كتبت شركات الإسكان الكبرى إلى وزير المالية جيريمي هانت في محاولة لوقف إلغاء الإعفاء الضريبي الذي سيؤدي إلى دفع المستثمرين المزيد على مشتريات العقارات الكبيرة.
من المقرر إلغاء إعفاء ضريبة الدمغة على الأراضي والمساكن المتعددة في يونيو، بعد أن تم تخصيصها خلال ميزانية الربيع في مارس.
سيؤثر هذا على أصحاب العقارات ومشتري المنازل الذين قد يضطرون إلى دفع عشرات الآلاف من الضرائب الإضافية عند شراء أكثر من منزل واحد.
لكن كبار المستثمرين والمستشارين في مجال تأجير العقارات يحتشدون الآن أيضًا ضد هذا التغيير، مدعين أنه سيخفض قيمة عقاراتهم بنسبة 4 في المائة.
ألغيت: كان الإعفاء من المساكن المتعددة يستهدف مشتري العقارات الذين يشترون أكثر من عقار واحد في معاملة واحدة، ويوفر توفير رسوم الدمغة
ما هو الإغاثة مساكن متعددة؟
يوفر الإعفاء الضريبي إعفاء من رسوم الدمغة على شراء عقارين أو أكثر في معاملة واحدة، أو في المعاملات المرتبطة.
ويمكن المطالبة بها على المنازل والشقق التي تم شراؤها في نفس الوقت، أو العقارات متعددة الاستخدامات مثل المحلات التجارية التي تعلوها شقة، أو في بعض الحالات على الملحقات التي تم شراؤها بجانب المنزل الرئيسي.
ويعني هذا التخفيف أنه في الوقت الحالي، سيتعين على المستثمر العقاري الذي يشتري ثلاث شقق من أحد المطورين بسعر 350 ألف جنيه إسترليني لكل منها، أن يدفع 46500 جنيه إسترليني كرسوم دمغة.
ومع ذلك، بمجرد إلغاء إعانة المساكن المتعددة في يونيو، سيتعين على نفس المستثمر دفع 77.750 جنيهًا إسترلينيًا.
وذلك لأنه مع الإعفاء الضريبي المتضمن، يتم التعامل مع شراء الشقق الثلاث بشكل منفصل وليس بشكل جماعي لأغراض SDLT.
ويعني التغيير في يونيو أن المستثمرين العقاريين الذين يشترون ما بين شقتين إلى خمس شقق في نفس المشروع كجزء من نفس المعاملة أو معاملة مرتبطة سيتعين عليهم الآن دفع مبلغ متزايد من الضريبة.
سيظل المستثمرون الذين يشترون ستة عقارات أو أكثر، أو عقارًا متعدد الاستخدامات، قادرين على تطبيق معدلات رسوم الدمغة غير السكنية، وهي أقل من المعدلات السكنية، وفقًا لشركة المحاسبة HW Fisher.
على سبيل المثال، إذا اشترى شخص ما ستة عقارات بمبلغ إجمالي قدره 1,500,000 جنيه إسترليني، فإن تطبيق معدلات رسوم الدمغة السكنية سيؤدي إلى فاتورة بقيمة 91,250 جنيهًا إسترلينيًا.
ومع ذلك، نظرًا لأنهم يشترون ستة عقارات على الأقل، فيمكنهم تطبيق المعدلات التجارية لرسوم الدمغة. وينتج عن هذا فاتورة بقيمة 64.500 جنيه إسترليني، وهو توفير كبير.
ما الذي طلبته شركات العقارات من جيريمي هانت؟
تم إرسال الرسالة إلى جيريمي هانت من قبل اتحاد العقارات البريطاني وجمعية الأسرة الواحدة في المملكة المتحدة، نيابة عن ما يقرب من 50 شركة عقارية.
تتضمن قائمة الأسماء الموجودة في أسفل الرسالة شركات مثل وكلاء العقارات CBRE وJLL، ومدير الاستثمار Invesco ومطوري البناء للإيجار Grainger وModa Group.
ويصف إلغاء إعانة المساكن المتعددة بأنه “يؤدي إلى نتائج عكسية”، ويحذر من أنه “سيؤدي إلى بناء عدد أقل من المنازل الجديدة وانخفاض في الاستثمار المحلي والخارجي في تسليم المساكن في المملكة المتحدة”.
تزعم الرسالة أن إزالة الإعفاء الضريبي سيكون له تأثير سلبي بشكل خاص على قطاع البناء للإيجار.
هذا هو المكان الذي يتعاون فيه مستثمرو الشركات، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين، مع شركات بناء المنازل والمطورين لبناء مشاريع تأجير المنازل على نطاق واسع. ثم يحتفظ المستثمرون بالمنازل بدلا من بيعها، ويعملون بشكل أساسي كمالك للشركات.
أنشأت هذه المخططات شققًا ومنازل جديدة مصممة خصيصًا للمستأجرين المقيمين في مختلف البلدات والمدن في جميع أنحاء المملكة المتحدة.
غالبًا ما تكون الإيجارات أكثر تكلفة من متوسط السوق بسبب وسائل الراحة المتوفرة، مثل الصالات الرياضية والصالات المشتركة.
تقدر الرسالة الموجهة إلى هانت أنه لن يتم بناء ما بين 13000 إلى 25000 منزل مستأجر بعد الآن نتيجة لإلغاء إعانات المساكن المتعددة.
وتقول إن هذا يرجع إلى أن التغييرات في رسوم الدمغة ستعني انخفاض قيمة العقارات.
سيئة للبناء: تقول شركات العقارات أنه إذا تم إلغاء إعانة المساكن المتعددة، فسيتم بناء عدد أقل من المنازل للإيجار حيث ستنخفض قيمتها لتعويض الزيادة الضريبية
على الرغم من أنها ليست مصممة للبيع، فإن قيمة البناء للإيجار لا تزال مهمة بالنسبة للمالك لأنها تؤثر على قدرتهم على اقتراض المال لبناءه، على سبيل المثال.
يتم أيضًا دفع رسوم الدمغة عند بيع التطوير من مالك شركة إلى آخر.
وقال إيان فليتشر، مدير سياسة العقارات في الاتحاد العقاري البريطاني، لـ This is Money: “إن التأثير الرئيسي هو على التقييمات التي تدخل في تقييمات التطوير قبل بناء مشروع جديد للإيجار.
“إن التخلص من المساكن المتعددة يقلل من السعر الذي يستطيع المطور بيع المبنى إلى مستثمر مؤسسي من المحتمل أن يكون المالك النهائي.
“يؤدي هذا إلى تآكل هامش ربح المطور ويؤدي إلى تقليل عدد مشاريع BTR الجديدة القابلة للحياة.”
وجاء في الرسالة: “سيؤدي ذلك إلى زيادة العبء الضريبي على بناء منازل جديدة للإيجار، الأمر الذي سيضر بالقدرة على الاستمرار من خلال انخفاض قيم البيع المفترضة في حسابات الاستثمار”. سيتم بناء عدد أقل من المنازل نتيجة لذلك.
كما تدعي أن إلغاء إعانة المساكن المتعددة سيؤثر على التطورات الجديدة في المناطق ذات قيمة العقارات المنخفضة بشكل غير متناسب.
وينتهي الأمر بالقول إن الحفاظ على المساكن المتعددة من أجل عمليات الاستحواذ على العقارات السكنية على نطاق واسع من شأنه أن يدعم بناء المنازل في المستقبل في جميع أنحاء البلاد – ليس فقط تسليم المنازل المستأجرة ولكن أيضًا المنازل بأسعار معقولة والمعروضة للبيع.
لكن آخرين تساءلوا عما إذا كان ينبغي لشركات العقارات الكبرى أن تستمر في الاستفادة من الإعفاء الضريبي.
بيتر بيل هو مؤلف كتاب “Property Planet” وشارك في تأليف كتاب “المنازل المكسورة: أزمة الإسكان في بريطانيا: الأخطاء والحقائق والإصلاحات”
يقول بيتر بيل، المؤلف والمعلق الخاص بالملكية: “تعجب من الرقبة النحاسية لأولئك الذين يبنون مهاجع طلابية واسعة وأبراجًا مليئة بالشقق المستأجرة.
سينهي المستشار جيريمي هانت الإعفاء الضريبي الذي تم إساءة استخدامه على نطاق واسع في 1 يونيو والذي يسمى إعفاء المساكن المتعددة، والذي يسمح لأصحاب العقارات بشراء ما بين اثنين إلى خمسة عقارات بدفع رسوم دمغة أقل.
ووجد تحقيق أجرته إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية أن ما يقرب من نصف هذه الادعاءات كانت زائفة.
“القواعد تقدم فائدة أخرى.” تمكنت شركات الإسكان الطلابي وشركات البناء للإيجار من وضع ميزانية لخفض تكاليف رسوم الدمغة عند التخطيط للتطوير.
“يمكن حساب رسوم الدمغة للمشروع بأكمله على متوسط سعر جميع الوحدات، والذي عادة ما يكون أقل من إجمالي المبيعات.”
ويعتقد بيل أن ادعاءات المطورين بأن عقاراتهم ستنخفض قيمتها بنسبة 4 في المائة ينبغي أن تؤخذ على محمل الجد.
ويضيف: “هذا شيء من المبالغة”. يقول اتحاد العقارات البريطاني إن قيمة (المشاريع التطويرية) يمكن تخفيضها بنسبة تصل إلى 4 في المائة، حيث لا يستطيع المشترون المحتملون المطالبة بإعفاءات متعددة من المساكن وسيخفضون السعر لتغطية الضريبة الإضافية.
“إنها تدعي أن القيمة الحقيقية للإغاثة من المساكن المتعددة لا تتمثل في تقديم مطالبة فعليًا بها أثناء التخطيط، ولكن في القدرة على التخطيط لتطوير جديد على أساس إمكانية تقديم مثل هذه المطالبة في مرحلة ما.”
“هذا المنطق الملتوي يتجنب حقيقة أنه مقابل كل جنيه استرليني واحد من ارتفاع الإيجارات فوق توقعات الميزانية يمكن أن يضيف 15 جنيهًا إسترلينيًا إلى القيمة. وارتفعت الإيجارات في السنوات الأخيرة.
“يتم احتساب أسعار البيع كمضاعفات الإيجار. إن فكرة أن المطورين سوف ينغمسون في إلغاء المخططات اليوم لأن الضريبة التي قد يضطر مشتري المخطط المكتمل إلى دفعها بعد ثلاث أو أربع سنوات ليست أكثر من مجرد الترويج للخوف.
“الكثير من الادعاءات الكاذبة”
في حين تقوم شركات العقارات الكبيرة بحملة ضد إلغاء إعانة المساكن المتعددة، فإن معظم أولئك الذين استخدموها هم أصحاب العقارات أو مشتري المنازل.
قد يشمل ذلك أولئك الذين يشترون منازل متعددة لتجميعها معًا، أو قيام المستثمرين بشراء عدد قليل من الشقق لتأجيرها في نفس المبنى.
تم تقديم إعانة المساكن المتعددة في عام 2011 لتقليل العوائق المحتملة أمام الاستثمار في العقارات السكنية وتعزيز المعروض من المساكن المستأجرة في القطاع الخاص.
وأظهر تقرير صادر عن إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية، نُشر في مارس/آذار، أنها نظرت في نحو 27 ألف مطالبة بين عامي 2019 و2022.
منها حوالي 20000 صنعها أفراد و7000 صنعتها شركات أو غيرها.
وكانت تسع من كل عشر مطالبات قدمها أفراد تتعلق بما يتراوح بين وحدتين وخمس وحدات، وكذلك 60 في المائة من المطالبات المقدمة من الشركات وغيرها.
في الواقع، طالبت الغالبية العظمى من الأفراد بالإعفاء من شراء عقارين فقط.
ومع ذلك، فإن التقييم الذي أجرته إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية وجد “لا يوجد دليل قوي” على أن الإغاثة تلعب دورًا مهمًا في دعم الاستثمار في العقارات السكنية وأن لها تأثيرًا إيجابيًا ضئيلًا على العرض أو العرض الإجمالي للإسكان.
بفضل إزالة إعانات المساكن المتعددة، تتوقع وزارة الخزانة زيادة في الإيرادات بقيمة 385 مليون جنيه إسترليني سنويًا بحلول 2028-29.
يعتقد هنري بريور، وهو وكيل شراء محترف، أن الكتابة كانت مكتوبة على الحائط فيما يتعلق بالإعفاء الضريبي لأنه تم إساءة استخدامه في كثير من الأحيان.
يقول هنري بريور، وكيل الشراء المحترف وخبير العقارات، إن الكثير من المشترين من القطاع الخاص استغلوا MDR في مطالبات زائفة
“في حين أنه سيكون هناك عدد قليل من مشتري المحافظ الذين سوف يصرون على أسنانهم بشأن مرور إعفاء المساكن المتعددة، يمكن إلقاء اللوم بشكل مباشر على هؤلاء المشترين من القطاع الخاص الذين استغلوا الفرصة بمطالبات زائفة لمساحات مثل المرائب التي اقترحوا أنها يمكن استخدامها “مساكن منفصلة”، على حد تعبيره.
“هناك قصة تدور حول أن إحدى شركات مستشاري الضرائب حاولت حتى المطالبة بالإعفاء من الدفيئة.
“ظهرت سلالة جديدة من المستشارين الضريبيين في العقد الماضي لتقديم المشورة لمشتري المنازل لاستعادة رسوم الدمغة المدفوعة بشكل زائد.
«لأن المبالغ كبيرة جدًا، فقد وقع العديد من المشترين الساذجين في حب بائعي زيت الثعبان.
لقد كانت إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية بطيئة في اللحاق بالركب ولكنها لم تكن بطيئة في اللحاق بالركب. لقد ارتفعت معدلات التعافي والعقوبات، وسيكون التغيير في القواعد في جزء كبير منه نتيجة لذلك. '
يضيف سام ديويس، الشريك الضريبي في شركة HW Fisher: “كان التخفيف يستهدف مشتري العقارات الذين يشترون أكثر من مسكن واحد في الصفقة.
“على الرغم من أنها قدمت توفيرًا في رسوم الدمغة للأشخاص في مثل هذه الظروف، إلا أنها أدت إلى عدد من المطالبات الزائفة.
“لم يكن الوعي بالإغاثة مرتفعًا إلى هذا الحد، ويذكر المستشار أنه لم يحقق الفوائد المقصودة لسوق الإيجار مما يجعله تعديلًا سهلاً إلى حد ما لزيادة الإيرادات للحكومة.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.