كيف يمكنك إصلاح سوق الإسكان؟ نسأل خبير العقارات جيريمي ليف

سواء كان الأمر يتعلق بأسعار المنازل التي لا يمكن تحملها، أو ارتفاع معدلات الرهن العقاري، أو ارتفاع الإيجارات، أو زيادة مستويات التشرد، يبدو أن سوق الإسكان عالق في أزمة لا تنتهي أبدًا.

ولا تزال هناك شهية لا تشبع لشراء العقارات. كثير ممن لا يملكون يطمحون إلى ذلك، وينفقون مدخراتهم في سبيل تحقيقه.

إنه حلم لا يزال بعيدًا عن متناول الكثيرين، حيث أن النقص المزمن في المعروض من العقارات يعني ارتفاع أسعار المنازل وزيادة الإيجارات.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون بالفعل، فإنهم يميلون إلى الرغبة في المزيد – سواء كان ذلك يعني شراء منزل أكبر وأفضل أو شراء منزل لقضاء العطلات أو الاستثمار في الشراء للتأجير، فإن الهوس البريطاني بالحصول على العقارات لا يتوقف عند أول شيء .

أصبح امتلاك العقارات مرادفًا لتكوين الثروة والحفاظ عليها، ومع استمرار تراكم الأموال، تستمر الأسعار في الارتفاع.

ويبدو أن التدخلات الحكومية غالباً ما تضيف الوقود إلى النار. كان الهدف من إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات هو مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.

ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.

والأسوأ من ذلك كله هو أن التشرد آخذ في الارتفاع. تم تسجيل ما لا يقل عن 271 ألف شخص كمشردين في إنجلترا، وفقًا لبحث أجرته مؤسسة المأوى الخيرية، والعديد منهم يقيمون في مساكن مؤقتة.

في سلسلة “هذا هو المال” الجديدة، نتحدث إلى أحد خبراء العقارات كل أسبوع لنسألهم عن الخلل في سوق الإسكان في بريطانيا – وكيف يمكنهم إصلاحه.

نتحدث هذا الأسبوع إلى جيريمي ليف، وكيل العقارات في شمال لندن ورئيس مجلس إدارة RICS السكني السابق.

هل تعاني بريطانيا من أزمة سكن؟

يجيب جيريمي ليف: لدينا أزمة سكن بسبب نقص المنازل ذات الجودة العالية وبأسعار معقولة لتلبية متطلبات واحتياجات الناس في مواقع معينة.

هذا النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة له تأثير كبير على حياة الناس. تعتبر المنازل ذات الأسعار المعقولة أمرًا حيويًا للغاية للتشغيل السلس لكل بلدة ومدينة، حيث لا يتمكن الموظفون من العيش بالقرب من مكان عملهم.

جيريمي ليف، وكيل عقارات شمال لندن ورئيس مجلس إدارة RICS السكني السابق

ومن المحزن أن نرى المستأجرين والمشترين المحتملين في جميع النطاقات السعرية تقريبًا يكافحون من أجل التأقلم مع مستوى الإيجارات وأسعار المنازل التي وصلنا إليها.

بالنسبة لأولئك الذين يحاولون صعود السلم لأول مرة، يكون الأمر صعبًا للغاية، ولكن ليس المشترين لأول مرة فقط هم الذين يعانون.

نواجه مشاكل خطيرة عندما لا يتمكن المشترون المحتملون من الدخول والخروج من السوق بحرية نسبية، خاصة في لندن.

وعليهم أن يعتمدوا على المساعدة أو الأسهم التي ادخروها، وعليهم اتخاذ خيارات صارمة، خاصة إذا كانوا بحاجة إلى سكن بحجم معين لعائلة.

سوق الإيجارات ليست أفضل. لقد ارتفعت الإيجارات بشكل كبير لدرجة أنها جعلت الادخار للوديعة أكثر صعوبة، وتم دفع احتمال ملكية المنازل للكثيرين إلى الموقد الخلفي. وهذا له تأثيرات غير مباشرة على الوظائف والحراك الاجتماعي والحياة الأسرية.

كيف يمكن مقارنة هذا بالماضي؟

ويبدو أن المشكلة أصبحت أسوأ من ذي قبل، خاصة عندما يتعلق الأمر بإيجار المساكن بأسعار معقولة.

لقد ترك أصحاب العقارات الخاصة القطاع دائمًا وسيفعلون ذلك دائمًا، لكن الفرق في هذه الدورة هو أنه لا يتم استبدالهم.

العديد من أصحاب العقارات لا يضيفون إلى محافظهم الاستثمارية مما يؤدي إلى تفاقم المشكلة.

لقد كان هناك بعض التحسن في العائدات وارتفاع الإيجارات، لكن ثقل التنظيم وتكاليف البناء دفع التوازن إلى أبعد من ذلك في الاتجاه الآخر، مع عدم تمكن الملاك من جني الأموال كما كانوا من قبل.

فيما يتعلق بالصعود على السلم، عندما تفكر في مضاعفات الدخل التي يتعين على الأشخاص الحصول عليها لإرضاء مقرضي الرهن العقاري، وكيف تغيرت هذه الأمور على مر السنين، لا يستطيع الكثيرون تحمل ما يريدون أو يحتاجون إلى شرائه دون دعم الوالدين.

ما هو السبب الأكبر لأزمة السكن؟

كان لأزمة الإسكان الحالية أسباب عديدة، لكن هذه الأسباب تفاقمت بسبب سياسات الإسكان الحكومية السيئة التي استمرت لعقود من الزمن، حيث فضلت حلول الإصلاح السريع قصيرة الأجل مثل المساعدة على الشراء أو التغييرات في الإعفاء الضريبي على القروض.

كانت هناك أزمة إسكان هائلة في أعقاب نهاية الحرب العالمية الثانية عندما كانت نسبة كبيرة من المنازل دون المستوى المطلوب.

كانت سياسة ما بعد الحرب هي التحريض على برنامج إسكان عام ضخم مع منازل جديدة تحتاج إلى تلبية الحد الأدنى من المعايير.

وقد أدى بيع المساكن العامة بتخفيضات كبيرة، وتخفيض المعايير المتعلقة بالبناء والمرافق، والفشل في توفير السكن الاجتماعي، إلى تفاقم أزمة السكن.

ولا يمكن للسوق الحرة أن تحل أزمة الإسكان وحدها. ولابد من بناء المزيد من المساكن الاجتماعية.

المزيد من المنازل بأسعار معقولة: يقول جيريمي ليف إن السوق الحرة لا يمكنها حل أزمة الإسكان وحدها، ويجب بناء المزيد من المساكن الاجتماعية

كيف ستحل الأزمة؟

يجيب جيريمي ليف: أولا عن طريق بناء المزيد. إن زيادة حجم المساكن ذات الأسعار المعقولة، بما في ذلك تلك التي بنتها السلطات المحلية، أمر أساسي.

ثانياً، نحن بحاجة إلى نظام تخطيط أسهل. إن عملية التخطيط طويلة جدًا وتستغرق وقتًا طويلاً لدرجة أنها تعمل كرادع للكثيرين لزيادة العرض على الرغم من أن هناك حاجة ماسة إليه.

لا يمكن لشركات البناء الصغيرة والمتوسطة الحجم الانتظار لأشهر أو سنوات للحصول على التخطيط.

تفشل العديد من السلطات المحلية في فهم الوقت أو انقطاع المال الذي ينطوي عليه اتخاذ القرار.

عندما يتم رفض الطلبات، فهذا لا يعني دائمًا أنهم سيعودون بشكل أنحف وأكثر لياقة، حيث قد يكون مقدم الطلب قد فقد إمكانية الوصول إلى التمويل أو وجد شيئًا آخر ليفعله بأمواله لأن فرص نجاحه ضئيلة جدًا أو يصبح المخطط غير اقتصادية.

ثالثًا، أعتقد أنه يجب تقديم المزيد من المساعدة للمشترين لأول مرة.

يعد المشترون لأول مرة عنصرًا أساسيًا في السوق التي تعمل بفعالية، حيث إنهم يتداولون صعودًا بمرور الوقت، في حين يقوم المستثمرون بالشراء بمستويات أسعار مماثلة ويبقون هناك.

يقوم العديد من المشترين الطموحين لأول مرة بتجديد اتفاقيات الإيجار بدلاً من الوصول إلى الخطوة الأولى في السلم لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف ذلك.

إن الحوافز مثل إعفاءات رسوم الدمغة، رغم أنها جذابة للمشترين لأول مرة، يجب أن تعمل على المدى الطويل بدلاً من رفع الأسعار على المدى القصير وهو ما لا فائدة منه.

المساعدة على الشراء، على سبيل المثال، اعتبرها العديد من المطورين بمثابة “مساعدة على البيع” ولم تؤدي إلا إلى زيادة مخاطر الأسهم السلبية للمشترين لأول مرة عندما يتغير السوق.

يعتبر نظام ضمان الرهن العقاري جذابا من الناحية النظرية، ولكن من الناحية العملية كان الإقبال عليه منخفضا، مع توفر شروط أفضل من المقرضين بشكل مستقل.

تجعل الحدود من الصعب على المشترين الفرديين العثور على عقارات يسهل الوصول إليها وبأسعار معقولة، لذا فإن المخطط الأكثر جاذبية من شأنه أن يساعد في توفير الودائع، في حين أن سعر Isa الأكثر تنافسية سيكون خطوة أخرى مرحب بها.

هل سيتم حل أزمة الإسكان يوما ما؟

سوف تكون هناك دائماً مشاكل في سوق الإسكان، ولكن سياسات الإسكان الأفضل يمكن أن تخفف من حدة الأزمة.

ويتعين علينا أن ننظر إلى أخطاء الماضي ونجاحاته كما حدث في بلدان أخرى، وأن نسأل المستخدمين النهائيين عما يريدون، وليس ما الذي يكون المطورون على استعداد لتقديمه من أجل تعظيم أرباحهم.

أفضل الأمثلة على الشقق والمنازل التي بنيت بين عامي 1870 و1935 لا تزال مطلوبة بشدة وقابلة للتكيف إلى ما لا نهاية. هل سنتمكن من قول الشيء نفسه عن المنازل التي بنيت منذ الستينيات فصاعدًا في المستقبل؟

لكي يتم إصلاح سوق العقارات، نحتاج إلى إمكانية الوصول على جميع المستويات والاعتراف بأهمية النشاط من الأسفل إلى الأعلى لأنه إذا أريد للبلدات والمدن أن تعمل بنجاح، فإنها تحتاج إلى أشخاص يعملون على جميع المستويات لخدمة الاقتصاد وخلق الثروة. .

ويبدو أن هذا قد توقف قليلاً في الآونة الأخيرة. من الصعب جدًا السيطرة على السوق، لكن بدلًا من البحث عن حل وحيد، من المرجح أن يكون الأمر عبارة عن القليل من كل شيء – أفضل فيما يتعلق بالعرض والتخطيط، ومساعدة المشترين لأول مرة ومخفضي الحجم.

نحن بحاجة لرؤية المزيد من النشاط على جميع المستويات، والذي يبدو أنه قد ضاع.

يعد حل مشكلات الإيجار مكانًا جيدًا جدًا للبدء من أجل حث بعض هؤلاء المشترين الطموحين لأول مرة على شراء العقارات المستأجرة وإطلاقها لأولئك الذين يرغبون في الاستئجار بدلاً من الشراء. سيؤدي ذلك إلى تقليل بعض ازدحام السجل وتحريك السوق مرة أخرى.