عندما يقوم المستثمرون الذين يشترون بغرض التأجير بشراء عقار، فإنهم يبحثون عن شيئين: دخل جيد من الإيجار، وإمكانية نمو أسعار المنازل.
كثيرون لديهم تحيز لأحدهم على الآخر. عادة ما يسمح إعطاء الأولوية لعائدات الإيجار المرتفعة بتدفق نقدي جيد، ولكن يمكن أن يأتي على حساب ارتفاع أسعار المنازل بمرور الوقت.
ويركز أصحاب العقارات الآخرون على حقيقة أنهم إذا اختاروا الموقع المناسب، فإن ارتفاع أسعار المنازل سيشكل الجزء الأكبر من عائداتهم.
ومع ذلك، فإن اختيار منطقة صاعدة وقادمة حيث سترتفع القيم قد يكون قولًا أسهل من فعله.
على سبيل المثال، لن يشهد المستثمر العادي الذي يشتري بغرض التأجير والذي اشترى في لندن قبل ثماني سنوات أي نمو في رأس المال على الإطلاق، وفقًا لبيانات السجل العقاري – في حين أن الشخص الذي اشترى في مانشستر سيشهد في المتوسط ارتفاع استثماراته بنسبة 65 في المائة.
الدخل أم النمو؟ من الأفضل أن يرغب أصحاب العقارات الذين يقومون بالشراء من أجل التأجير في الحصول على أفضل ما في العالمين
في حين أنه من الصعب التنبؤ بنمو أسعار المنازل في المستقبل، فإن حساب دخل الإيجار أسهل بكثير – في كثير من الأحيان ببساطة من خلال البحث في قوائم الإيجار عبر الإنترنت والتحدث إلى وكلاء التأجير المحليين.
سوف يفكر معظم المستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير في تحديد عائد الإيجار على العقار قبل إجراء عملية الشراء.
الطريقة الأكثر بساطة لحساب ذلك هي إجمالي عائد الإيجار – النسبة المئوية للعائد الذي يمكن أن يتوقع المستثمر تحقيقه على سعر الشراء كل عام، قبل أن تؤخذ الضرائب والتكاليف الأخرى في الاعتبار.
على سبيل المثال، إجمالي العائد بنسبة 5 في المائة على عقار بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني سيصل إلى 10 آلاف جنيه إسترليني سنويًا من دخل الإيجار.
بالنظر إلى التحليل الذي أجراه وكلاء لوموند، نكشف عن المناطق والرموز البريدية في جميع أنحاء بريطانيا التي تتميز بأقوى عوائد الإيجار للمستثمرين المحتملين – بالإضافة إلى النظر في أفضل المواقع لنمو رأس المال.
ما هي المناطق التي تتمتع بأفضل عائدات الإيجار؟
وفي جميع أنحاء بريطانيا ككل، يبلغ متوسط إجمالي عائد الإيجار حاليا 4.5 في المائة، وفقا لتحليل أجرته شركة لوموند العقارية.
وقد ارتفع من 4 في المائة في هذا الوقت من العام الماضي، وذلك بفضل ارتفاع الإيجارات وركود أسعار المنازل.
على المستوى الإقليمي، تعد اسكتلندا موطنًا لأقوى متوسط عائد إيجار، حيث يقدم متوسط العقارات عائد إيجار سنوي إجمالي يبلغ 5.4 في المائة.
ويتبعه الشمال الشرقي بمتوسط عائد 4.8 في المائة والشمال الغربي بمتوسط 4.6 في المائة.
وفي المقابل، يوجد أدنى متوسط لعائد الإيجار حاليًا في الجنوب الشرقي بنسبة 3.8 في المائة.
أفضل 10 رموز بريدية لعوائد الإيجار
أعلى عائد: صورة جوية لمنطقة هارهيلز في ليدز. يبلغ متوسط العائد للرمز البريدي LS3 12.8%، وفقًا لبحث أجراه لوموند
يُصنف الرمز البريدي LS3 لمدينة ليدز على أنه أقوى جيب في سوق الإيجار البريطاني في الوقت الحاضر، حيث يبلغ متوسط العائد 12.8 في المائة.
يقع الرمز البريدي LS3 في منطقة Harehills بالمدينة. وهو يغطي أجزاء من أحياء جيبتون وهيرهيلز، بما في ذلك أحياء جيبتون وود، ومورتاون، وهيرهيلز، وبوترنيوتون، وسيكروفت، وإيست إند بارك.
تتمتع المنطقة باتصال جيد، حيث توفر خدمات الحافلات والعديد من محطات السكك الحديدية سهولة الوصول إلى وسط المدينة.
يقع بالقرب من العديد من المعالم السياحية الشهيرة مثل منتزه راوندهاي وملعب إيست ليدز للغولف ومعبد نيوسام وهاروود هاوس.
التالي هو الرمز البريدي BD1 لبرادفورد الذي يتميز بمتوسط عائد يبلغ 11.8 في المائة.
يغطي BD1 معظم وسط المدينة وجزءًا كبيرًا من منطقة محمية Little Germany. ويشمل أيضًا المناطق التي تمتد من المركز إلى ضواحي هيتون ومانينغهام المحلية.
مولد الدخل: Listers Mill في مانينغهام في الرمز البريدي BD1 في برادفورد، والذي يتميز بمتوسط عائد يبلغ 11.8% وفقًا لأبحاث لوموند
يعد الرمز البريدي M14 لمانشستر موطنًا لثالث أفضل عائد إيجار في البلاد بنسبة 11.6 في المائة، يليه الرمز البريدي NG1 في نوتنغهام بنسبة 10.8 في المائة، في حين أن الرمز البريدي NG7 للمدينة يحتل المرتبة السادسة بمتوسط عائد يبلغ 9.7 في المائة.
يتميز الرمز البريدي ليدز LS4 أيضًا ضمن المراكز العشرة الأولى بمتوسط عائد يبلغ 9.7 في المائة. ويغطي مناطق ليتل لندن، هايد بارك، وودهاوس، بيرلي، براملي، أرملي، جيبتون وسانت جيمس.
وتشمل المناطق الأخرى التي ستحتل المراكز العشرة الأولى، الرمز البريدي SR1 لساندرلاند الذي يقدم متوسط عائد يبلغ 10.5 في المائة، والرمز البريدي لغلاسكو G67 (9.5 في المائة) وأبردين AB24 (9.3 في المائة)، يليه الرمز البريدي لكوفنتري CV1 (9 في المائة). ).
يقول جيمس نيدهام، مدير شركة Alesco Property Investments، وكيل الشراء للتأجير: “المواقع ذات العائد المرتفع ليست مناطق في وسط مدينتك.
“إننا نشهد طفرة في عدد المستثمرين الذين يبحثون عن العقارات الواقعة على أطراف مراكز المدن مثل مانشستر الكبرى.
“تمثل هذه المواقع الأقل مركزية في كثير من الأحيان قيمة ممتازة مع استمرار أسعار المنازل في الارتفاع في مراكز المدن الأساسية، مما يؤدي إلى انخفاض العائدات.
يقول روب ديكس، المؤسس المشارك لموقع استشارات الشراء بغرض التأجير، Property Hub، إن المستثمرين بحاجة إلى التعامل مع هذه الأرقام بقدر قليل من الحذر، وأن العوائد من المحتمل أن تكون مشوهة بسبب وجود عدد كبير من العقارات الطلابية في أفضل 10 مواقع.
يقول ديكس: “عليك دائمًا توخي الحذر عند تفسير بيانات مستوى الرمز البريدي لأنها تعتمد على عدد صغير من المعاملات ويمكن تحريفها بسهولة بطريقة أو بأخرى”.
“على سبيل المثال، في NG1 وNG7 في نوتنغهام، توجد نسبة عالية من خصائص الطلاب مما يؤدي إلى ارتفاع العدد.
“إذا قمت بإجراء استثمار منتظم للشراء بغرض التأجير في تلك المواقع مع توقع هذا المستوى من العائد، فسوف تشعر بخيبة أمل.”
يُصنف الرمز البريدي LS3 لمدينة ليدز على أنه أقوى جيب في سوق الإيجار البريطاني في الوقت الحاضر، حيث يبلغ متوسط العائد 12.8٪.
كيفية اكتشاف المناطق التي يحتمل أن ترتفع فيها أسعار المنازل
ويميل المستثمرون ذوو الخبرة إلى البحث عن المناطق الحضرية التي تشهد تجديدًا، بالإضافة إلى استهداف المواقع التي تتمتع بخطوط مواصلات جيدة والجامعات وأرباب العمل الرئيسيين.
'التركيز على المناطق التي تشهد تجديدًا، وخاصة تحسينات النقل. يقول جيمس نيدهام من شركة Alesco: “يبحث المستأجرون دائمًا عن أفضل المواقع التي تتميز بسهولة التنقل”.
“مانشستر الكبرى وليفربول الكبرى هي مواقع نشعر أنها مهيأة لمزيد من النمو في أسعار المنازل في المستقبل القريب.
“نحن نركز على أي شيء يمكن أن ينقل المستأجر المحتمل إلى وسط المدينة في غضون 20 دقيقة.
ويضيف: “تتمتع أفضل المواقع عادةً بوسائل نقل رائعة، سواء بالقطار أو الطرق أو الحافلات، مما يسمح بالتنقل بسهولة.
إحدى الحيل هي متابعة وكلاء العقارات. إذا قاموا بفتح فروع فهذا يبشر بالخير للمستقبل
“مع الأخذ في الاعتبار أن معظم المستأجرين هم من المهنيين العاملين لديك، فإن هذا هو الاعتبار الأول عند اختيارهم للعقار. تأكد من أن استثمارك يتماشى مع هذا.
يقول Rob Dix من Property Hub: “نحن نركز دائمًا على المجالات التي تحقق أداءً جيدًا الآن ولديها القدرة على تحقيق أداء أفضل في المستقبل، مع أخذ مزيج من النمو والدخل في الاعتبار.
“على سبيل المثال، تعد نوتنغهام واحدة من النقاط الساخنة للاستثمار لدينا نتيجة لجامعتيها وفرص العمل المحلية القوية واتصالات النقل.
“ولكن لديها الآن أيضًا خطة تطوير مع تجديد مخطط لها مما يجعلها أكثر جاذبية بمرور الوقت.”
ويضيف: “نحن أيضًا نستهدف في كثير من الأحيان مناطق الركاب التي ستستفيد من التأثير المضاعف من المدن القريبة.
“على سبيل المثال، ضخت برمنغهام مليارات الجنيهات الاسترلينية لتحويل وسط المدينة – ونتيجة لذلك من المرجح أن تستفيد المناطق ذات وصلات السكك الحديدية القوية مثل ولفرهامبتون ودودلي.”
يقول مارك فون غروندير، مدير الوكيل العقاري بينهام آند ريفز، إن هناك بعض المؤشرات المفيدة التي ستكشف ما إذا كان الموقع قد يكون صاعدًا وقادمًا، بما في ذلك ما إذا كان هناك المزيد من وكلاء العقارات الذين يظهرون في الشارع الرئيسي.
الخروج: يجب أن تشهد المناطق التي بها عدد كبير من الشباب ارتفاعًا في الطلب على السكن في السنوات القادمة، لذلك قد يرغب الملاك في مراقبة هذا المقياس
إن النمو الاقتصادي وزيادة عدد السكان والخطط المستقبلية لتطوير وتحسين البنية التحتية هي بعض العوامل الرئيسية التي يجب أخذها في الاعتبار عند التركيز على نمو رأس المال.
“التركيبة السكانية العمرية هي أيضا مفتاح. يقول فون غروندير: “إذا كان عدد سكان المنطقة أصغر سنًا، فهناك فرصة جيدة لأن تشهد ارتفاعًا في الطلب على الإسكان في السنوات اللاحقة، مما يزيد من نمو رأس المال”.
“إحدى الحيل هي متابعة وكلاء العقارات.” إذا قاموا بفتح فروع فهذا يبشر بالخير للمستقبل لأن هذه الفروع هي أصول باهظة الثمن وتحتاج إلى معدل دوران مرتفع للمنازل لتمويلها.
“أخيرًا، هناك عدد من المصادر التي تنتج بيانات عن الوقت الذي يستغرقه بيع المنزل. إذا كان هذا الإطار الزمني قصيرًا، فهذا يشير إلى أن نشاط سوق المشتري مزدهر.'
هل ينبغي للمستثمرين التركيز على العائد أو نمو رأس المال؟
غالبًا ما يكون من السهل على أصحاب العقارات أن ينجذبوا إلى العائدات المرتفعة، والتي قد تأتي على حساب نمو رأس المال.
يمكن أن يجعل عائد الإيجار المرتفع العقار يبدو رخيصًا. لكنها قد تكون رخيصة لسبب ما.
يقول نيدهام: “إنه دائمًا توازن جيد”. “من الأفضل البحث عن استثمار يوفر مزيجًا من عوائد الإيجار القوية ونمو أسعار المنازل.
“سيسمح لك نمو رأس المال بتوسيع محفظتك الاستثمارية في المستقبل. العائد يجعلها مربحة على المدى القصير.
ربما يكون النمو أكثر أهمية في ذهني. الملكية هي مسرحية طويلة الأمد.
خبير الشراء للتأجير: يقول روب ديكس، المؤسس المشارك لشركة Property Hub، إن نسبة عالية من ممتلكات الطلاب قد تشوه الصورة الحقيقية في أهم 10 رموز بريدية
روب ديكس موجود أيضًا في معسكر نمو رأس المال.
“العائد هو رقم مغري للتركيز عليه لأنه من السهل حسابه والحصول على درجة معينة من اليقين، ولكن عادة ما تكون هناك مقايضة مع نمو رأس المال.”
على سبيل المثال، كان نمو الأسعار تاريخياً في مدن مثل برادفورد وسندرلاند أقل من المتوسط.
“وهذا هو السبب في أن أسعار المنازل منخفضة نسبيا، وبالتالي فإنك ترى عوائد مرتفعة نسبيا.
“في غياب أي عوامل من شأنها أن تؤدي إلى نمو أعلى، فسوف ينتهي بك الأمر إلى الخسارة مقارنة بالاستثمار في مكان آخر بعائد أقل قليلاً ولكن نمو أعلى – مما يمنحك عائدًا إجماليًا أكبر بمرور الوقت.”
يقول مارك فون جروندهير من شركة Benham and Reeves أن الأمر سيعتمد أيضًا على الأفق الزمني لاستثمارك.
“في العالم المثالي، عليك أن تبحث عن مزيج من الاثنين معًا. إن دخل الإيجار الخاص بك هو ما يدفع التكاليف اليومية لاستثمارك، وتختار الغالبية العظمى من الملاك دفع فائدة الرهن العقاري فقط لأنهم يرون أن نمو رأس المال هو البيضة الحقيقية لاستثمار الشراء للتأجير.
“لذا، إذا كانت رغبتك هي توليد الدخل على الفور، فيجب أن تميل نحو عوائد أعلى، ولكن إذا كان لديك رؤية استثمارية طويلة المدى، فإن نمو رأس المال هو المفتاح عند الاستثمار.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.