هل أصحاب العقارات في أزمة؟ نكشف عن مدى تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري على المستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير

منذ أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع، واجه العديد من الأسر المرهونة التسعة ملايين في المملكة المتحدة وما يقرب من مليوني مالك عقار احتمال الحصول على أقساط أعلى بكثير.

وقبل ذلك، كان كثيرون معتادين على أسعار الفائدة البالغة الانخفاض لأكثر من عقد من الزمان.

في هذه السلسلة المكونة من ستة أجزاء، ننظر إلى المبلغ الذي يدفعه الأشخاص فعليًا عندما يحصلون على رهن عقاري جديد، وكيف تتعامل الأسر مع الأمر، وما إذا كانت أزمة الرهن العقاري على وشك الحدوث.

سابقًا، لقد نظرنا في عدد الأشخاص الذين يدفعون مقابل القروض العقارية الجديدة مقارنة بالصفقات الأرخص التي يطرحها الكثيرون وشاركنا حكايات من سماسرة الرهن العقاري حول كيفية تمكن المقترضين من تدبير أمورهم.

لقد كشفنا أيضًا عن مدى قيام الأشخاص بالاستيلاء على مدخراتهم، والتخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري، واستعادة منازلهم، ولماذا وتتكيف الأسر بشكل جيد تحت وطأة ارتفاع أسعار الفائدة.

بعد ذلك، نستكشف الضغوط التي يشعر بها أصحاب العقارات المرهونة التي يشترونها للتأجير من ارتفاع معدلات القروض السكنية.

هناك دلائل واضحة على أن سوق الشراء للتأجير ككل قد تأثر بشدة بارتفاع أسعار الفائدة.

انخفضت قيمة قروض الرهن العقاري الجديدة للشراء للتأجير بنسبة هائلة بلغت 55.4 في المائة في الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام الماضي مقارنة بالأشهر الثلاثة نفسها في عام 2022، وفقا لهيئة التجارة UK Finance.

وهذا ليس مفاجئًا لأن متوسط ​​سعر الفائدة على جميع قروض الشراء للتأجير الجديدة ارتفع إلى 5.7 في المائة خلال تلك الفترة، ارتفاعًا من 3.67 في المائة في نفس الفترة من عام 2022.

ويواجه الملاك الذين يشترون من أجل التأجير أيضًا متأخرات الرهن العقاري المتزايدة وعمليات إعادة التملك.

متأخرات الرهن العقاري هي عندما يتخلف الناس عن سداد أقساط الرهن العقاري.

استعادة الملكية هي عندما يسيطر المُقرض على عقار بعد أن تخلف المقترض عن سداد رهنه العقاري، من أجل بيعه. وهذا هو الملاذ الأخير بعد استكشاف الخيارات الأخرى.

وفي نهاية عام 2023، كان هناك 13.570 رهنًا عقاريًا للشراء للتأجير متأخرات، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 123.9 في المائة مقارنة بنهاية عام 2022.

وفي الوقت نفسه، كان هناك 500 عملية شراء للرهن العقاري للتأجير في الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2023، بزيادة 56.3 في المائة عن نفس الأشهر الثلاثة من العام السابق.

المعدلات المرتفعة تسحق هوامش ربح المالك

وبلغ عدد القروض العقارية للشراء للتأجير ذات الفائدة الثابتة المستحقة في نهاية العام الماضي 1.37 مليون، في حين بلغ عدد القروض العقارية للشراء للتأجير ذات الفائدة المتغيرة 620.000.

سيكون الملاك الذين لديهم قروض عقارية ذات أسعار فائدة متغيرة قد تحملوا تكاليف أعلى لبعض الوقت الآن، في حين سيتم حماية أولئك الذين لديهم أسعار فائدة ثابتة من الأسعار المتزايدة حتى تنتهي صفقتهم الحالية.

ومع ذلك، مع مرور كل شهر، سينتقل عشرات الآلاف من الأشخاص إلى معدلات أعلى.

في الواقع، ما يقدر بنحو 230 ألفًا من هؤلاء لديهم صفقات رهن عقاري بسعر فائدة ثابت للشراء من أجل التأجير والتي من المقرر أن تنتهي هذا العام، وفقًا لـ UK Finance.

سوف ترتفع تكاليف الرهن العقاري بالنسبة لأولئك الذين يأتون من صفقات ذات أسعار فائدة ثابتة، بعد أن انزلق كثيرون منهم إلى شعور زائف بالأمان بسبب التمويل الرخيص للغاية المتاح في السنوات الأخيرة.

يستخدم أكثر من أربعة من كل خمسة مستثمرين مرهونين يشترون بغرض التأجير قروضًا عقارية بفائدة فقط، وفقًا لبنك إنجلترا.

ولكن عند دفع الفائدة فقط، إذا تضاعف معدل الرهن العقاري أو تضاعف ثلاث مرات، فإن الدفعات الشهرية ستفعل أيضًا.

يبلغ متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لمدة عامين للشراء من أجل التأجير وسعر الفائدة الثابت لمدة خمس سنوات حاليًا حوالي 5.5 في المائة، وفقًا لـ Moneyfacts.

وهذا يعني أن المالك النموذجي الذي يطلب رهنًا عقاريًا بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة فقط على سنتين أو خمس سنوات سيحتاج إلى دفع 917 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا كتكاليف الرهن العقاري في حالة الشراء أو إعادة الرهن العقاري في الوقت الحالي.

قبل عامين، على سبيل المثال، كان متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري بسعر ثابت للشراء بغرض التأجير لمدة عامين يبلغ 2.9 في المائة، وفقا لشركة Moneyfacts. على رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة فقط والذي كان سيكلف 484 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.

لكن المالك الذي يأخذ نفس الرهن العقاري الآن سيدفع مبلغًا إضافيًا قدره 433 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا مقابل رهنه العقاري – أو 5196 جنيهًا إسترلينيًا إضافية كل عام.

أضف ذلك إلى تكلفة الفترات التي يكون فيها العقار فارغًا، والإصلاحات، والصيانة، ورسوم التأجير، وفحوصات الامتثال، والتأمين ورسوم الخدمة، وهذا يوضح مدى اعتماد العديد من الملاك على ارتفاع الإيجارات من أجل تحقيق الربح.

ارتفاع الإيجارات يحد من الضرر

وقد ارتفعت الإيجارات صعودا في السنوات الأخيرة. وفي كثير من الحالات، كان هذا سيساعد أصحاب العقارات على تعويض بعض تكاليف الرهن العقاري والاستمرار في جني الأموال.

على مدى السنوات الأربع الماضية، ارتفع متوسط ​​الإيجار على الإيجار المتفق عليه حديثا بنسبة 33 في المائة تقريبا، وفقا لمؤشر الإيجار هومليت، حيث ارتفع من 959 جنيها إسترلينيا شهريا إلى 1273 جنيها إسترلينيا شهريا لمتوسط ​​تأجير العقارات في المملكة المتحدة.

ارتفاع الإيجارات يعني أن العديد من الملاك يحققون الآن عائد إيجار إجمالي أكبر.

إجمالي عائد الإيجار هو النسبة المئوية للعائد الذي يمكن للمستثمر أن يتوقع استرداده من سعر الشراء كل عام قبل أخذ الضرائب والتكاليف الأخرى في الاعتبار.

على سبيل المثال، إجمالي العائد بنسبة 5 في المائة على عقار بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني سيصل إلى 10 آلاف جنيه إسترليني سنويًا من دخل الإيجار.

بلغ متوسط ​​إجمالي عائد الإيجار للشراء للتأجير في المملكة المتحدة في نهاية عام 2023 6.74 في المائة، وفقا لشركة يو كيه فاينانس، مقارنة بـ 5.85 في المائة في الأشهر الثلاثة نفسها من عام 2022.

هل يبيع الملاك؟

يزعم حوالي ثلث أصحاب العقارات أنهم يعتزمون بيع عقارهم خلال الـ 12 شهرًا القادمة، وفقًا لتقرير حديث صادر عن موقع المقارنة Uswitch.

ومع ذلك، في حين تشير استطلاعات الرأي والدراسات الاستقصائية في كثير من الأحيان إلى أن أصحاب العقارات يتجهون نحو الخروج، لا يوجد دليل على نزوح جماعي واسع النطاق حتى الآن.

ويبدو أن قدراً كبيراً من الخلل في التوازن بين العرض والطلب، والذي أدى إلى ارتفاع الإيجارات في السنوات الأخيرة، جاء من تزايد أعداد المستأجرين، وليس من انخفاض عدد الملاك.

وهناك أكثر من 15 استفسارًا لكل منزل للإيجار في الوقت الحالي، وفقًا لموقع Zoopla. وهذا ضعف المعدل قبل الوباء.

ومع ذلك، هناك دلائل تشير إلى أن القطاع قد يتقلص، وفقا لتحليل أجرته شركة هامبتونز العقارية.

يقول هامبتونز إن أصحاب العقارات يشكلون 14 في المائة من البائعين في عام 2024، لكنهم يشكلون 11 في المائة فقط من المشترين.

ومع ذلك، فإن خسارة الملاك من القطاع الخاص يتم تعويضها جزئيًا من خلال نمو المستثمرين المؤسسيين، من خلال البناء للإيجار.

الملاك الجدد هم في الأساس مستثمرون من الشركات مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين، التي تتعاون مع شركات بناء المنازل والمطورين لتوفير منازل للإيجار طويل الأجل.

ومع ذلك، سوف تمر خمس سنوات أخرى على الأقل قبل أن يعوض نمو البناء بغرض الإيجار خسارة الملاك الصغار، كما قال هامبتونز.

ومن الجدير بالذكر أيضًا أن مسح الإسكان الإنجليزي يقدر أن هناك عددًا أقل من المنازل المستأجرة من القطاع الخاص اليوم بمقدار 100000 عما كان عليه في عام 2016، في حين كان هناك 1.3 مليون أسرة إضافية عبر جميع الفترات خلال نفس الفترة.

هناك عدد أقل من المنازل المستأجرة اليوم بمقدار 100 ألف منزل مقارنة بعام 2016، مع 1.3 مليون أسرة إضافية من جميع الأنواع، وفقًا لمسح الإسكان الإنجليزي.

لذلك، حتى لو كان قطاع الإيجارات ينمو ببطء بدلاً من أن يتقلص، فمن غير المرجح أن يكون قادراً على استيعاب العدد المتزايد من السكان بشكل مريح.

يقول كريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري، إنه رأى مزيجًا من الردود بين قاعدة عملائه من أصحاب العقارات.

وهو يميز بين الملاك العرضيين (أولئك الذين قد يمتلكون عقارًا واحدًا أو اثنين) والملاك المحترفين الذين لديهم عادةً محافظ أكبر.

يقول سايكس: “أرى أن بعض أصحاب العقارات يبيعون بالصدفة”. “إلى جانب جميع التغييرات الضريبية والتنظيمية في السنوات الأخيرة، كانت أسعار الفائدة المرتفعة بمثابة المسمار الأخير في نعش.

“ومع ذلك، بينما يبيع البعض، يحتفظ البعض الآخر بممتلكاتهم ويأملون في الحصول على نمو رأس المال منها.

“إنهم ينظرون بشكل أساسي إلى هذه الاستثمارات على أنها جزء من اللعبة في سوق العقارات حتى لو كانت معدلات الرهن العقاري المرتفعة تعني أنهم لا يحققون أي دخل جدي على المدى القصير.”

ويقول ريتشارد راونتري، المدير الإداري للقروض العقارية في بنك باراجون، إن بعض الملاك الصغار يبيعون العقارات.

ويضيف: “على الرغم من أن السوق شهد تحديات، إلا أنه من المرجح أن يقوم أصحاب العقارات الصغيرة، الذين يمتلكون عقارًا واحدًا أو عقارين، بالخروج”.

أصحاب المحفظة يتطلعون إلى التوسع؟

في حين أن بعض الملاك الصغار قد يقومون ببيع عقاراتهم، فإن أصحاب العقارات الأكبر حجمًا يشعرون بوجود فرصة للشراء.

يقول سايكس: “لقد رأيت عددًا لا بأس به من أصحاب العقارات طويلة الأجل يجمعون رأس المال ويستثمرون هذا العام معتقدين أن الآن هو الوقت المناسب للاستثمار”.

“لدي بعض العملاء الذين يشترون عادة خمسة أو ستة عقارات كل عام، لكنهم قرروا عدم شراء أي شيء في العام الماضي.

“لقد كان هذا العام مختلفًا تمامًا حيث اشترى البعض خمسة أو ستة بالفعل بهدف شراء 10 أو 15 قبل نهاية عام 2024. ويعتقدون أن الوقت قد حان لصيد الصفقات.”

يقول ريتشارد راونتري، من بنك باراجون، إنه لاحظ أيضًا تجدد الشهية بين أصحاب المحافظ الاستثمارية الكبرى.

ووفقاً لتحليل بنك باراجون، فإن 37 في المائة من أصحاب المحافظ العقارية يخططون لزيادة حجم محافظهم الاستثمارية هذا العام.

يقول راونتري: “يظهر أصحاب العقارات، الذين يمتلكون أربعة عقارات أو أكثر، علامات على تجدد الثقة مع تحسن معدلات الرهن العقاري، واستقرار الاقتصاد وانخفاض التضخم إلى مستويات أكثر طبيعية”.

“هؤلاء الملاك هم مستثمرون ذوو خبرة وعملوا خلال الدورات الاقتصادية.

يضيف راونتري: “يظهر بحثنا أن العديد من أصحاب العقارات الاستثمارية يستثمرون في هذه الاستثمارات على المدى الطويل – أخبرنا 58 في المائة منهم أنهم يستثمرون لتحقيق مكاسب رأسمالية طويلة الأجل و54 في المائة لتوفير معاشات تقاعدية – ولا يستثمرون إلى حد كبير على المدى القصير نسبيًا التحديات.

“إن تسعة من كل 10 أشخاص واثقون من احتمالات الطلب القوي من المستأجرين على عقاراتهم، كما أن 54 في المائة واثقون من آفاق أعمال الإيجار الخاصة بهم، مقابل 16 في المائة يعبرون عن مشاعر سلبية بشأن آفاقهم.”

ومع ذلك، يقول كريس سايكس من مؤسسة التمويل الخاص إنه ليس كل أصحاب العقارات يجدون الأمر سهلاً، وخاصة أولئك الجدد نسبيًا عليه.

يقول سايكس: “إن أصحاب العقارات الذين بدأوا أعمالهم خلال السنوات العشر الماضية يجدون الحياة أكثر صعوبة”.

“لقد اعتاد الملاك على المعدلات المنخفضة ولم يتمتعوا بهذا القدر من الزيادة في رأس المال عبر محافظهم الاستثمارية.

“إن هذه الأنواع من أصحاب العقارات هم الذين قد يضطرون إلى البيع.” لدي عدد قليل من العملاء مثل هؤلاء الذين يبدو أنهم يعيدون هيكلة محافظهم الاستثمارية نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة. على سبيل المثال، بيع واحدة وسداد الرهن العقاري على الآخرين.

لكنهم أقلية إلى حد كبير. معظم أصحاب العقارات الذين صادفتهم يبقون فيها لفترة طويلة. إنهم لا يزالون يؤمنون كثيرًا بالملكية.