ماذا يمكن أن يعني إيداع الرهن العقاري بنسبة 1% للمشترين لأول مرة… ولسوق الإسكان

يقال إن الحكومة تدرس تقديم مخطط يسمح للمشترين لأول مرة بالصعود إلى سلم العقارات بإيداع 1 في المائة فقط.

ومن الممكن الإعلان عن هذه المبادرة في ميزانية الربيع في 6 مارس لمساعدة أولئك الذين يكافحون من أجل تكوين مدخرات كافية لشراء منزل، وفقًا لتقرير نشرته صحيفة الإندبندنت.

ويمكن أن ترى الحكومة تقدم ضمانات مالية للبنوك لتشجيعها على تقديم قروض عقارية تغطي 99 في المائة من قيمة المنزل.

وسيكون هذا مشابهاً لبرنامج ضمان الرهن العقاري الحالي، والذي يهدف إلى مساعدة أولئك الذين يشترون المنازل بودائع بنسبة 5 في المائة.

إذا تم تأكيدها، فلا شك أن هذه السياسة ستحظى بالترحيب من قبل بعض المشترين لأول مرة.

ومع ذلك، يقول النقاد إنه قد يؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنازل، وأن المشترين المتعثرين لأول مرة قد لا يتمكنون من تحمل الأقساط الشهرية المطلوبة لمثل هذا الرهن العقاري الضخم، خاصة وأن أسعار الفائدة لا تزال مرتفعة نسبيًا.

كيف يمكن أن يساعد المشترين لأول مرة؟

هناك القليل من التفاصيل حول المخطط، ولكن من الناحية النظرية يجب أن يعني ذلك أن أصحاب المنازل الطموحين سيكونون قادرين على شراء منزلهم الأول بإيداع أصغر.

يجب على الشخص الذي يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني بإيداع 5 في المائة أن يكون لديه مدخرات لا تقل عن 15 ألف جنيه إسترليني للحصول على رهن عقاري بنسبة 95 في المائة.

وبموجب المخطط الجديد، قد يحتاجون إلى ما لا يقل عن 3000 جنيه إسترليني – إلى جانب الأموال المطلوبة لمحامي ومساح وربما وسيط رهن عقاري.

يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في L&C Mortgages: “من المحتمل أن يفتح هذا خيارًا بديلاً للمشترين لأول مرة الذين يكافحون من أجل بناء وديعة.

“إن طلب إيداع أصغر يمكن أن يساعد في تسريع القدرة على الشراء، بالنسبة لأولئك الذين يستطيعون تمويل الباقي من الاقتراض العقاري.”

ويضيف مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: يمكن أن تكون القروض العقارية بنسبة 99 في المائة فكرة جيدة في الظروف المناسبة.

“مع إضافة تكاليف رسوم الدمغة، يمكن أن يبدو الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة مماثلاً للرهن العقاري بنسبة 95 في المائة للأجيال السابقة.

“أضف إلى ذلك حقيقة أن الادخار مقابل وديعة أثناء الاستئجار أمر مستحيل عمليا، وقد يكون هذا حلا.”

هل ستجعل العقارات ميسورة التكلفة؟

ومن المرجح أن يجد المشترون أن قدرتهم على الحصول على رهن عقاري بنسبة 1 في المائة تعتمد على أرباحهم.

لا يتم تسعير العديد من المشترين لأول مرة في سوق العقارات بسبب الوديعة المطلوبة فحسب، بل بسبب المبلغ الذي يمكنهم اقتراضه.

يحدد جميع مقرضي الرهن العقاري المقترضين بحد أقصى لنسبة القرض إلى الدخل.

هذا هو الحد الأقصى للمبلغ الذي ستقرضه البنوك بناءً على الدخل السنوي للمقترض. وهم قادرون على تقديم بعض القروض فوق هذا المستوى، ولكن هناك قيود مشددة على عدد القروض.

كقاعدة عامة، سيجد معظم المشترين لأول مرة أنفسهم مقيدين بحد أقصى 4.5 أضعاف دخلهم السنوي.

إذا كان شخص واحد يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني مع وديعة بنسبة 1 في المائة، فسيحتاج عادةً إلى دخل سنوي لا يقل عن 66 ألف جنيه إسترليني.

ويضيف ديفيد هولينجورث: “ستظل هناك أسباب لعدم كون هذا خيارًا للكثيرين، حيث قد يكونون مقيدين أيضًا بمبلغ الرهن العقاري الذي يمكنهم اقتراضه، بالإضافة إلى التحدي المتمثل في توفير وديعة أكبر”.

“سيحتاج المقرضون إلى التأكد من أن مبلغ الرهن العقاري في المتناول بناءً على الدخل والمصروفات ويخضع لقيود دخل متعددة معينة.

“يمكن أن يؤدي ذلك إلى مطالبة المقترضين بإيداع مبلغ أكبر لسد الفجوة بين الرهن العقاري والمبلغ الذي يتعين عليهم دفعه مقابل العقار.

“من المؤكد أن هذه المشكلة لا تختفي عند نسبة القرض إلى قيمة الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة، لذا يمكن أن تؤثر على العدد الذي يمكنه الاستفادة.”

هل ستكون شعبية؟

هناك بعض الشكوك حول ما إذا كان العديد من المشترين لأول مرة سيوقعون بالفعل على صفقة رهن عقاري بنسبة 99 في المائة.

متوسط ​​الودائع التي دفعها المشتري لأول مرة في العام الماضي كان نحو 25 في المائة، وفقا لشركة UK Finance.

وفي الوقت نفسه، يقترض المشتري في المتوسط ​​لأول مرة ما يعادل 3.36 أضعاف دخله السنوي، وهو أقل بكثير من الحد الأقصى المسموح له عادة بالاقتراض منه.

ويشير هذا إلى أن المشترين حريصون على عدم إرهاق أنفسهم عندما يتعلق الأمر بشراء منزلهم الأول.

هل القروض العقارية المماثلة متاحة بالفعل؟

تصدرت شركة Skipton Building Society عناوين الأخبار في العام الماضي عندما أطلقت رهنًا عقاريًا بنسبة 100 في المائة للمستأجرين لتمكينهم من الوصول إلى سلم العقارات دون إيداع.

هناك منتج آخر يسمح للمشترين لأول مرة بالصعود على السلم بدون إيداع وهو رهن باركليز سبرينج بورد، على الرغم من أن هذا يتطلب من العائلة والأصدقاء المساعدة في الوديعة.

في هذه الحالة، يقدم المساعد وديعة بنسبة 10 بالمائة كضمان لمدة خمس سنوات ويتم وضعها في حساب Helpful Start الذي يحصل على فائدة ويتم إرجاعه بعد خمس سنوات.

ومع ذلك، يُعتقد أن الإقبال على هذه الأنواع من المنتجات كان محدودًا.

يقول كريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري: “ما يقلقني هو أن هذا المخطط الحكومي الأخير سيعطي أملًا كاذبًا للكثيرين حيث لن تجعل المداخل والمخارج الحقيقية للسياسة الأمر ممكنًا في الواقع.

ومن الجدير بالذكر أن القروض العقارية بنسبة 100 في المائة موجودة، من سكيبتون إلى المخططات الأخرى حيث يمكن لأفراد الأسرة العمل كضامن.

مشكلتي مع هذه المخططات هي أن مجرد قدرتك على تحمل دفعات الإيجار بمبلغ 1500 جنيه إسترليني شهريًا، لا يعني أنه يمكنك تحمل دفع الرهن العقاري بمبلغ 1500 جنيه إسترليني شهريًا.

“وهذا لأن ملكية المنزل لها عدد من التكاليف الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار: التأمين على البناء، وإصلاحات الممتلكات التي كان المالك سيجريها، وما إلى ذلك.

“إذا لم تكن قادرًا على الادخار للحصول على وديعة أثناء دفع هذا الإيجار، فهل يمكنك تحمل التكاليف المرتبطة بامتلاك عقار؟”

كم ستكون باهظة الثمن؟

القلق الآخر الذي يتقاسمه البعض في صناعة الرهن العقاري هو حقيقة أن هذه المنتجات من المرجح أن تأتي بأسعار فائدة أعلى، نظرا لوجود مخاطر أكبر على المقرض.

متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة خمس سنوات لشخص يشتري بإيداع بنسبة 40 في المائة هو 4.74 في المائة، مقارنة بـ 5.41 في المائة لشخص لديه وديعة بنسبة 5 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts.

هذا هو الفرق بين دفع 1139 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا و1217 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، على أساس رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني على مدار 25 عامًا.

من المحتمل أن تكون المعدلات أعلى بالنسبة لأولئك الذين يشترون بإيداع بنسبة 1 في المائة.

يقول بيتر ستيمسون، رئيس قسم المنتجات في شركة MPowered Mortgages: “نحن لا نعتقد حقاً أن القروض العقارية على الودائع بنسبة 1 في المائة هي فكرة جيدة. إنها مجرد مبادرة أخرى للتحايل محكوم عليها بالفشل.

‘مع عدم وجود إيداع تقريبًا، سوف ينعكس سعر هذه القروض العقارية في المخاطر، أي أنها ستكون باهظة الثمن.

“بدلاً من ذلك، يجب على الحكومة التركيز على إصلاح المشكلة الأساسية، وهي نقص المساكن والإسكان بأسعار معقولة.”

ويضيف ديفيد هولينجورث من L&C Mortgages: “لا شك أن الضمان سيحمل تكلفة وسيؤثر ذلك على تسعير معدلات الرهن العقاري.

“وكما تتوقع، إذا رأينا قروضاً عقارية بنسبة 99 في المائة، فإننا نتوقع أن تكون أسعار الفائدة أعلى من أسعار الفائدة على أولئك الذين لديهم ودائع أكبر.

“وهذا يجعل الأمر يوازن بين ما إذا كان السعر يستحق الدفع مقابل زيادة القدرة والجدول الزمني للشراء. ومع ارتفاع الإيجارات إلى درجة أن أسعار الفائدة الأعلى قد تكون جديرة بالاهتمام.’

التهديد بالأسهم السلبية

هناك أيضًا مخاوف بشأن المخطط المشاع الذي يؤدي إلى تعرض المزيد من المشترين لأول مرة لخطر الوقوع في الأسهم السلبية في المستقبل، إذا انخفضت أسعار المنازل.

سجلت أسعار المنازل في المملكة المتحدة مؤخرًا أسرع انخفاض سنوي لها منذ عام 2011، وفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية.

ووفقا للبيانات، انخفض متوسط ​​سعر البيع بنسبة 2.1 في المائة في الـ 12 شهرا حتى نوفمبر 2023.

الأسهم السلبية هي عندما تصبح قيمة المنزل أقل من القيمة المتبقية للرهن العقاري.

إذا حدث ذلك، فقد يصبح المالك غير قادر على إعادة الرهن العقاري، وفي بعض الحالات يضطر إلى بيع منزله للدفع للبنك.

ارتفاع أسعار المنازل

ويبدو أن مثل هذه التدخلات الحكومية غالباً ما تؤدي إلى زيادة أسعار المساكن.

كانت إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات تهدف أيضًا إلى مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.

ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.

ويضيف هولينجورث: “الجانب السلبي المحتمل هو أنك إذا قمت بتعزيز الطلب دون تحسين العرض، فإنك تخاطر بدفع الأسعار إلى مستويات أعلى.

ويوافقه كريس سايكس على ذلك قائلاً: “أعتقد أنه سيتعين علينا أن ننتظر ونرى أين سيطرحون المخطط، ولكن هذا يتجنب إلى حد ما المشكلة الرئيسية المتمثلة في عدم وجود عدد كافٍ من المنازل”.