الجدل الدائر حول اتجاه أسعار المساكن شرس ومنقسّم أكثر من أي وقت مضى.
من ناحية أخرى ، ستشهد الأسعار المجادلة انخفاضًا في النسبة المئوية من رقمين ، حيث تتضافر معدلات الرهن العقاري المرتفعة والتضخم لتقويض القوة الشرائية للناس.
على الجانب الآخر ، هناك من يقول إنه من النادر أن تنخفض أسعار المنازل بشكل كبير من حيث القيمة الحقيقية ، خاصة في المملكة المتحدة حيث تمثل ملكية المنازل هدفًا مهمًا للكثيرين.
قد يجادلون بأنه في حين أن أسعار الفائدة المرتفعة اليوم تشكل مصدر قلق ، إلا أنه لا يكفي الحث على انخفاض كبير في أسعار المنازل مثل الذي شهدناه خلال الأزمة المالية ، عندما انخفضت القيم بنسبة 20 في المائة.
خبرائنا الذين يعرفون السوق من الداخل إلى الخارج. روب ديكس (على اليسار) ، المؤسس المشارك لمنتدى العقارات ، Property Hub ، وتشارلي لامدين (على اليمين) ، مؤسس موقع العقارات BestAgent
تظهر أحدث الأدلة أن أسعار المساكن قد انخفضت بالفعل خلال العام الماضي ، ولكن ليس بالقرب من هذا القدر.
انخفضت قيم العقارات بنسبة 3.4 في المائة سنويًا في مايو ، وفقًا لـ Nationwide ، وهو أكبر انخفاض منذ عام 2009.
لكن مؤشرات أخرى أبلغت عن تخفيضات أصغر ، حيث قالت هاليفاكس إن الأسعار انخفضت بنسبة 1 في المائة فقط على أساس سنوي.
قررنا التحدث مع خبيرين يعرفان السوق من الداخل إلى الخارج: روب ديكس، أحد مؤسسي منتدى الملكية ، Property Hub ، و تشارلي لامدين، مؤسس موقع العقارات BestAgent.
Dix هو أيضًا مستثمر عقاري ، ومؤلف ذائع الصيت ، ومضيف مشارك في The Property Podcast ، بينما يمتلك Lamdin موقعه الخاص على الويب ، Moving Home with Charlie ، ويستضيف أيضًا برنامج البودكاست الخاص به.
يعتقد لامدين أن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة بدأ للتو في الظهور في البيانات. وهو يتوقع أن تنخفض الأسعار بنسبة 35 في المائة على مدى ثلاث سنوات.
كساد؟ ذكرت هاليفاكس أن أسعار المنازل انخفضت بنسبة 1٪ على أساس سنوي في مايو ، وهو انخفاض أقل من المؤشرات الأخرى
ديكس أكثر تفاؤلاً بشأن الأسعار ، معتقدًا أنه من المحتمل أن نشهد انخفاضًا طفيفًا فقط على المدى القصير ، بسبب انخفاض عدد الأشخاص الذين يبيعون ويشترون.
وهو يعتقد أنه بدلاً من الانهيار ، من المرجح أن نشهد انتعاشًا في الأسعار في غضون عام أو عامين حيث يبدأ مقرضو الرهن العقاري في تخفيف قيود القدرة على تحمل التكاليف ، مما يؤدي إلى طفرة في الاقتراض. ويحذر من أن طفرة الإقراض هذه ستكون مقدمة للانهيار النهائي.
نوجز حججهم أدناه ، حتى تتمكن من تحديد أيها يقنعك أكثر.
ماذا يحدث لأسعار المساكن الآن؟
يرد روب ديكس: ما نراه حاليًا هو تباعد بين العقارات والمناطق الأرخص والأكثر تكلفة.
أثبتت نهاية السوق للمشتري لأول مرة أنها مرنة ، لأن البديل هو البقاء في قطاع الإيجارات المحموم.
يعتقد تشارلي لامدين ، مؤسس BestAgent ، أن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة بدأ للتو في الظهور في البيانات
لكن المنازل الأغلى ثمناً ، وجميع المنازل في مناطق باهظة الثمن مثل لندن والجنوب الشرقي ، ستجد صعوبة أكبر في تبرير قيمها لأن معدلات الرهن العقاري تحدث فرقاً كبيراً.
يرد تشارلي لامدين: الأسعار الفعلية التي يتم الاتفاق عليها في وكالة العقارات تواجه الفحم اليوم هي الأصعب في تحديدها ، حيث لا توجد بيانات رسمية ولا توجد بيانات مرئية عن ذلك. هذا هو أحد العوامل التي تجعل الانتقال إلى المنزل أمرًا صعبًا للغاية.
تحدث الأسعار المتفق عليها قبل حوالي ستة إلى تسعة أشهر قبل أن ينشر السجل العقاري (المنتج الأكثر دقة ، ولكن الأقل توقيتًا لبيانات أسعار المنازل) أرقامه الفعلية ، وهذا هو المكان الذي يحدث فيه الكثير من الالتباس في السوق المتغيرة.
لا يتم نشر الأسعار الفعلية المباعة بالكامل لمدة تصل إلى عام بعد تقارير السجل العقاري لأول مرة في الشهر الأخير.
كشفت أرقام مكتب الإحصاءات الوطنية في الأشهر الثلاثة الأخيرة عن انخفاض الأسعار بنسبة 1 في المائة تقريبًا شهريًا.
عندما تضع في الحسبان التأخير الزمني التسعة أشهر ، فإن تقديرات الناس لما تفعله أسعار المساكن بهذا المعدل يمكن أن تكون 9 في المائة.
ماذا سيحدث لأسعار المساكن في عام 2023؟
يرد تشارلي لامدين: رأيي هو أن أسعار المنازل ستشهد أكبر انخفاض لها بحلول نهاية هذا العام ، لكننا لن نرى الدليل على ذلك المبلغ عنه لمدة ستة إلى تسعة أشهر بعد ذلك.
يرد روب ديكس: أعتقد أننا سنرى الأسعار تنخفض في مناطق مثل الجنوب الشرقي وتثبت في مناطق أخرى ، مما يؤدي إلى انخفاض طفيف على المستوى الوطني.
لكنني أقول “تخمين” بدلاً من “تنبؤ” لأن محاولة تحديد الشكل العام للسوق أمر صعب بما فيه الكفاية ، لكن تثبيت جدول زمني دقيق عليه أمر مستحيل أساسًا.
المتغير الكبير الذي يغطي كل هذا هو التضخم. إذا بدأ التضخم في السيطرة خلال الصيف ، وتعتقد الأسواق أن بنك إنجلترا سيخفض أسعار الفائدة على المدى المتوسط ، فإن ذلك سيدعم الأسعار الحالية – ولكن إذا بدا أن الأسعار ستظل مرتفعة لفترة أطول ، فسوف يتعرض السوق لضغوط. .
ماذا عن أسعار المساكن في 2024 و 2025؟
يرد روب ديكس: نحن بحاجة إلى أن ندرك أنه من المقرر إجراء انتخابات عامة بحلول نهاية يناير 2025.
كان بنك إنجلترا يحاول فعليًا هندسة ركود معتدل من خلال رفع أسعار الفائدة ، مما سيؤثر على الوظائف وبالتالي أسعار المساكن.
لكن الدخول في انتخابات مع فقدان الوظائف وانخفاض أسعار المساكن ليس شيئًا يريده الحزب الحالي على الإطلاق.
من المحتمل أنهم سيقدمون الدعم للمشترين لأول مرة هذا الخريف أو الربيع المقبل ، ويحاولون الحصول على عامل الشعور بالرضا طوال العام المقبل.
روب ديكس ، الشريك المؤسس لـ Property Hub ، أكثر تفاؤلاً بشأن الأسعار. وهو يعتقد أنه من المحتمل أن نرى متوسط الأسعار ينخفض قليلاً ، مع تلقي مستويات المعاملات الضربة الأكبر
سيكون هذا أسهل بكثير بالنسبة لهم للانسحاب إذا تمت السيطرة على التضخم أولاً ، لكن هذا يثبت أنه صراع أكثر مما توقعه صناع السياسة.
لا أعتقد أنه من الممكن وضع رقم عليه بأي نوع من الثقة ، لكن علينا أن ندرك أنه من حيث القيمة الحقيقية (بعد خصم التضخم) ، انخفضت أسعار المنازل بشكل كبير.
أسعار المنازل حاليًا أقل بحوالي 4 في المائة من ذروتها وفقًا لـ Nationwide ، ولكن بالقيمة الحقيقية ، مرة أخرى وفقًا لـ Nationwide ، فإن الأسعار أقل بحوالي 12 في المائة من ذروتها.
مع انخفاض طفيف إضافي بالإضافة إلى استمرار التضخم ، يمكننا أن نتطلع إلى انخفاض بنسبة 20 في المائة بالقيمة الحقيقية بحلول نهاية هذا العام.
هذا تصحيح كبير (أكثر من 2008) ، حتى لو لم يكن كذلك من الناحية الاسمية.
تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة بشكل كبير على الإقراض المصرفي: انخفضت موافقات الرهن العقاري من 51500 في مارس إلى 48700 في أبريل وفقًا لبنك إنجلترا.
يرد تشارلي لامدين: باختصار ، سيشهد عام 2024 انخفاضًا كبيرًا في أسعار المنازل بسبب تأثير التأخر الزمني لأسعار الفائدة وتقارير الأسعار.
ستظهر أسوأ حالات السقوط في عام 2024. إنها قوة الدفع للوضع الاقتصادي ، فهي تستغرق وقتًا. يتزايد الزخم في الأسعار بسرعة في الاتجاه الهبوطي خلف الكواليس.
أتوقع أن تنخفض الأسعار بنسبة 35 في المائة بالقيمة الاسمية على مدى ثلاث سنوات تقريبًا ، من ذروتها في عام 2022 إلى عام 2025
بعد ذلك ، سيكون عام 2025 عندما يبدأ السقوط في التباطؤ. ستكون القدرة على تحمل التكاليف أسوأ بسبب الانكماش المحتمل الذي سنشهده بحلول عام 2025 ، لذلك سيتعرض الطلب بشكل أكبر ومن المرجح أن تستقر الأسعار لبضع سنوات ، حتى أو ما لم يتمكن الاقتصاد البريطاني من العثور على مصدر قوي للنمو المستدام.
في المتوسط ، مع وجود اختلافات إقليمية ومحلية كبيرة ، أتوقع أن تنخفض الأسعار إجمالاً بنسبة 35 في المائة بالقيمة الاسمية على مدى ثلاث سنوات تقريبًا ، من ذروتها في عام 2022 ، إلى عام 2025 حيث تمر المملكة المتحدة بإعادة تقويم مالي خاص بها في عودة الأحداث المالية العالمية.
لماذا ترى أسعار المساكن تنخفض؟
يرد تشارلي لامدين: أولاً ، 14 عامًا من معدلات الفائدة المنخفضة للغاية تعني أن الاقتراض للشراء كان رخيصًا مثل الرقائق. لقد انتهت تلك الحقبة ، وهناك علاقة مباشرة بين أسعار الفائدة والقدرة على تحمل التكاليف.
يكاد يكون من المؤكد أن سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا سيواصل الارتفاع إلى 5.5 في المائة أو حتى 6 في المائة بحلول نهاية هذا العام ، مما يعني أن عام 2024 سيشهد انخفاض وطأة السعر.
ثانياً ، تم نزع مداخيل العمال بسبب التضخم وأسعار الطاقة والوقود والغذاء.
زيادات الأجور ، رغم ارتفاعها ، لا تواكب التضخم. ومن ثم فإن القدرة على تحمل التكاليف آخذة في الانخفاض وستستمر في الانخفاض لبعض الوقت.
ترتبط أسعار المساكن بقوة أكبر بالزيادات أو النقصان الحقيقي للأجور أكثر من أي مقياس آخر. كان هناك ارتباط بنسبة 95 في المائة على مدى السنوات الـ 27 الماضية.
ثالثًا ، إن مجتمع الاقتصاديين في حالة إنكار واضح لخطورة الوضع الاقتصادي على مستوى الأسرة ، وكان يقلل باستمرار من تقدير التضخم وتوقعات أسعار الفائدة.
يبدو أن أرقام التضخم الأعلى من المتوقع في الأشهر الماضية قد أثرت على هذا المستوى من الوهم ، ويبدو أن الواقع القاسي للوضع يتسرب.
رابعًا ، سترتفع البطالة بوتيرة أسرع مما كان متوقعًا ، في رأيي ، مما سيزيد من تضرر الطلب.
أخيرًا ، إذا قام أصحاب العقارات الصغيرة ذات الرافعة المالية ببيع كميات كبيرة ، كما هو مذكور ، فسيكون لذلك تأثير هبوطي على الأسعار.
لماذا لا ترى أسعار المساكن تنخفض كثيرًا بالقيمة الاسمية؟
يرد روب ديكس: على مدى السنوات القليلة الماضية ، شهدنا ارتفاع أسعار المنازل جنبًا إلى جنب مع سعر كل شيء ، لكننا لم نشهد سلوكًا نموذجيًا في وقت الازدهار: لا يوجد إقراض غير مقيد ، لا “من الأفضل أن أشتري الآن لأن الأسعار سترتفع فقط من أي وقت مضى تصعد “المواقف من المشترين ، وهلم جرا.
كان هناك ارتفاع مفاجئ في النشاط بسبب تغييرات نمط الحياة حول كوفيد ، لكن هذا ليس نفس الشيء.
هذا يجعلني أعتقد أن السوق سوف يتحرك بشكل جانبي إلى حد كبير لمدة عام أو عامين ، والذي سيظل تصحيحًا مهمًا من حيث القيمة الحقيقية.
الاختبارات التي تم إجراؤها بعد الأزمة المالية تعني أن المشترين قد خضعوا لاختبار الإجهاد حتى – وما بعد – معدلات الرهن العقاري التي نراها اليوم.
هذا لا يعني بالضرورة أن المشترين الجدد سيكونون على استعداد لدفع المستوى الحالي للأسعار ، ولكنه سيقلل من عدد البائعين القسريين.
سنكتشف على مدار العامين المقبلين مع قيام المزيد من الأشخاص بإطلاق أسعار ثابتة ، لكنني لا أتوقع أننا سنرى الكثير من المبيعات المتعثرة القادمة إلى السوق: بدلاً من ذلك ، سينخفض عدد المعاملات مع بقاء الناس في مكانهم.
أتوقع أنه في مرحلة ما سنشهد ضعفًا في التحقق من القدرة على تحمل التكاليف أو تم تجاوزه – وهو ما سيطلق العنان للازدهار في الإقراض الذي سيؤدي إلى الانهيار النهائي.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.