لم تتعرض أي فئة من فئات الأصول لضربة أكبر من العقارات التجارية في السنوات الأخيرة ، مما يقوض دورها التقليدي كمحفظة متنوعة ومولِّد مهم للدخل المنتظم.
وقد أثبتت العقارات التجارية ، التي تأثرت سلبًا بالتصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في عام 2016 ، وعمليات الإغلاق في عامي 2020 و 2021 والاضطراب في الأسواق المالية ، أنها استثمار مخيب للآمال.
على سبيل المثال ، على مدى السنوات الخمس الماضية ، حقق متوسط الاستثمار المباشر في العقارات التجارية في المملكة المتحدة عائدًا يقل قليلاً عن 2 في المائة. خلال نفس الفترة ، ارتفع سوق الأسهم في المملكة المتحدة – وفقًا لمؤشر FTSE All-Share – بنسبة 16 في المائة.
ومع ذلك ، فإن هذا لا يروي سوى نصف القصة. في بعض الحالات ، اضطرت الصناديق العقارية الكبيرة إلى تعليق المعاملات نتيجة لطوفان من المستثمرين الراغبين في الخروج – وعدم وجود السيولة الكافية (النقدية) للأموال لمواجهة عمليات السحب هذه. وقد أدى ذلك بالعديد من المستثمرين إلى التعهد بعدم لمس أي صندوق عقاري مرة أخرى.
على الرغم من أن العام الماضي كان مؤلمًا أيضًا – سجل متوسط صندوق العقارات المباشر في المملكة المتحدة خسارة بنسبة 9 في المائة – يعتقد بعض الخبراء الماليين أن الدودة التي يضرب بها المثل قد تحولت. وهم يجادلون بأن العذاب والكآبة قد تم المبالغة فيه وأن عمليات البيع قد خلقت فرص شراء للمستثمرين الشجعان.
في أعلى ؟: تشمل الممتلكات التجارية كل شيء من الكتل المكتبية إلى مراكز التسوق (داخل وخارج المدينة) والوحدات الصناعية ومراكز التوزيع
تشمل الممتلكات التجارية كل شيء من الكتل المكتبية إلى مراكز التسوق (داخل وخارج المدينة) والوحدات الصناعية ومراكز التوزيع التي تديرها أمثال أمازون. يمكن أن يكون في المملكة المتحدة أو في الخارج.
الآليات المالية للممتلكات التجارية واضحة نسبيًا بالنسبة للمستثمرين لفهمها. من خلال الاستثمار في صندوق يديره مدير محترف ، يحصل المستثمرون على محفظة متنوعة من الطوب والملاط. تولد هذه العقارات تيارًا إيجاريًا ، ينتهي معظمه (وليس كلها) في أيدي المستثمرين عن طريق توزيعات الأرباح. إذا زادت قيمة ممتلكات الصندوق ، أو تم بيعها بربح ، يرى المستثمرون ارتفاع قيمة ممتلكاتهم.
تدير معظم شركات الاستثمار الكبرى بما في ذلك Abrdn و L&G و M&G و Scottish Widows صناديق عقارات تجارية. يركز معظمهم على المملكة المتحدة على الرغم من أن هناك عددًا يستثمر في الخارج في أوروبا أو الشرق الأقصى.
يستثمر البعض في مجالات محددة مثل الخدمات اللوجستية (مراكز التوزيع والمستودعات) والإسكان الاجتماعي ، بينما يتجنب البعض الآخر الملكية المباشرة تمامًا ، ويستثمرون فقط في حصص الملكية.
من المهم أيضًا معرفة أن مركبات العقارات التجارية يتم إعدادها بطريقتين. أولاً ، كصناديق استثمار حيث تتدفق الأموال من وإلى المستثمرين مع محاولة المديرين ضمان وجود نقود كافية في جميع الأوقات لمواجهة عمليات السحب الكبيرة.
في بعض الأحيان ، كما حدث في أعقاب التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، فشلوا في القيام بذلك ، مما أدى إلى إغلاق الصندوق حتى يتم بيع أصول (عقارات) كافية لتلبية جميع طلبات الاسترداد.
الطريقة الثانية هي كشركة استثمار مدرجة في سوق الأوراق المالية أو ثقة حيث يمكن للمستثمرين دائمًا شراء وبيع الأسهم. العيب الوحيد هو أن سعر السهم قد لا يعكس بالكامل قيمة أصول ممتلكات الصندوق الاستئماني ، مما يؤدي إلى تداول الأسهم بسعر مخفض.
كيف تقع الأرض الآن في القطاع؟
لم يكن الوباء والتحول إلى العمل من المنزل أخبارًا جيدة لمستثمري العقارات التجارية في المملكة المتحدة. ولم يكن لديهم وقت سهل منذ ذلك الحين حيث تعرضت قيم العقارات والإيجارات لضغوط من اقتصاد مجهول وفشل الشركة. وقد أدى ذلك إلى خسائر المستثمرين.
لكن في حين أن التحديات لا تزال قائمة ، يعتقد المحللون أن الأمور لا يمكن أن تزداد سوءًا – ويمكن أن تتحسن. على وجه التحديد ، فيما يتعلق بصناديق العقارات المدرجة في سوق الأوراق المالية في المملكة المتحدة ، فإن الخصومات الواسعة التي يتداولونها بقيمة العرض للمستثمرين على المدى الطويل – إذا أغلقت الخصومات وعادت المعنويات الإيجابية إلى فئة الأصول.
يعتقد المحللون في LWinterflood المتخصصة في الأسهم أن الانخفاض في قيم العقارات التجارية في المملكة المتحدة قد وصل إلى أدنى مستوياته. في الربع الأخير من عام 2022 ، انخفضت قيم رأس المال بنسبة كبيرة بلغت 14.6 في المائة ، ولكن في الأشهر الثلاثة حتى نهاية مارس ، انخفضت بنسبة 0.3 في المائة فقط. يقول Winterflood: “لا نتوقع أن نرى أي انخفاضات جوهرية أخرى في تقييمات العقارات في المملكة المتحدة خلال الفترة المتبقية من العام”.
ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة المرتفعة تظهر غيومًا مظلمة ، مما يساعد على خفض القيم الرأسمالية للمباني التجارية مع جعل أموال العقارات ذات الدخل أقل جاذبية نسبيًا من بدائل الدخل الأكثر أمانًا مثل السندات الحكومية البريطانية (السندات الحكومية).
تقول أنابيل برودي سميث ، مديرة اتحاد شركات الاستثمار: “في الماضي ، كان المستثمرون الشجعان الذين استثمروا في العقارات في الأسواق الصعبة يكافئون على المدى الطويل”. وتضيف: “لدى بعض شركات الاستثمار العقاري توزيعات أرباح مرتبطة بالتضخم ، وهو ما يطمئن المستثمرين”.
وهي تشمل LXI Real Estate ، وعقارات الدخل من السوبر ماركت ، والقيمة ودخل الملكية المفهرس ، والإسكان الاجتماعي ثلاثي النقاط ، و Tritax Big Box ، و Impact Healthcare.
تنتج صناديق العقارات التجارية المدرجة في سوق الأوراق المالية حاليًا دخلًا للمستثمر يعادل 7 في المائة سنويًا ، وهو ما يعكس في جزء كبير منه أسعار أسهمها المنخفضة. يبلغ متوسط خصم سعر السهم لقطاع الثقة العقارية التجارية في المملكة المتحدة 26 في المائة ، مقارنة بـ 6 في المائة في نهاية عام 2021.
يقول المحللون في Winterflood: “الخصومات على عدد من الصناديق العقارية في المملكة المتحدة لا تزال واسعة للغاية ، والتي نعتقد أنها تقدم قيمة للمستثمرين على المدى الطويل”.
توجد خصومات بنسبة ثلاثين في المائة على الصناديق الاستئمانية مثل Abrdn Property Income و Balanced Commercial Property و UK Commercial Property Real Estate.
كيف يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية؟
أكثر من 100 صندوق متاح للمستثمرين. تم إنشاء 13 صندوقًا للاستثمار في العقارات المباشرة و 79 استثمارًا إما في أسهم شركات العقارات أو في الخارج. تم إنشاء أكثر من 20 استثمارات مدرجة في سوق الأوراق المالية ، ومعظمها يستثمر في العقارات التجارية في المملكة المتحدة.
نظرًا للطبيعة غير السائلة للممتلكات ، فإن الصناديق المدرجة في سوق الأوراق المالية هي الأنسب. يقول Brodie-Smith: “ تزود صناديق الاستثمار مدير الاستثمار بمجموعة دائمة من رأس المال تسمح لهم بأخذ نظرة طويلة الأجل على محفظتهم – وهذا يعني أنهم ليسوا بائعي ممتلكاتهم مجبرين عندما يريد المساهمون استرداد أموالهم.
“بالطبع ، يمكن أن تنخفض أسعار الأسهم بشكل كبير في فترة الانكماش كما رأينا خلال الوباء ، لكنها في الماضي ارتدت بسرعة عندما تحسنت المعنويات.”
لقد أثبتت العقارات التجارية نفسها على أنها استثمار متقلب ، وبالتالي فإن أولئك الذين يختارون الاستثمار يجب أن يفعلوا ذلك عادة فقط كعنصر صغير من محفظة متنوعة ، مصممة للاحتفاظ بها على المدى الطويل.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.