الفجوة بين معدلات الرهن العقاري المقدمة لأولئك الذين لديهم ودائع كبيرة وأولئك الذين لديهم ودائع صغيرة آخذة في التضييق، وهذا هو المال الذي يمكن أن يكشف عنه.
وهذا يعني أن المشترين الأثرياء الذين لديهم الكثير من الأسهم في ممتلكاتهم قد يجدون أنهم لا يحصلون على صفقات الرهن العقاري التفضيلية التي كانوا يحصلون عليها من قبل.
في حين أن أولئك الذين لديهم وديعة بنسبة 40 في المائة على الأقل ما زالوا يحصلون على أرخص الأسعار المعروضة، يكشف تحليل البيانات لدينا أن أولئك الذين لديهم أموال نقدية أقل قد يُعرض عليهم الآن صفقات تكون أكثر تكلفة بجزء بسيط.
بالنسبة للرهن العقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني، فإن الفرق في الأقساط بين شخص لديه وديعة بنسبة 40 في المائة ووديعة بنسبة 10 في المائة يمكن أن يصل إلى 61 جنيهًا إسترلينيًا.
في حين أن الودائع الأكبر لا تزال تميل إلى تقديم أسعار تفضيلية، فقد ضاقت الخصومات المحتملة على أسعار الفائدة خلال العامين الماضيين
وقد ضاقت الفجوة بين الأسعار المقدمة لأصحاب المنازل الذين لديهم أكبر وأصغر الودائع على مدى العامين الماضيين.
باستخدام بيانات من Moneyfacts، قمنا بتتبع الفرق بين متوسط سعر الرهن العقاري المتاح لأولئك الذين يشترون بإيداع لا يقل عن 40 في المائة مقارنة بمن يشترون بإيداع 10 في المائة، وكيف تغير هذا مع مرور الوقت.
> ما هي الخطوة التالية بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري وما هي المدة التي يجب عليك إصلاحها؟
الفجوة في معدل الرهن العقاري آخذة في التضييق
متوسط سعر الشراء لشخص يشتري بإيداع 40 في المائة أو أكثر على صفقة ثابتة مدتها خمس سنوات هو حاليا 5.06 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts.
ويقارن ذلك بمتوسط 5.65 في المائة لأولئك الذين يشترون بإيداع 10 في المائة.
في حالة الإصلاح لمدة عامين، سيحصل الشخص الذي يشتري بإيداع بنسبة 10 في المائة على متوسط سعر فائدة يبلغ 5.94 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts، مقارنة بـ 5.41 في المائة إذا كان لديه 40 في المائة ليودعها.
في حين أنه لا تزال هناك فائدة واضحة للشراء بإيداع أكبر، إلا أن الميزة أقل وضوحًا مما كانت عليه في السنوات السابقة.
قبل ما يزيد قليلاً عن عام، في عام 2022، كان الشخص الذي يشتري وديعة بنسبة 40 في المائة سيحصل على متوسط سعر فائدة ثابت لمدة خمس سنوات يبلغ 1.98 في المائة، وهو ما يقرب من نقطة مئوية كاملة أرخص من 2.93 في المائة إذا كان يشتري بفائدة 10 في المائة. إيداع.
وفي العام الذي سبق ذلك، كان الفارق أكبر. وكان الشراء بإيداع 40 في المائة سيضمن معدل فائدة رهن عقاري متوسطه 1.98 في المائة مقارنة بـ 3.79 في المائة لمن يشتري بإيداع 10 في المائة.
إذا كانوا يشترون عقارًا بنفس السعر، فهذا يعني أن المشتري صاحب الوديعة الأقل سيدفع ضعف الفائدة تقريبًا.
> أفضل عروض الرهن العقاري المعروضة الآن حيث يخفض المقرضون أسعار الفائدة في حرب الأسعار للعام الجديد
| تاريخ | متوسط سنتين ثابت مع وديعة 10٪ | متوسط سنتين ثابت مع وديعة تزيد عن 40% | اختلاف |
|---|---|---|---|
| يناير 2019 | 3.13% | 2.31% | 0.82% |
| يناير 2020 | 2.92% | 2.07% | 0.85% |
| يناير 2021 | 3.79% | 1.98% | 1.81% |
| يناير 2022 | 2.93% | 1.98% | 0.95% |
| يناير 2023 | 5.59% | 5.33% | 0.26% |
| يناير 2024 | 5.65% | 5.06% | 0.59% |
| تاريخ | متوسط سنتين ثابت مع وديعة 10٪ | متوسط سنتين ثابت مع وديعة تزيد عن 40% | اختلاف |
|---|---|---|---|
| يناير 2019 | 2.69% | 1.89% | 0.8% |
| يناير 2020 | 2.59% | 1.81% | 0.78% |
| يناير 2021 | 3.65% | 1.74% | 1.91% |
| يناير 2022 | 2.55% | 1.73% | 0.82% |
| يناير 2023 | 5.89% | 5.39% | 0.5% |
| يناير 2024 | 5.94% | 5.41% | 0.53% |
وكان المرء يتوقع أنه مع زيادة أسعار الفائدة، فإن الفارق في الأسعار بين أولئك الذين يشترون بودائع بنسبة 10 في المائة وأولئك الذين يشترون بودائع بنسبة 40 في المائة سوف يتسع ـ على الأقل على أساس نقطة مئوية.
ولكن في الواقع، لقد حدث العكس. وانخفض متوسط الفجوة من مستوى مرتفع بلغ نقطتين مئويتين تقريبًا إلى حوالي 0.5 نقطة مئوية منذ عام 2021.
يبدو ارتفاع النسبة المئوية أسوأ عندما تفكر في مدى انخفاض المعدلات في السابق.
على سبيل المثال، عند النظر في الإصلاحات لمدة عامين، في يناير 2020، يمثل تأمين متوسط 1.81 في المائة مع وديعة بنسبة 40 في المائة زيادة بنسبة 35 في المائة عن متوسط 2.59 في المائة المضمون بوديعة بنسبة 10 في المائة.
بالنسبة للرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 200 ألف جنيه إسترليني والذي يتم سداده على مدار 25 عامًا، فإن هذا هو الفرق بين دفع 829 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر و906 جنيهات إسترلينية في الشهر.
وفي الوقت الحالي، فإن متوسط 5.41 في المائة لأولئك الذين يشترون بإيداع 40 في المائة يمثل تحسناً بنسبة 9 في المائة فقط عن متوسط السعر البالغ 5.91 في المائة المقدم في المتوسط مع وديعة بنسبة 10 في المائة.
بالنسبة للرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 200 ألف جنيه إسترليني والذي يتم سداده على مدى 25 عامًا، فإن هذا هو الفرق بين دفع 1217 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر و1278 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.
بدلًا من عدم مكافأة المقرضين على الودائع الأكبر، يمكن القول إن المقرضين يساعدون أصحاب الودائع الصغيرة، وفقًا لكريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس للوساطة العقارية.
يحرص المقرضون على جذب المشترين بودائع صغيرة
وبدلاً من النظر إلى ذلك على أنه لا يكافئ المقرضون أصحاب الودائع الكبيرة، يمكن القول أيضًا أن هناك مبررًا لمساعدة المقرضين أصحاب الودائع الأصغر، وفقًا لكريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري.
ويقول: “أعتقد أن المقرضين يجعلون الحياة أسهل للمقترضين الذين لديهم ودائع أصغر، بدلاً من عدم مكافأة المقترضين بودائع كبيرة.
ربما يحاولون جذب المزيد إلى سوق المشترين لأول مرة.
“إذا تم تطبيق قسط أكبر على أولئك الذين لديهم ودائع أصغر، فربما لن يكون هذا في متناول المشترين لأول مرة بعد الآن.
“يعد المشترون لأول مرة سوقًا مستهدفًا كبيرًا للعديد من المقرضين، حيث يتمتع معظم المشترين لأول مرة بمسار وظيفي تصاعدي والأمل المرتبط بهم في إمكانية بناء بعض ولاء العملاء حتى لا يكونوا مجرد عميل لمدة عامين أو خمسة أعوام.”
لماذا ضاقت الفجوة؟
عادة ما يقدم مقرضي الرهن العقاري منتجات الرهن العقاري في شرائح من القرض إلى القيمة، وهو مقياس لمدى اقتراض شخص ما على الرهن العقاري مقارنة بقيمة العقار.
يعتمد ذلك على حجم الوديعة التي يمكن لأي شخص إيداعها أو الأسهم في منزله إذا كان يقوم بإعادة رهن عقاري.
سيحتاج الشخص الذي يقوم بإيداع وديعة بقيمة 10.000 جنيه إسترليني لشراء منزل بقيمة 100.000 جنيه إسترليني إلى رهن عقاري بقيمة 90.000 جنيه إسترليني.
وهذا يمثل 90 في المائة من قيمة العقار، لذا فإنهم سوف يقترضون بنسبة 90 في المائة من القرض إلى القيمة.
وبالمثل، فإن مالك المنزل الذي تبلغ قيمة ممتلكاته 100 ألف جنيه إسترليني ولديه رهن عقاري مستحق بقيمة 90 ألف جنيه إسترليني، يمكنه إعادة رهنه بنسبة 90 في المائة من قيمة القرض إلى القيمة.
وعادة ما يكون لدى المقرضين أسعار فائدة مختلفة عند مستويات مختلفة من القرض إلى القيمة، وغالبا ما تكون 90 في المائة من القرض إلى القيمة، و 75 في المائة من القرض إلى القيمة، و 60 في المائة من القرض إلى القيمة.
يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في L&C Mortgages: “كلما كانت الوديعة أصغر كلما ارتفع المعدل” كانت القاعدة الأساسية منذ حدوث أزمة الائتمان ولا تزال هذه القاعدة صحيحة حتى اليوم.
ويضيف: “إن المخاطر التي يتعرض لها المقرض تكون أعلى عندما يكون لدى المقترض وديعة أصغر، ونتيجة لذلك يميل المقرضون إلى تقسيم الأسعار التي يقدمونها من خلال عدد متزايد من نطاقات القرض إلى القيمة على مر السنين.
“وهذا يعني أن المقترضين الذين يمكنهم دفع الودائع إلى النطاق الأدنى يمكن أن يستفيدوا من أسعار الفائدة المحسنة.”
يقول هولينجورث إن هذه الفجوة تميل إلى التحول اعتمادًا على شهية المقرضين للمخاطرة بالإضافة إلى المنافسة على الأعمال.
على سبيل المثال، في عام 2020 أثناء الجائحة، ومع خوف الكثيرين من انهيار أسعار المنازل، أصبحت البنوك أقل استعدادًا لإقراض أصحاب الودائع الأصغر.
“كلما كانت الوديعة أصغر كلما ارتفع المعدل.” لقد كانت هذه هي القاعدة الأساسية منذ حدوث أزمة الائتمان وما زالت صحيحة حتى اليوم، وفقًا لديفيد هولينجورث، المدير المساعد في L&C Mortgages
ويضيف هولينجورث: “في أوقات معينة، لم يكن المقرضون يقدمون حتى صفقات لأولئك الذين لديهم ودائع صغيرة”.
“ساعد نظام ضمان الرهن العقاري في الأصل على تحسين السوق بنسبة 95 في المائة من قيمة القرض إلى القيمة على سبيل المثال، وتم نشره مرة أخرى بعد أن جعل الوباء من الصعب على المقرضين تقديم قروض عالية القيمة من القرض إلى القيمة”.
“بما أن مستوى المنافسة على المقترضين ذوي المخاطر المنخفضة قد اشتد، فهذا يعني أن بعض المقرضين وجدوا صعوبة متزايدة في مواكبة ذلك.
“وهذا بدوره دفع البعض إلى التفكير فيما إذا كان بإمكانهم أن يكونوا أكثر قدرة على المنافسة في مجالات مختلفة بما في ذلك بعض نطاقات القرض إلى القيمة الأعلى.
“وهذا من شأنه أن يسمح لهم بالمنافسة بشكل أفضل والحصول على انتشار أوسع للأعمال مع هوامش أكثر قابلية للتحقيق.
“وبالطبع مع استمرار ذلك، يستمر تقلص الهامش ويتقلص على نطاقات القرض إلى القيمة الأعلى بحيث يكون هناك في كثير من الأحيان القليل جدًا بين النطاقات.
“هذه أخبار جيدة للمقترضين الذين يكافحون من أجل الادخار من أجل وديعة أكبر، لأنها تقلل من تأثير الزحف إلى نطاق أعلى قليلاً من القرض إلى القيمة.”
| تاريخ | قسط لمدة عامين بمقدم 25% | قسط لمدة عامين بمقدم 40% | اختلاف |
|---|---|---|---|
| يناير 2019 | 2.4% | 1.89% | 0.51% |
| يناير 2020 | 2.3% | 1.81% | 0.49% |
| يناير 2021 | 2.27% | 1.74% | 0.53% |
| يناير 2022 | 2.22% | 1.73% | 0.49% |
| يناير 2023 | 5.68% | 5.39% | 0.29% |
| يناير 2024 | 5.78% | 5.41% | 0.37% |
ولا يعتقد هولينجورث أن الفوارق الحالية من المحتمل أن تتغير في أي وقت قريب أيضًا.
ويضيف: “لا يبدو من المرجح أنه سيكون هناك تحول كبير مرة أخرى مع مجموعة جيدة من المقرضين واختيار سعر الفائدة عبر نطاقات القرض إلى القيمة.
“بالطبع يمكن أن تتأثر شهية المقرضين إذا انخفضت أسعار المنازل بشكل أكبر ولكن في الوقت الحالي فإن انخفاض النشاط في السوق لم يؤثر بشكل جوهري على الأسعار المعروضة.”
ماذا عن إعادة رهن الأسر؟
وينطبق هذا أيضاً على أي شخص يحتاج إلى إعادة رهن عقاري ـ وهو ما من المقرر أن تقوم به 1.6 مليون أسرة هذا العام.
تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية لإعادة الرهن العقاري في أنه بمرور الوقت، سيقوم مالك المنزل ببناء حقوق الملكية داخل ممتلكاته.
على سبيل المثال، عندما يشتري شخص ما منزلاً بإيداع 10 في المائة ورهن عقاري بنسبة 90 في المائة، يكون لديه 10 في المائة من حقوق المساهمين.
ومع قيامهم بسداد الرهن العقاري، فإنهم يجمعون قدرًا أكبر من حقوق الملكية داخل العقار، في حين تنخفض النسبة المئوية المملوكة فعليًا لمقرض الرهن العقاري الخاص بهم.
وبمجرد أن ينتقل المقترض من امتلاك 10 في المائة من رأس المال في المنزل إلى 15 في المائة، على سبيل المثال، فإن هذا من شأنه أن يفتح المجال أمام المقترض لصفقات رهن عقاري أرخص.
ولكن في الوقت الحاضر، عندما يأتون إلى إعادة الرهن العقاري، سيجدون أن خصم سعر الفائدة لتحسين قيمة القرض إلى القيمة أقل بكثير مما كان عليه في الماضي.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.