يبلغ 6 في المائة في السنوات الخمس الأولى، قبل أن ينخفض بمقدار نقطة مئوية واحدة كل عام بعد ذلك إلى 1 في المائة فقط في العام الأخير.
نقل الرهن العقاري هو المصطلح المستخدم عندما يتم نقل الرهن العقاري الحالي إلى عقار جديد. وهذا له فائدتان محتملتان للمقترض الذي ينتقل إلى منزله خلال فترة ERC.
أولا، يمكن أن يتجنب الحاجة إلى دفع بعض أو كل العقوبة.
ثانياً، قد يكون من المرغوب فيه الحفاظ على الصفقة الحالية كما هي، حيث كان من الممكن أن يتم إبرامها في وقت كانت فيه أسعار الفائدة أقل مما هي عليه اليوم.
> كيفية إعادة رهن منزلك: دليل للعثور على أفضل صفقة
الرسوم: تحمل أسعار فائدة هاليفاكس الثابتة لمدة عشر سنوات نسبة ERC تبلغ 6% في السنوات الخمس الأولى، قبل أن تنخفض بمقدار نقطة مئوية واحدة كل عام إلى 1% فقط في السنة الأخيرة.
منتجات هاليفاكس قابلة للحمل، ولذلك قد يكون من الممكن لابنتك تجنب ERC إذا تم نقل الرهن العقاري إلى عقار جديد.
على الرغم من أن بعض المقرضين يمكن أن يسمحوا بتقسيم الرهن العقاري وأخذ جزء منه من قبل كل من المقترضين المشتركين، فإن هذا لن يكون خيارا مع هاليفاكس.
لكن بافتراض أن شريكها السابق وافق على عدم نقل الرهن العقاري بنفسه، يمكن لابنتك أن تأخذه إلى منزلها الجديد.
كم من الوقت عليها أن تفعل هذا؟
من أجل تنفيذ رهن هاليفاكس والحفاظ على المنتج سليمًا، يجب أن يكون بيع وشراء المنزل الجديد متزامنًا.
سيسمح ذلك للمنتج والسعر بالبقاء في مكانهما وتجنب فرض أي عقوبة.
إذا لم يكن من الممكن إتمام عملية البيع والشراء في نفس الوقت، فعادة ما يقوم المقرضون بفرض رسوم على هيئة إعادة الإعمار على الاسترداد، ولكنهم غالبا ما يقدمون امتيازا خلال إطار زمني معين، مع الاعتراف بالصعوبات العملية المتمثلة في مواءمة التوقيت.
سيقوم العديد من المقرضين برد الغرامة التي تم تكبدها عند سداد الرهن العقاري، إذا تم شراء العقار الجديد خلال فترة زمنية محددة.
قد يسمح ذلك للمقترض ببيع المنزل الحالي ثم شراء عقار جديد لاحقًا، عادةً في غضون ثلاثة أشهر، لاسترداد أموال هيئة الإيرادات الأوروبية.
سيظل بعض المقرضين يسمحون بنقل سعر المنتج خلال فترة الثلاثة أشهر تلك، بينما قد يعرض آخرون، بما في ذلك هاليفاكس، استرداد المبلغ المدفوع على ERC ولكنهم يطلبون أخذ منتج جديد من النطاق الحالي.
قد يعني هذا أن ابنتك ستضطر إلى تحمل الرهن العقاري بمعدلات اليوم.
إذا كان مبلغ الرهن العقاري المأخوذ إلى المنزل الجديد أقل من الرصيد الحالي المستحق، فقد يتم تحمل رسوم سداد جزئي أو استردادها.
ما هي قواعد نقل الرهن العقاري؟
سيكون الجزء الحاسم من عملية النقل، سواء كان متزامنًا أم لا، هو الحاجة إلى الاستمرار في استيفاء معايير المُقرض.
يجب أن يكون العقار الجديد مقبولاً للمقرض، ولكن الأهم من ذلك هو أنه ستكون هناك حاجة لأن يظل الرهن العقاري في متناول ابنتك.
إذا كان بإمكانها دعم الرهن العقاري على أساس دخلها الخاص، فيجب أن تسمح بأن يكون الرهن باسمها فقط، على افتراض أنه سيتم إزالة الشريك السابق من الرهن العقاري.
يمكن لبعض المقرضين تمكين الوالدين من إدراجهم في الرهن العقاري للمساعدة في القدرة على تحمل التكاليف، ولكن دون ذكر أسمائهم في سندات ملكية العقار.
يُشار إلى هذا غالبًا باسم الرهن العقاري “للمقترض المشترك والمالك الوحيد”.
وهذا يتجنب القلق بشأن ضريبة أرباح رأس المال، حيث أن العقار ليس مكان الإقامة الرئيسي للوالدين.
يمكن أن يساعد أيضًا في تجنب دفع المعدل الإضافي لرسوم الدمغة في بعض الظروف، ولكن لسوء الحظ لا يتوفر هذا الترتيب من خلال جميع المقرضين ولا تقدمه هاليفاكس.
إذا كنت تريد أن تكون مالكًا جزئيًا، فيجب عليك الحصول على مشورة قانونية وكذلك بشأن الرهن العقاري بشأن الخيارات.
يمكنك التفكير في هيكلة الملكية كمستأجرين مشتركين، بحيث تمتلك ابنتك الجزء الأكبر من العقار.
انتقل إلى متاهة الرهن العقاري
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.