أنا وشريكي نعيش في شقتنا المستأجرة الحالية منذ ما يقرب من عامين.
اتصل بنا الوكيل مؤخرًا ليخبرنا أن المالك يريد رفع إيجارنا بنسبة تزيد عن 30 بالمائة – أي ما يعادل مئات الجنيهات شهريًا.
سيحدث هذا عند بند الاستراحة خلال شهرين. إذا لم نتفق، قالوا إنهم سيرسلون لنا إشعارًا لذلك سيتعين علينا الخروج بعد ذلك.
نحن ندرك أن الإيجارات ترتفع ولا نمانع في دفع المزيد، ولكننا نشعر أن نسبة 30 في المائة غير معقولة.
ادفع أو غادر: لقد قدم لهم المالك الخاص بقارئنا زيادة في الإيجار بنسبة 30٪ وقال إنهم إذا لم يوافقوا، فسوف يرسلون لهم إشعارًا بالخروج
لقد بحثنا عبر الإنترنت وهناك منازل أخرى في منطقتنا تكلف هذا القدر من المال، لكنها أكبر وفي حالة أفضل.
لدينا علاقة جيدة مع المالك وقد قالت سابقًا إننا نعتني بالمنزل جيدًا، لذلك نود أن نحاول التفاوض على زيادة أقل.
فمن أين نبدأ بالمفاوضات، وما هي الطريقة الأفضل لإقناعها -والوكيل- بالموافقة؟
يجيب إد ماغنوس، من كتاب “هذا هو المال”: هذه مشكلة واسعة النطاق تواجه العديد من المستأجرين في الوقت الحالي – و30 في المائة هي زيادة كبيرة يجب استيعابها.
ولكن على مدى العامين الماضيين، ارتفع متوسط الإيجار على عقد الإيجار المتفق عليه حديثا بأكثر من 20 في المائة من 1061 جنيها إسترلينيا إلى 1276 جنيها إسترلينيا، وفقا لمؤشر هومليت للإيجار.
وفي بعض أجزاء البلاد، كانت التغييرات أكثر تطرفًا. على سبيل المثال، في لندن الكبرى، ارتفع الإيجار النموذجي بنسبة 25 في المائة تقريبًا من 1752 جنيهًا إسترلينيًا إلى 2179 جنيهًا إسترلينيًا خلال تلك الفترة.
الحقيقة القاسية هي أن هناك عددًا كبيرًا جدًا من المستأجرين وعدد قليل جدًا من المنازل المتاحة للتأجير.
وقد تضاعف عدد الاستفسارات التي يتلقاها كل عقار من المستأجرين المحتملين أكثر من ثلاثة أضعاف، من ثمانية في أكتوبر 2019 إلى 25 اليوم، وفقًا لشركة Rightmove.
وصحيح أيضًا أن العديد من أصحاب العقارات المرهونة يواجهون ضغوطًا مالية نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة.
ويبلغ متوسط سعر الرهن العقاري للشراء للتأجير لمدة خمس سنوات حاليا 6.18 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts.
وهذا يعني أن المالك العادي الذي يطلب رهنًا عقاريًا بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة فقط سيدفع 1030 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا كتكاليف الرهن العقاري في حالة الشراء أو إعادة الرهن العقاري في الوقت الحالي باستخدام إصلاح مدته خمس سنوات.
أضف ذلك إلى جانب الضرائب وفترات الفراغ والإصلاحات والصيانة ورسوم وكيل التأجير وفحوصات الامتثال والتأمين ورسوم الخدمة، مما يوضح مدى اعتماد العديد من الملاك على ارتفاع الإيجارات من أجل تحقيق الربح.
ووفقاً لتحليل أجرته شركة هامبتونز العقارية، فإن معدل فائدة بنسبة 6 في المائة من شأنه أن يتسبب في خسارة المالك المتوسط للعقار المرهون ثلثي إجمالي دخل الإيجار الخاص به مقابل دفع تكاليف الفائدة على الرهن العقاري كل شهر.
في حالة قارئنا، من الصعب معرفة ما إذا كان المالك يزيد الإيجار لأنه يتعرض لضغوط مالية أو ما إذا كان يرى فرصة لتحقيق المزيد من الدخل.
بغض النظر عن دوافعهم، من المهم أن نتذكر أن الشيء الوحيد الذي لا يحبه المالك، هو فترات الفراغ – وهي الفترة الزمنية التي يكون فيها العقار فارغًا.
من خلال تقديم إشعار لك، سيحتاجون إلى العثور على شخص ليحل محله. ومن خلال القيام بذلك، فإنهم يخاطرون ببقاء المنزل فارغًا لأسابيع أو حتى أشهر بين انتهاء عقد الإيجار وبدء الإيجار الجديد.
وبصرف النظر عن المتاعب الإضافية، هناك أيضًا تكاليف عادةً ما ينطوي عليها العثور على مستأجر جديد، خاصة إذا كانوا يستخدمون وكيل تأجير.
وتشمل هذه رسوم المكتشفين، والرسوم المرجعية، وتكاليف المخزون، وأحيانًا رسوم تسجيل الوصول والمغادرة التي يطلب من المالك دفعها لوكيل التأجير.
من المحتمل أيضًا أن تكون هناك تكاليف تنظيف وإصلاح قبل بدء عقد الإيجار الجديد.
يجب أن يمنحك العمل الإضافي والتكلفة المطلوبة لإنشاء عقد إيجار جديد بعض الثقة عند التفاوض بشأن زيادة الإيجار – على الرغم من أن ذلك يتم على خلفية سوق الإيجارات الساخنة.
دان ويلسون كرو، نائب الرئيس التنفيذي لمجموعة حملة Generation Rent و جان هيتش في Propertymark، هيئة العضوية الرائدة في السماح للوكلاء، بإبداء آرائهم أدناه.
العودة إلى السوق: من المهم أن تتذكر أن الشيء الوحيد الذي لا يحبه المالك هو فترات الفراغ – وهي الفترة الزمنية التي يكون فيها العقار فارغًا
يجيب دان ويلسون كرو: لقد اتخذت بالفعل الخطوة الأولى الصحيحة وهي التحقق مما إذا كان الإيجار المقترح يتماشى مع العقارات المماثلة القريبة.
نظرًا لأن الوكيل يطلب نفس الإيجار الذي تطلبه المنازل الأكبر حجمًا والأفضل جودة في المنطقة، فإن الخطر بالنسبة للمالك هو أن تنتقل للسكن ويكافح للعثور على شخص جديد بهذا الإيجار ويضطر إلى تقليله، مما قد يؤدي إلى خسارة المال.
بما أن لديك علاقة جيدة مع المالك، فمن المفيد الاتصال به مباشرة – السماح للوكلاء بتحصيل عمولة أكبر إذا ارتفع الإيجار، أو رسوم التسويق إذا انتقل المستأجر، لذلك هم عمومًا أقل اهتمامًا بالاحتفاظ بالمستأجرين من الملاك.
يقول دان ويلسون كرو من Generation Home إن وكلاء التأجير عادة ما يكونون أقل اهتماما بالاحتفاظ بالمستأجرين من الملاك
عندما تتحدث إلى المالك، أخبرها بما قاله وكيل التأجير والأسباب التي تجعلك تعتقد أن الإيجار المقترح غير معقول، وذكّرها بسجلك كمستأجرين والمخاطر التي تواجهها إذا خرجت.
اعرض التوصل إلى حل وسط معقول، وقبل الاتفاق على أي شيء، فكر في ما يمكنك تحمله، وما يمكنك طلبه في المقابل، مثل أي تحسينات تعتقد أنها ضرورية.
قد يكون من المفيد معرفة ما إذا كان مالك العقار لديه رهن عقاري، حيث يحاول بعض الملاك حاليًا رفع الإيجار بسبب ارتفاع أقساط سداد الرهن العقاري الخاص بهم.
ومع ذلك، ليس كل أصحاب العقارات لديهم رهن عقاري على ممتلكاتهم – اثنان من كل خمسة عقارات مملوكة لأصحاب العقارات ليس لديهم رهن عقاري، وبالتالي فإن تكاليفهم لا ترتفع بسرعة.
إذا لم يكن لدى مالك العقار رهن عقاري، فسيكون تحت ضغط أقل لرفع الإيجار.
يجيب جان هيتش: ارتفاع الإيجارات لا يمكن أن يأتي في وقت أسوأ في الوقت الراهن، مع أزمة تكاليف المعيشة التي تؤثر على ميزانيات الكثير من الناس.
ولكن بالنسبة لأولئك الذين يشعرون أن الإيجار الذي يقترحه مالك العقار باهظ بعض الشيء، فهناك بعض السبل التي يمكنهم استكشافها لتحدي قرار المالك.
المكان الأول والأكثر وضوحًا للبدء هو التحقق من العقد الخاص بك. هل أنت مرتبط بعقد محدد المدة، على سبيل المثال عقد لمدة عامين والذي قد يحتوي على بند يسمح بمراجعة الإيجار بعد 12 شهرًا؟
إذا لم تكن في مدة محددة، وأنت الآن في عقد دوري أو متجدد، فهذا يعني أن مالك العقار لا يمكنه زيادة إيجارك إلا مرة واحدة في أي فترة 12 شهرًا. من خلال عقد متجدد، يمكن لمالك العقار أن يقدم لك إشعارًا بموجب المادة 13 لإبلاغك بزيادة الإيجار.
ارتفاع التكاليف: يشعر أصحاب العقارات المرهونة بالضغط الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة حيث يحتاج الكثير منهم إلى نقل بعض العبء إلى المستأجرين
إذا كنت تدفع إيجارك إلى وكالة تأجير تتصرف نيابة عن المالك، في المقام الأول، فاتصل بهم دائمًا لمعرفة ما إذا كان هناك أي شيء يمكنهم القيام به للمساعدة، إذا كنت تشعر أنك لا تستطيع تحمل زيادة الإيجار المقترحة.
إذا كنت تستأجر مباشرة من مالك العقار الخاص بك، وتشعر أن زيادة الإيجار المقترحة أعلى بكثير من العقارات المماثلة القريبة، فيمكنك الاتصال بـ Citizens Advice للحصول على المشورة بشأن كيفية التفاوض مع مالك العقار.
يمكنهم مساعدتك في التعبير عن مخاوفك لمالك العقار، وشرح سبب اعتقادك أن اقتراحهم بزيادة الإيجار غير عادل. إذا كنت ترغب في ذلك، اشرح وضعك المالي الشخصي أيضًا، لأنه قد يكون هناك مجال للتفاوض.
هل هناك أي خيارات أخرى؟
يضيف جان هيتش: إذا كنت قد تحدثت إلى وكيل التأجير أو المالك، وفهمت الأسباب التي يقدمها مالك العقار لزيادة الإيجار، ولكنك لا تستطيع تحمله، ولا يستطيع المالك تحمل ترك الإيجار عند مستوى يمكنك تحمله ، ثم لديك خيارات أخرى.
تقدم بطلب إلى محكمة من المستوى 1 لإجراء تقييم مستقل للإيجار. يمكنك القيام بذلك إذا تمت زيادة إيجارك بموجب إشعار القسم 13 وشعرت أن الإيجار الجديد المقترح غير معقول.
يقول جان هاتش من Propertymark، إذا لم تكن في مدة محددة، وأنت الآن في عقد متجدد، فهذا يعني أن مالك العقار لا يمكنه زيادة إيجارك إلا مرة واحدة في أي فترة 12 شهرًا
إذا قررت السير في طريق المحكمة، فتأكد من تقديم الطلب في أقرب وقت ممكن، ولكن تأكد من دفع الإيجار الحالي بالمعدل الكامل في هذه الأثناء لتجنب الوقوع في المتأخرات. يمكنك القيام بذلك هنا، والتقديم مجاني.
قبل كل شيء، اتخذ بعض الإجراءات – لا تفعل شيئًا. تجاهل إشعار زيادة الإيجار قد يضعك في وضع مالي صعب، وسيجعل التفاوض أكثر صعوبة.
في حين أن الملاك لديهم نفقات عامة متزايدة يجب تغطيتها، فإن معظمهم لا يريدون خسارة مستأجر جيد، وسيحاولون المساعدة حيثما استطاعوا.
يضيف إد ماغنوس: إن محاولة التفاوض مع مالك العقار أمر جدير بالاهتمام، إذا كنت ترغب في البقاء في العقار.
ولإعطائك أفضل فرصة للنجاح، أقترح أن تجتمعا في المنتصف وتتفقا على دفع إيجار إضافي بنسبة 15% – بشرط أن يكون ذلك في حدود ميزانيتك.
لا يزال هذا المبلغ كبيرًا والذي من المفترض أن يغطي أي تكاليف إضافية يتحملها المالك، ولكن يجب أيضًا أن يكون أكثر قابلية للإدارة بالنسبة لك.
حاول التأكيد، بطريقة غير تصادمية، على أنك دفعت دائمًا الإيجار في الوقت المحدد وحافظت على نظافة العقار – وأنه لا يوجد ضمان بأن أي مستأجر مستقبلي سوف يقدم له نفس المجاملة.
اذكر أي أوقات كنت فيها مفيدًا بشكل خاص للمالك. هل كنت متعاونًا عندما يتعلق الأمر بأشياء مثل عمليات التفتيش والصيانة الروتينية، على سبيل المثال؟
يمكنك أيضًا الإشارة إلى الأرقام الرسمية حول مقدار ارتفاع الإيجارات في جميع أنحاء البلاد مؤخرًا، لتعزيز حجتك بأن الارتفاع بنسبة 30 في المائة مفرط.
ووفقا لمكتب الإحصاءات الوطنية، ارتفع متوسط الإيجارات الخاصة بنسبة 5.7 في المائة في العام حتى سبتمبر – وكانت تلك أكبر زيادة سنوية على الإطلاق. وفي العام السابق، ارتفعت بنسبة 3.6 في المائة.
حتى مع عرض زيادة الإيجار بنسبة 15 في المائة، فإنك لا تزال تعرض دفع مبلغ أعلى بكثير من متوسط الزيادة خلال العامين اللذين قضيتهما في العقار.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.