وتدرس الحكومة توسيع نطاق خطة ضمان الرهن العقاري “لدعم جيل جديد في تحقيق حلم ملكية المنزل”.
ويؤمن هذا المخطط للمقرضين ضد بعض مخاطر تسليم الرهون العقارية بودائع بنسبة 5 في المائة.
وتدعي الحكومة أن هذا سيمكن المزيد من أصحاب المنازل الطموحين من الشراء – على الرغم من أن البعض في صناعة الرهن العقاري يزعمون أن هذا قد تجاوز غرضه الأصلي.
ومع ذلك، يظهر التحليل الجديد أن غالبية المشترين الفرديين لأول مرة ذوي الراتب المتوسط لا يستطيعون استخدام البرنامج.
> كم يمكن أن يكلفك الرهن العقاري الجديد؟ استخدم أداة البحث عن الرهن العقاري لدينا
لا يستطيع المشترون المنفردون لأول مرة والذين يتقاضون متوسط الراتب تحمل تكاليف استخدام خطة ضمان الرهن العقاري الحكومية بنسبة 95% على ثلاثة أرباع العقارات في السوق النموذجية للمشتري لأول مرة
استخدم البحث الذي أجرته Rightmove أحدث بيانات الأرباح من مكتب الإحصاءات الوطنية. وكشفت الدراسة أن المشترين المنفردين لأول مرة براتب متوسط وباستخدام وديعة بنسبة 5 في المائة لا يمكنهم تحمل تكلفة ثلاثة أرباع العقارات المعروضة للبيع في السوق النموذجية للمشتري لأول مرة.
تشمل المنازل في هذا السوق النموذجي للمشتري لأول مرة شقق استوديو وشقق ومنازل مكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم – وهي عقارات أصغر تعد خطوة أولى شائعة للوصول إلى سلم الإسكان.
تظهر أحدث الأرقام أن نظام ضمان الرهن العقاري لم يدعم سوى نسبة ضئيلة من المشترين لأول مرة في محاولاتهم للوصول إلى سلم العقارات.
وتم استخدام البرنامج في 37376 عملية شراء منازل بين إطلاقه في أبريل 2021 ومارس 2023، وفقًا لإحصاءات وزارة الخزانة.
ويصل هذا إلى حوالي 1550 عملية شراء شهريًا، أو 1 في المائة من الإجمالي في تلك الفترة الزمنية.
لماذا يعتبر نظام ضمان الرهن العقاري غير مفيد؟
يحدد جميع مقرضي الرهن العقاري المقترضين بحد أقصى لنسبة القرض إلى الدخل. هذا هو الحد الأقصى للمبلغ الذي ستقرضه البنوك بناءً على الدخل السنوي للمقترض. وهم قادرون على تقديم بعض القروض فوق هذا المستوى، ولكن هناك قيود مشددة على عدد القروض.
كقاعدة عامة، سيجد معظم المشترين لأول مرة أنفسهم مقيدين بحد أقصى 4.5 أضعاف دخلهم السنوي.
وهذا يعني أنه بالنسبة لشخص يبلغ متوسط الراتب الوطني بدوام كامل 34.793 جنيهًا إسترلينيًا، فإن الحد الأقصى الذي يمكنه الاقتراض بشكل واقعي هو 156.569 جنيهًا إسترلينيًا.
إذا كان الشخص قادرًا على حشد وديعة بنسبة 5 في المائة، فإنه سيتطلع إلى ميزانية قصوى تبلغ 164.810 جنيهًا إسترلينيًا لشراء منزله.
وفقًا لتحليل Rightmove، فإن هذا يعني أن المشترين الفرديين لأول مرة لا يستطيعون استخدام خطة ضمان الرهن العقاري الحكومية بنسبة 95 في المائة على ثلاثة أرباع الاستوديوهات والعقارات المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم في جميع أنحاء المملكة المتحدة.
السعر: بالنسبة لشخص يتقاضى متوسط راتب وطني قدره 34,793 جنيهًا إسترلينيًا ولديه وديعة بنسبة 5%، فإن الحد الأقصى الذي يمكنه اقتراضه بشكل واقعي هو 164,810 جنيهًا إسترلينيًا
ويقول مات سميث، خبير الرهن العقاري في شركة Rightmove: “أي تركيز ودعم لأولئك الذين لديهم أصغر الودائع سيكون دائمًا موضع ترحيب.
“ومع ذلك، في الواقع، فإن نظام ضمان الرهن العقاري قادر فقط على مساعدة جزء صغير جدًا من شركات النقل، حيث يفضل غالبية المشترين لأول مرة الحصول على مزايا القدرة على تحمل التكاليف المتمثلة في الادخار للحصول على وديعة أكبر.”
“إذا تم إلغاء المخطط، فقد يعتبره البعض نتيجة مخيبة للآمال، ولكن في الواقع من غير المرجح أن يكون له تأثير كبير على اختيار المستهلك، حيث يقدم العديد من المقرضين صفقات ودائع بنسبة 5 في المائة خارج المخطط الحكومي.”
هناك بالطبع اختلافات كبيرة حسب المنطقة. وفي لندن، يستطيع مشتري واحد لأول مرة، يتقاضى متوسط راتب في لندن، شراء 2 في المائة فقط من المنازل باستخدام نظام ضمان الودائع بنسبة 5 في المائة، مقارنة بـ 67 في المائة من العقارات في شمال شرق البلاد.
خيارات استخدام البرنامج مفتوحة بشكل كبير لأولئك الذين يشترون مع شريك أو صديق أو أحد أفراد الأسرة، حيث أن 70 في المائة من العقارات التي يشترونها لأول مرة في المملكة المتحدة تقع ضمن حدود القدرة على تحمل التكاليف لمتوسط دخل شخصين.
ويضيف تيم بانيستر، خبير العقارات في Rightmove: “إن الحصول على عدد كافٍ من المنازل بأسعار معقولة في الأماكن المناسبة كان يمثل تحديًا مستمرًا.
“من الواضح من تحليلنا أن الأشخاص الذين يحاولون الشراء بمفردهم بمتوسط الراتب من المرجح أن يتم تسعيرهم خارج غالبية المنازل دون مساعدة مالية كبيرة من مكان آخر.”
أولئك الذين يختارون قروضاً عقارية بنسبة 95 في المائة متاحة من خلال البرنامج ربما يفوتون أيضاً بدائل أفضل، وفقاً لمارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients.
ويقول: “95 في المائة من المنتجات الأخرى خارج المخطط قد تكون أرخص وتستحق إلقاء نظرة عليها، على سبيل المثال تلك التي تقدمها شركة سانتاندر – والتي خرجت من نظام ضمان الرهن العقاري”.
“قد يكون لدى بعض المقرضين خارج المخطط بدائل تقدم معايير معززة لقيمة القروض المرتفعة للمشترين لأول مرة، مثل Helping Hand من Nationwide.”
يسمح هذا المخطط للمشترين لأول مرة الذين يستوفون معايير معينة باقتراض أكثر من 4.5 أضعاف دخلهم.
وتابع هاريس: “بعض المقرضين في نظام ضمان الرهن العقاري، مثل هاليفاكس وناتويست، لا يسمحون للمقترض المشترك أو المالك الوحيد بتعزيز القدرة على تحمل التكاليف أو السماح باستخدامه بالتزامن مع نظام ضمان الرهن العقاري، مثل باركليز”.
“إن وجود أسماء أو رواتب إضافية مرتبطة بالرهن العقاري سيكون أقل خطورة في حالة حدوث شيء لمصدر دخل مقدم الطلب الوحيد، على الرغم من أنه قد لا يكون من العملي الشراء مع شخص آخر.”
يتم تقديم الرهن العقاري للمقترض المشترك والمالك الوحيد عندما لا يكون جميع أطراف الرهن العقاري مالكين قانونيين للعقار.
على سبيل المثال، يمكن للمشترين لأول مرة إضافة أحد الوالدين إلى الرهن العقاري لإضافة راتب إضافي وزيادة المبلغ الذي يمكنهم اقتراضه، دون أن يعيشوا هناك فعليًا.
لماذا يعد نظام ضمان الرهن العقاري محفوفًا بالمخاطر؟
هناك أيضًا مخاوف بشأن ما إذا كان شراء منزل بمثل هذه الوديعة الصغيرة أمراً حكيماً في وقت قد تنخفض فيه أسعار المنازل.
وخالفت أسعار المنازل التوقعات بارتفاعها بنسبة 0.9 في المائة الشهر الماضي، وفقاً لأحدث مؤشر لأسعار المنازل على الصعيد الوطني.
ومع ذلك، لا تزال أسعار المنازل عند 5.23 في المائة (14328 جنيهًا إسترلينيًا) أقل من ذروتها في أغسطس 2022، قبل أن تبدأ معدلات الرهن العقاري في الارتفاع.
وفي وقت سابق من هذا الأسبوع، أظهرت بيانات رسمية من إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية أن عدد المنازل المباعة في سبتمبر انخفض بنسبة 17 في المائة عن نفس الفترة من العام الماضي.
الانكماش: لا تزال أسعار المنازل أقل بنسبة 5.23 في المائة (14328 جنيهًا إسترلينيًا) من ذروتها في أغسطس 2022، قبل أن تبدأ معدلات الرهن العقاري في الارتفاع
كشفت بيانات بنك إنجلترا أن اقتراض الرهن العقاري لشراء المنازل استمر في الانخفاض في سبتمبر، مع انخفاض النشاط بأكثر من الثلث مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.
وكشفت Zoopla أيضًا أن تراجع أسعار المنازل انتشر في جميع أنحاء بريطانيا، حيث سجلت 80 في المائة من المناطق المحلية انخفاضات سنوية.
بينما، في وقت سابق من هذا الشهر، أظهر الاستطلاع الأخير الذي أجراه المعهد الملكي للمساحين القانونيين (Rics) أن وكلاء العقارات يشهدون انخفاض الأسعار بأغلبية ساحقة.
وفي ظل هذه الخلفية، هناك مخاوف من أن أي شخص يختار الرهن العقاري لتغطية 95 في المائة من قيمة العقار يمكن أن يكون معرضاً لخطر شديد بالوقوع في الأسهم السلبية في المستقبل.
حقوق الملكية هي قيمة العقار الذي يمتلكه شخص ما بشكل مباشر. لذا فإن الأسهم السلبية هي عندما تصبح قيمة المنزل أقل من القيمة المتبقية للرهن العقاري.
إذا حدث ذلك، فقد يصبح المالك غير قادر على إعادة الرهن العقاري، وفي بعض الحالات يضطر إلى بيع منزله ويفقد وديعته التي حصل عليها بشق الأنفس في هذه العملية.
احذر: لكي تكون قيمة منزلك سلبية، يجب أن تقل قيمة منزلك عن المبلغ الذي لا تزال مدينًا به على قرضك العقاري
ومع ذلك، فإن الواقع هو أن معظم الناس يجب أن يكونوا قادرين على التكيف طالما استمروا في سداد الأقساط وانتظار بناء الأسهم وانتعاش أسعار منازلهم.
يتطلب هذا نهجًا طويل المدى وقد يتطلب من صاحب المنزل تأجيل الانتقال إلى المنزل.
على الرغم من أنهم لن يكونوا قادرين على إعادة التمويل إلى مقرض آخر أثناء وجودهم في الأسهم السلبية، إلا أنهم يجب أن يكونوا قادرين على إعادة التمويل مع المقرض الحالي.
يضيف مارك هاريس من SPF Private Clients: “أي شخص يقترض بنسبة 95 في المائة من القرض إلى القيمة يجب أن يكون على دراية بإمكانية الأسهم السلبية، حيث تكون قيمة منزلك أقل من الرهن العقاري المضمون عليه”.
“هناك خطر الحصول على قيمة عالية للقيمة الدائمة في بيئة تنخفض فيها أسعار المنازل.
“ومع ذلك، مع مرور الوقت، تميل الأسعار إلى التعافي وتكون الأسهم السلبية مشكلة فقط إذا كان عليك البيع أو إعادة الرهن العقاري لمقرض آخر.
“في مثل هذا السيناريو، قد تضطر إلى سداد الفرق بين سعر البيع والرهن العقاري المستحق للمقرض، أو في السيناريو الأخير، قم بنقل المنتج مع مزود الرهن العقاري الحالي الخاص بك.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.