على عكس شراء العقارات “القياسية”، عندما تنخفض المطرقة في مزاد العقارات، تكون قد قمت بتبادل العقود.
ويعني ذلك أنك ملزم قانونًا بإكمال العقار – غالبًا في غضون 28 يومًا، على الرغم من أن التفاصيل الدقيقة سيتم تحديدها من قبل دار المزاد.
كما اكتشفت عندما قمت بالتسجيل للمزايدة على حطام في مزاد عبر الإنترنت مؤخرًا، يمكن أن تكون عملية وحشية بالنسبة لمقدم العطاء المحتمل.
ليس لديهم مكان للاختباء بمجرد دخولهم غرفة المزاد – سواء كان ذلك شخصيًا أو عبر الإنترنت – والبدء في المزايدة.
قم بأداء واجبك: شراء عقار في مزاد يتطلب الاستعداد الكامل قبل تقديم أي نوع من العطاءات
لا يمتلك مقدمو العروض “الوسادة” التي غالبًا ما تأتي مع الطريقة الأكثر تقليدية لشراء عقار، عندما يمكنك الانسحاب من الصفقة بسهولة نسبية حتى بعد قبول عرضك، وحتى نقطة التبادل.
يشرح أندي طومسون، من Pugh Auctions: “أنت تعد نفسك للقيام بأحد أكبر الالتزامات المالية في حياتك، دون أي فرصة لتغيير رأيك.
“هذا يركز عقلك على أسباب قيامك بذلك.” ليس هناك نقطة عودة إذا قمت بهذا الهبوط بالمزايدة وسقطت المطرقة».
وكما هو موضح أدناه في المقالة الأولى من سلسلة المقالات حول الذهاب إلى المزاد، فإن هذا يعني أنني قررت اللعب بحذر. في مقالات المتابعة، سأشرح ما حدث عندما دخلت في عملية تقديم العطاءات نفسها، ولكن في هذه الدفعة الأولى سألقي نظرة على ما فعلته مسبقًا.
لماذا قمت بتخفيض ميزانيتي الأولية بمقدار 100000 جنيه إسترليني
عندما قمت بالتسجيل للمزايدة على عقاري، كان المبلغ الذي كنت على استعداد لدفعه أكثر من ضعف السعر الإرشادي المنخفض المكون من ستة أرقام.
غالبًا ما يتم بيع العقارات في المزاد بسعر أعلى بكثير من السعر الإرشادي، ويجب على مقدمي العروض الجادين أن يأخذوا ذلك في الاعتبار.
لم أكن أرغب في أن ينتهي بي الأمر بضخ المزيد من الأموال في المشروع أكثر مما ستكون عليه قيمة المنتج النهائي
ومع ذلك، بنهاية العناية الواجبة التي قمت بها قبل المزاد، كان الحد الأقصى للمبلغ النهائي الذي كنت على استعداد للمزايدة به أقل بمقدار 100000 جنيه إسترليني مما كنت أعتقده في البداية.
وذلك لأن بحثي كشف أن هناك تكاليف أكثر مما كان متوقعًا، ولم أرغب في أن ينتهي بي الأمر بضخ المزيد من الأموال في المشروع مقارنة بقيمة المنتج النهائي.
أوجز السيد طومسون بعض أسرار الشراء في المزاد، والتحضيرات التي يتعين عليك القيام بها مسبقًا.
وقال: “إن مفتاح شراء العقارات هو منح نفسك الوقت. عليك أن تكون قادرًا على الاستعداد.
سيتضمن الإعداد مراجعة الحزمة القانونية بعناية وتعيين محامٍ للمساعدة في ذلك.
ستتضمن الحزمة القانونية مجموعة من المستندات، بما في ذلك ان شهادة أداء الطاقة (EPC).
تعطي EPC للمشتري إشارة إلى كفاءة الطاقة الحالية والمحتملة للعقار.
على هذا النحو، قد يساعدك ذلك في إرشادك حول العمل الذي يجب القيام به والمبلغ الذي تحتاجه للميزانية لتغطية تكاليف هذا العمل.
ثم هناك “شروط البيع الخاصة”، والتي تضاف إلى شروط المزاد القياسية.
على سبيل المثال، إذا كان إكمال العقار سيستغرق أقل من 28 يومًا، فسيتم تسليط الضوء عليه هنا، بالإضافة إلى أي رسوم إضافية.
يتم الآن إجراء مزادات العقارات في هذا البلد شخصيًا وعبر الإنترنت
ابحث عن “الهياكل العظمية في الخزانة”
وأوضح السيد طومسون أنه من المهم التدقيق في الشروط القانونية.
قال: “ربما تعتقد أنك تشتري عقارًا مقابل 100 ألف جنيه إسترليني، لكنك لم تقرأ الحزمة القانونية وهناك رسوم بقيمة 4000 جنيه إسترليني هناك، مما يمكن أن يحدث فرقًا بشأن ما إذا كان بإمكانك تحمل المزايدة أم لا”. .’
ويواصل إضافة كلمة تحذير أخرى بشأن تصفح هذه المستندات القانونية المهمة.
وقال: “قد ينتهي بك الأمر إلى النظر إلى الأشياء بشكل مختلف تمامًا بعد المزاد عندما تلتقط المفاتيح وتجد هيكلًا عظميًا في الخزانة. قد تبدو الأمور في نهاية المطاف غير وردية جدًا.
“يمكنك الحصول على ندم المشتري.” إذا انخرطت في النشاط قبل المزاد، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع أكثر مما كنت تنوي.’
ينصح آندي طومسون، من Pugh Auctions، بأفضل السبل لمواصلة الشراء في المزاد
هل تحتاج إلى الحصول على المسح؟
قد يقرر بعض الأشخاص عدم الدفع مقابل مسح على عقار في مزاد علني، معتقدين أن الأمر لا يستحق التكلفة إذا لم يكن شراء العقار مضمونًا.
يمكنك شرائه بدون مسح والعثور على شيء ما بعد سقوط المطرقة. ولكن بحلول ذلك الوقت، يكون قد فات الأوان.
يمكن أن يساعدك الاستطلاع المسبق أيضًا في وضع ميزانية لأي عمل يجب القيام به في العقار.
وقال طومسون: “إن شراء عقار، خاصة في المزاد، يشبه مشاهدة فيلم. إذا ذهبت ونظرت إليه مرة ثانية، فمن المحتمل أن تكتشف أشياء لم تراها في المرة الأولى.
وينصح أيضًا بالذهاب لرؤية العقار في أوقات مختلفة من اليوم.
وقال: “قد تذهب في وقت الغداء في أحد الأيام ويكون الجو مشرقًا ومشمسًا، بينما في يوم آخر عند الساعة 3.30 مساءً، تكون الطرق المحيطة مليئة بحركة المرور والأطفال يغادرون المدرسة”.
“وخذ زوجًا آخر من العيون معك لمشاهدة العقار لأنه من الجيد الحصول على منظور آخر.”
كيفية تمويل شراء المزاد
يحتاج مقدمو المزاد أيضًا إلى تجهيز أموالهم مسبقًا.
المفهوم الخاطئ للمزادات هو أنها تكون دائمًا مخصصة للعقارات التي بها مشاكل والمشترين نقدًا، وفقًا لما ذكره طومسون.
لكنه يصر على أن الأمر في الواقع متاح لأي شخص. الفرق هو أنه عندما تنزل المطرقة، عليك أن تشتريها. هذا ليس شيئًا يحدث عندما تقدم عرضًا بشكل طبيعي.
إذا لم تكن قادرًا على شرائه، فقد تفقد وديعتك ويمكن ملاحقتك مقابل أي أموال يخسرها البائع.
قال السيد طومسون: “الحقيقة هي أن الأمر لا يصل إلى هذا الحد تقريبًا، ومن النادر جدًا أن يفقد أي شخص وديعته. خلال 20 عامًا من إجراء المزادات، لم أعرف سوى حوالي خمسة أشخاص فقدوا إيداعاتهم.’
تتراوح خيارات التمويل بين النقد من جهة والحصول على رهن عقاري من جهة أخرى، مع تمويل مؤقت بينهما.
تعتمد هذه المعلومات حول الاستعداد للشراء في المزاد على المزادات التقليدية، والتي تتضمن المزادات عبر الإنترنت.
إنه يتعارض مع ما يسمى “الطريقة الحديثة” حيث تنخفض المطرقة ولم تقم بالتبادل.
في هذه الحالات، باستخدام “الطريقة الحديثة”، تكون قد دخلت فقط في فترة حصرية. أنت تدفع رسوم الحجز، وبعد 28 يومًا يكون لديك خيار الاستبدال، وبعد بضعة أيام تستمر في إكمال عملية الشراء.
