يتعين على كريستين ودانيال هاريسون جني مئات الجنيهات الاسترلينية كل عام فقط من أجل امتياز العيش في منزلهما. وهذه “الرسوم” لا علاقة لها برهنهم العقاري.
عندما اشترى الزوجان منزلهما الجديد المكون من خمس غرف نوم بالقرب من أورمسكيرك، غرب لانكشاير، مقابل 600 ألف جنيه إسترليني قبل ست سنوات، لم يكن لديهما أي فكرة عن أن العقار كان مستأجرًا حتى كانا على وشك شرائه وشعرا أن الوقت قد فات لشرائه. تراجع.
والآن يواجهون خيار دفع 350 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا كإيجار أرضي لشركة Mainstay Residential المملوكة لشركة Aviva، أو دفع 11500 جنيه إسترليني لشراء التملك الحر.
وهذا يعني أنهم يملكون الحق في شغل منزلهم، ولكن الأرض التي بني عليها مملوكة لمالك حر أو مالك.
تقول كريستين: “إيجار الأرض هو المال مقابل حبل قديم”. “نحن لا نحصل على شيء في المقابل.”
الكابوس: واجهت جو داربيشاير فاتورة بقيمة 40 ألف جنيه إسترليني مقابل تملكها الحر بعد بيعها لشركة استثمارية
ويعيش الزوجان في منزل موريس هومز مع ابنهما البالغ من العمر 17 عامًا وابنتهما البالغة من العمر 15 عامًا، ويدفعان أيضًا رسوم صيانة منفصلة قدرها 80 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.
الآن لدى كريستين ودانيال – وهما من بين عشرة ملايين شخص في إنجلترا وويلز من المستأجرين – مصدر قلق آخر يجب عليهم التعامل معه.
وبموجب الإصلاحات المتوقع الإعلان عنها الأسبوع المقبل، سيتعين بيع المنازل الجديدة للتملك الحر، مما يعني أن المالكين الجدد لن يجدوا أنفسهم في موقف دفع إيجار الأرض لشخص آخر.
وقال وزير التسوية مايكل جوف إن مشروع القانون سيساعد على “استعادة الملكية الحقيقية” للمشترين والتخلص التدريجي من نظام الإيجار “الإقطاعي”.
ولكن ماذا عن المستأجرين الحاليين؟ هل سيظلون عالقين في عقارات غير مرغوب فيها حيث يبحث المشترون عن منازل دون قيود وتكاليف الإيجار؟ أم أن هناك دعمًا للمستأجرين الحاليين أيضًا؟ يحقق Money Mail في الأمر.
ماذا عن المستأجرين الحاليين؟
ولا ينطبق الحظر المفروض على الإيجار على المنازل القائمة. ومع ذلك، يتوقع الخبراء أن تتضمن الإعلانات بعض الإجراءات لتخفيف محنة المستأجرين الحاليين.
يخطط الوزراء لوضع حد أقصى لجميع الإيجارات الأرضية المدفوعة للمالك الحر على العقارات المستأجرة الجديدة بمعدل أدنى – أو “الفلفل”.
وقد أصدرت الحكومة بالفعل تشريعات لوضع حد أعلى على إيجارات الأراضي للعقارات الجديدة.
ومن المتوقع أن يكون أحد التشريعات الأولى التي تم تقديمها قبل عيد الميلاد. لكن بعض الخبراء يتوقعون أن القواعد ستحمي أيضًا المستأجرين الحاليين من التكاليف المفرطة.
ومن المعروف أن هذه الرسوم تتضخم إلى مستويات غير مستدامة. وفي بعض الحالات ارتفعت إما بما يتماشى مع مؤشر أسعار التجزئة (RPI) أو تضاعفت كل عقد.
الإصلاحات: وزير التسوية مايكل جوف
وقد ناضل الكثيرون لدفع الفواتير أو الحصول على رهن عقاري جديد أو بيع ممتلكاتهم نتيجة لذلك.
يقول سيباستيان أوكيلي، الرئيس التنفيذي لمؤسسة Leasehold Knowledge Partnership الخيرية، إنه من غير الواضح إلى أي مدى ستذهب الحكومة لحماية المستأجرين الحاليين، لكنه يتوقع أن يتم وضع سقف للزيادات الإضافية.
ويقول: “يمكن للحكومة أن تعالج الشروط التي بموجبها تزيد إيجارات الأراضي، على سبيل المثال بالقول إنها لا يمكن أن ترتفع بأكثر من مبلغ معين”.
ومع ذلك، حتى لو تم تحديد سقف للتكاليف، فمن غير المرجح أن يكون هناك أي تعويض لأصحاب المنازل الذين اضطروا بالفعل إلى دفع مبالغ كبيرة لشراء ممتلكاتهم الحرة للهروب من إيجارات الأراضي الباهظة.
جو داربيشاير هو من بين أولئك الذين يعتقدون أن هذا غير عادل. لقد واجهت مبلغًا من خمسة أرقام لشراء التملك الحر لمنزلها – في مفاوضات كابوسية استمرت عقدًا من الزمن.
اشترت جو وزوجها مارك، 54 عامًا، منزلًا منفصلاً مكونًا من خمس غرف نوم تم بناؤه حديثًا بالقرب من بولتون مقابل 395 ألف جنيه إسترليني في عام 2010.
لقد اشتروا المنزل بعقد إيجار لمدة 250 عامًا. وفي ذلك الوقت لم يكن بإمكانهم شراء التملك الحر، ولكن قيل لهم إن بإمكانهم شرائه في وقت لاحق مقابل حوالي 5000 جنيه إسترليني.
ولكن بعد مرور عامين، تم بيع عقد الإيجار لشركة استثمارية، مما أدى إلى رفع تكلفة شراء التملك الحر إلى 40 ألف جنيه إسترليني.
قيل للزوجين أن إيجار الأرض يمكن أن يتضاعف كل عقد ما لم يشتروا التملك الحر.
ويمكن أن يرتفع هذا إلى حد أقصى يبلغ 9440 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا بعد 50 عامًا. وفي عام 2020، ارتفع بالفعل إلى أكثر من 400 جنيه إسترليني سنويًا. ويعتقد مدير المعاشات جو، 53 عامًا، أن الحظر المفروض على المنازل المستأجرة يجب أن يمتد ليشمل جميع أصحاب المنازل.
يقول جو، المؤسس المشارك لمجموعة العمل “National Leasehold Campaign”: “إنها أخبار مرحب بها أن جميع عقود الإيجار المستقبلية للمنازل مثل منازلنا سيتم حظرها، ولكن بالتأكيد، نحن جميعًا نستحق أن نعامل بشكل عادل”.
سيكون من الأسهل زيادة عقود الإيجار
سيتم تحرير أصحاب المنازل الذين ما زالوا محاصرين في عقود الإيجار من بعض القيود التي يفرضونها.
سيتم أيضًا تغيير تمديد عقد الإيجار القياسي من 90 عامًا إلى 990 عامًا، بموجب المقترحات الجديدة.
وبموجب القواعد الحالية، يتمتع أصحاب المنازل الذين امتلكوا منازلهم لمدة عامين على الأقل بحق قانوني في تمديد عقد إيجارهم لمدة 90 عامًا للشقة أو 50 عامًا للمنزل.
ومع ذلك، من المقرر أن يتم تمديد هذا إلى 990 عامًا ولن يحتاج أصحاب المنازل بعد الآن إلى العيش في العقار لمدة عامين قبل أن يتمكنوا من التفاوض على التمديد.
بشكل عام، كلما قل الوقت المتبقي على عقد الإيجار، أصبحت قيمة العقار أقل. وهذا يعني أن مثل هذا التوسع الكبير يمكن أن يضيف الآلاف إلى قيمة العقار ويحرر أصحاب المنازل الذين لم يتمكنوا من بيع ممتلكاتهم سابقًا.
الحماية: يخطط الوزراء لوضع حد أقصى لجميع الإيجارات الأرضية المدفوعة للمالك الحر على العقارات المستأجرة الجديدة بمعدل أدنى – أو “ذرة الفلفل”
ومن المقرر أيضًا أن يستفيد المستأجرون من القيمة المتزايدة لمنازلهم إذا اختاروا تمديد عقد الإيجار، بموجب المقترحات.
تقفز قيمة المنزل بعقد إيجار قصير عند تمديد عقد الإيجار. الربح على الورق الذي يحققه المستأجر من خلال التمديد يسمى “قيمة الزواج”. ومع ذلك، إذا كانت مدة عقد الإيجار أقل من 80 عامًا، فيجب عليك تقسيم قيمة الزواج مع المالك الحر.
وكجزء من إصلاحات جوف الشاملة، من المقرر إلغاء قيمة الزواج هذه. وهذا يعني أن أصحاب المنازل سيكونون قادرين على الاحتفاظ بكامل المبلغ الذي ستزيده ممتلكاتهم إذا دفعوا للتمديد.
قد يستغرق الأمر بعض الوقت لرؤية الفوائد
لن تكون التحسينات للمستأجرين فورية وقد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يؤثروا على قيمة ممتلكاتهم.
في الوقت الحالي، قد يجد بعض أصحاب المنازل المستأجرة صعوبة في البيع حيث يختار المشترون المحتملون الابتعاد واختيار سهولة التملك الحر بدلاً من ذلك.
عرضت جوان تريسي منزلها المنفصل المكون من أربعة أسرة في إردينغتون، ويست ميدلاندز، للبيع قبل خمسة أشهر مقابل 325 ألف جنيه إسترليني، أي أقل بـ 25 ألف جنيه إسترليني من القيمة المقدرة به.
وتوقعت بيعًا سريعًا بفضل السعر المعقول ولأن العقارات المماثلة في المنطقة تُباع عادةً في غضون ستة أسابيع.
لكن جوان تعتقد أن المشترين يتم تأجيلهم لأن منزلها مملوك للإيجار. تقول مديرة الخدمات المنزلية للأطفال وأم لأربعة أطفال: “إن خطر الحصول على إيجار باهظ الثمن قد أدى إلى هروب المشترين المحتملين”.
يمكن للمالكين المستقبليين التقدم بطلب شراء التملك الحر. ولكن سيتعين عليهم تقديم طلب لمعرفة التكلفة لأن الرسوم ليست ثابتة. وحتى التقدم لمعرفة ذلك سيكلف 200 جنيه إسترليني – وهو رادع إضافي للمشترين.
تعتقد جوان أن القواعد الجديدة التي تحظر الإيجارات يجب أن تنطبق على المنازل القائمة والجديدة. وتقول: “كل ما نطلبه هو تطبيق التغييرات الضرورية على قواعد الإيجار في جميع المجالات”.
ما هي المساعدة المتاحة لأصحاب الشقق؟
ولن تمتد مقترحات حظر بيع العقارات المستأجرة إلى الشقق الجديدة. سبعة من كل عشرة مستأجرين هم شقق، وفقا لتقديرات وزارة الإسكان.
ومع ذلك، يقول السيد أوكيلي إن الإصلاحات الجديدة قد لا تنطبق على المستأجرين على الفور، لكن تأثيرها سينتشر في النهاية ليستفيد منه الجميع.
ويتوقع أن المالكين الأحرار لن يتمكنوا بعد الآن من تحميل تكاليف باهظة على المستأجرين لأن عنصر الإيجار الأرضي سيتم تحديد سقف له بموجب التغييرات الجديدة.
ويقول: “إن الدخل الشرعي الوحيد الذي يحصل عليه أصحاب العقارات من مجموعة من الشقق قد تم الآن وضع حد أقصى للشقق الجديدة”.
“سيكشف هذا عن أي تكاليف خفية كانوا يتقاضونها مثل التلاعب بتكاليف التأمين أو تعيين أسرهم وأصدقائهم لتغيير المصباح الكهربائي بمبلغ 5000 جنيه إسترليني في المرة الواحدة. انتهت اللعبة. لن ترغب شركات بناء المنازل في التفوق على عملائها بهذه الطريقة بعد الآن.’
ويقول الناشط في مجال الإسكان هاري سكوفين إن الحظر المفروض على الإيجارات يجب أن يشمل الشقق. ويقول: “إن الإصلاحات الجديدة لا تخدش السطح بالنسبة لأصحاب الشقق المستأجرة ولن تذهب إلى حد كافٍ لمعالجة الظلم الهيكلي للنظام.
“يعني النظام أن الأسر لن تحصل على أي سيطرة أو استقلالية ينبغي أن تتدفق من ملكية المنازل.”
تقارير إضافية:
لوسي إيفانز و توبي والني
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.