سواء كان الأمر يتعلق بأسعار المنازل التي لا يمكن تحملها، أو ارتفاع معدلات الرهن العقاري، أو ارتفاع الإيجارات، أو زيادة مستويات التشرد، يبدو أن سوق الإسكان عالق في أزمة لا تنتهي أبدًا.
ولا تزال هناك شهية لا تشبع لشراء العقارات. كثير ممن لا يملكون يطمحون إلى ذلك، وينفقون مدخراتهم في سبيل تحقيقه.
إنه حلم لا يزال بعيدًا عن متناول الكثيرين، حيث أن النقص المزمن في المعروض من العقارات يعني ارتفاع أسعار المنازل وزيادة الإيجارات.
أما بالنسبة لأولئك الذين يملكون بالفعل، فإنهم يميلون إلى الرغبة في المزيد. سواء كان ذلك يعني شراء منزل أكبر وأفضل، أو شراء منزل لقضاء العطلات، أو الاستثمار في الشراء بغرض التأجير، فإن الهوس البريطاني بالحصول على العقارات لا يتوقف عند أول شيء.
أصبح امتلاك العقارات مرادفًا لتكوين الثروة والحفاظ عليها، ومع استمرار تراكم الأموال، تستمر الأسعار في الارتفاع.
يمكنك إصلاحه؟ نتحدث كل أسبوع إلى خبير عقاري حول أزمة الإسكان
ويبدو أن التدخلات الحكومية غالباً ما تضيف الوقود إلى النار. كان الهدف من إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات هو مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.
ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.
والأسوأ من ذلك كله هو أن التشرد آخذ في الارتفاع. تم تسجيل أكثر من 300 ألف شخص كمشردين في إنجلترا، وفقًا لبحث أجرته مؤسسة المأوى الخيرية، والعديد منهم يقيمون في مساكن مؤقتة.
في سلسلة “هذا هو المال” الجديدة، نتحدث إلى أحد خبراء العقارات كل أسبوع لنسألهم عن الخلل في سوق الإسكان في بريطانيا – وكيف يمكنهم إصلاحه.
تحدثنا هذا الأسبوع إلى أرجان فيربيك، المؤسس والرئيس التنفيذي لبنك الرهن العقاري بيرينا.
تضمنت مسيرة أرجان المهنية في مجال الخدمات المالية إنشاء برامج تمويل بقيمة مليار جنيه إسترليني لمختلف المؤسسات وقام بتقييم أسواق الرهن العقاري في جميع أنحاء العالم بما في ذلك كندا والولايات المتحدة وأستراليا والدنمارك.
وقد شغل مناصب في بنك بي إن بي باريبا وباركليز كابيتال وكان نائب رئيس شركة موديز لتحليل مخاطر الرهن العقاري.
هل تعاني بريطانيا من أزمة سكن؟
يرد أرجان فيربيك: نعم. نحن في أزمة سكن تؤثر على جميع الأجيال.
فالشباب يُحرمون من ملكية المساكن، ويقع سجناء الرهن العقاري في فخ معدلات الفائدة المتغيرة القياسية المرتفعة إلى حد فاحش، ويواجه الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 55 عاماً التمييز، وكثيراً ما يُحرمون من القروض العقارية بشكل مباشر بسبب أعمارهم.
سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة معيب بشكل فريد لأنه يعتمد بشكل مفرط على المنتجات “الرخيصة” قصيرة الأجل. يمنع هذا الهيكل الأفراد من جميع الأعمار من شراء المنزل الذي يريدونه.
وفي بلدان مثل هولندا والدنمارك والولايات المتحدة، حيث الرهن العقاري طويل الأجل بسعر فائدة ثابت هو القاعدة، فإن هذا ليس هو الحال.
وفي تلك البلدان، يتوفر للمقترضين مجموعة واسعة من خيارات الرهن العقاري، بما في ذلك القروض العقارية طويلة الأجل ذات السعر الثابت والتي توفر الحماية الكاملة من صدمات أسعار الفائدة.
قام أرجان فيربيك، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Perenna للإقراض العقاري، بدراسة أسواق الرهن العقاري في جميع أنحاء العالم بما في ذلك كندا والولايات المتحدة وأستراليا والدنمارك.
كشفت ارتفاعات أسعار الفائدة خلال السنوات القليلة الماضية عن المخاطر المرتبطة بمنتجات الرهن العقاري قصيرة الأجل ذات السعر الثابت في المملكة المتحدة.
بحلول نهاية عام 2024، سيصل أكثر من 1.6 مليون من أصحاب المنازل إلى نهاية صفقاتهم محددة المدة وسيشهدون زيادات كبيرة في أقساطهم الشهرية بسبب التصميم المعيب لمنتج الرهن العقاري الخاص بهم.
نحن محاصرون في دائرة لا نهاية لها، والتي سوف تستمر إذا لم نغير سوق الرهن العقاري لدينا بشكل جذري.
إنها مأساة أن متوسط عمر المشترين لأول مرة مستمر في الارتفاع. كمجتمع، لا يمكننا قبول ذلك.
كيف يمكن مقارنة هذا بالماضي؟
على الرغم من تفاقمها بسبب ارتفاع أسعار الفائدة مؤخرًا، إلا أن مشكلات السوق هذه كانت موجودة منذ فترة.
لقد دفعتني الأزمة المالية العالمية في عام 2008 إلى المقارنة بين أسواق الرهن العقاري في مختلف أنحاء العالم، وأدركت أن بنية سوق الرهن العقاري تخلف تأثيراً أكبر كثيراً مما يتصور الناس على صحة الاقتصاد واستقراره.
واعترف المنظمون بالمخاطر، ونفذوا تدابير وقائية.
ومع ذلك، فإن هذه الإجراءات أغلقت السوق عن غير قصد. ولم يتعاف بشكل صحيح منذ ذلك الحين وأدى إلى ظهور المشكلات التي نراها الآن.
ما هو السبب الأكبر لأزمة السكن في نظرك؟
سوق يعتمد على القروض العقارية قصيرة الأجل و”الرخيصة” ذات السعر الثابت، مما يعني أن المقترضين ليسوا محميين ضد ارتفاع أسعار الفائدة.
في Perenna، نمنح المقترضين القدرة على تحديد معدل الفائدة على رهنهم العقاري لمدة تصل إلى 30 عامًا.
فالرهون العقارية القصيرة الأجل ذات السعر الثابت تشكل عبئا غير متناسب على المستهلكين، الذين لا ينبغي لهم أن يتعرضوا لصدمات أسعار الفائدة.
أسعار الفائدة المتقلبة: يعتمد السوق على أسعار الفائدة الثابتة قصيرة الأجل والرهون العقارية “الرخيصة” مما يعني أن المقترضين غير محميين ضد ارتفاع أسعار الفائدة، كما يقول أرجان
تم تصميم الرهون العقارية الصادرة عن البنوك التقليدية في الشوارع الرئيسية لوضع جميع مخاطر أسعار الفائدة على عاتق المستهلكين.
لا نعتقد أن هذا صحيح، ومن المؤسف أن الكثير من الناس يعانون من التأثير السلبي اليوم.
لست متأكدًا تمامًا من كيفية تلبية منتجات الرهن العقاري التقليدية هذه لقواعد واجبات المستهلك. نأمل أن تقوم هيئة السلوك المالي بإلقاء نظرة شاملة على “الضرر المتوقع” الذي تسببه. الأدلة حديثة ويصعب الجدال فيها.
كيف ستحل الأزمة؟
التحول إلى نماذج الرهن العقاري طويلة الأجل ذات الفائدة الثابتة وهذا من شأنه أن يوفر حماية للمستهلك تشتد الحاجة إليها، ويزيد من القدرة على تحمل التكاليف – حيث لا يخضع المقترضون لاختبار الضغط من أجل رفع أسعار الفائدة، والأهم من ذلك هو جعل البلاد متحمسة بشأن ملكية المنازل مرة أخرى.
تحديث لوائح حدود القروض إلى الدخل (LTI) الحالية إن اللوائح التنظيمية مثل حدود القرض إلى الدخل تمنع المقرضين من دعم المشترين لأول مرة بشكل حقيقي.
ولا يستطيع المقرضون عادة أن يقدموا سوى قروضاً عقارية تزيد قيمتها على 4.5 أضعاف الدخل لنحو 15 في المائة من عملائهم ــ وهؤلاء غالباً ما يكونون من المقترضين الذين يتبوأون بالفعل مكانة راسخة على السلم ويتمتعون بالثراء.
في حين أن هذا التنظيم مناسب جدًا للإصلاحات قصيرة المدى، تشير الأدلة إلى أنه يمكن للأشخاص الاقتراض بما يزيد عن 4.5x بشكل مسؤول.
تفضيل عامين: يميل البريطانيون إلى اختيار إصلاحات لمدة عامين في عام 2023 على أمل أن تكون أسعار الفائدة أقل عندما يحين موعد إعادة الرهن العقاري
إصلاح نظام ضمان الرهن العقاري الحالي ومن شأن توسيع نطاق الضمان، بحيث يغطي القرض بأكمله، أن يخفض سعر القروض ذات القيمة المرتفعة للقرض بشكل كبير.
وهذا من شأنه أن يحقق استيعاباً أكبر ويزيد من قدرة الناس على شراء منزل حتى في الأوقات الاقتصادية الصعبة.
لقد تم الآن إلغاء خطط الحكومة الخاصة بخطة الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة، وهو القرار الصحيح فيما يتعلق بالإصلاحات قصيرة الأجل.
لكن مخططًا كهذا للقروض العقارية ذات السعر الثابت طويل الأجل هو ما نحتاجه تمامًا.
في حين أن هناك بالتأكيد مخاطر مثل الأسهم السلبية، إلا أنه يمكن تخفيف هذه المخاطر إذا تم دمج الضمان مع رهن عقاري طويل الأجل بسعر فائدة ثابت.
هل سيتم حل أزمة السكن في نظرك؟
إذا قمنا بإعادة هيكلة سوق الرهن العقاري لدينا، فنعم، أعتقد اعتقادًا راسخًا أننا قادرون على حل أزمة الإسكان وإنشاء سوق إسكان بأسعار معقولة ويمكن الوصول إليها حقًا.
لا ينبغي أن يضطر أصحاب المنازل إلى المضاربة على أكبر الديون التي يتحملونها على الإطلاق
أحد الطرق لتحقيق ذلك هو من خلال زيادة توافر واختيار القروض العقارية طويلة الأجل ذات السعر الثابت والتي يمكن أن تسمح للمستهلكين بالاقتراض بما يصل إلى 30 في المائة أكثر من المقرضين الرئيسيين، والشعور بالثقة والاطمئنان في أقساطهم الشهرية، والتمتع بالمرونة اللازمة الانتقال إلى المنزل أو إعادة الرهن العقاري إذا احتاجوا إليه.
أرى أيضًا أن لهيئة الرقابة المالية دورًا رئيسيًا تلعبه في ضمان تقديم مجموعة واسعة من خيارات الرهن العقاري للمستهلكين، بما في ذلك الخيار الذي يزيل مخاطر أسعار الفائدة تمامًا.
لا ينبغي أن يضطر أصحاب المنازل إلى المضاربة على أكبر الديون التي يتحملونها على الإطلاق بسبب التوفر المحدود لمنتجات الرهن العقاري التي يقدمها المقرضون الرئيسيون.
نحن بحاجة إلى ثورة في سوق الرهن العقاري إذا أردنا أن نرى مستقبل أفضل. نريد أن يواصل الناس حياتهم دون القلق بشأن منتج الرهن العقاري الخاص بهم.
وربما من خلال القيام بذلك يمكننا أيضًا إطلاق العنان لثورة إنتاجية.
أفضل معدلات الرهن العقاري وكيفية العثور عليها
وقد ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير مع الارتفاع السريع لسعر الفائدة الأساسي لدى بنك إنجلترا.
إذا كنت تتطلع إلى شراء منزلك الأول، أو نقله أو إعادة رهنه، أو كنت مالكًا تشتريه لتأجيره، فمن المهم الحصول على مشورة مستقلة جيدة بشأن الرهن العقاري من وسيط يمكنه مساعدتك في العثور على أفضل صفقة.
لمساعدة قرائنا في العثور على أفضل رهن عقاري، أبرمت This is Money شراكة مع وسيط L&C مستقل بدون رسوم.
يمكن أن تتيح لك حاسبة الرهن العقاري الخاصة بنا والمدعومة من L&C إمكانية تصفية الصفقات لمعرفة أي منها يناسب قيمة منزلك ومستوى الإيداع.
يمكنك أيضًا مقارنة أطوال معدلات الفائدة الثابتة المختلفة للرهن العقاري، بدءًا من الإصلاحات لمدة عامين، وحتى الإصلاحات لمدة خمس سنوات والإصلاحات لمدة عشر سنوات، مع عرض التكاليف الشهرية والإجمالية.
استخدم الأداة الموجودة على الرابط أدناه لمقارنة أفضل العروض، مع الأخذ في الاعتبار الرسوم والأسعار. يمكنك أيضًا بدء تطبيق عبر الإنترنت في الوقت الذي يناسبك وحفظه أثناء المضي قدمًا.
> قارن بين أفضل عروض الرهن العقاري المتاحة الآن
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.