كيف يمكنك إصلاح سوق الإسكان؟ نسأل أنيشا بيفريدج من هامبتونز

سواء كان الأمر يتعلق بأسعار المنازل التي لا يمكن تحملها، أو ارتفاع معدلات الرهن العقاري، أو ارتفاع الإيجارات، أو زيادة مستويات التشرد، يبدو أن سوق الإسكان عالق في أزمة لا تنتهي أبدًا.

ولا تزال هناك شهية لا تشبع لشراء العقارات. كثير ممن لا يملكون يطمحون إلى ذلك، وينفقون مدخراتهم في سبيل تحقيقه.

إنه حلم لا يزال بعيدًا عن متناول الكثيرين، حيث أن النقص المزمن في المعروض من العقارات يعني ارتفاع أسعار المنازل وزيادة الإيجارات.

أما بالنسبة لأولئك الذين يملكون بالفعل، فإنهم يميلون إلى الرغبة في المزيد. سواء كان ذلك يعني شراء منزل أكبر وأفضل، أو شراء منزل لقضاء العطلات، أو الاستثمار في الشراء بغرض التأجير، فإن الهوس البريطاني بالحصول على العقارات لا يتوقف عند أول شيء.

أصبح امتلاك العقارات مرادفًا لتكوين الثروة والحفاظ عليها، ومع استمرار تراكم الأموال، تستمر الأسعار في الارتفاع.

ويبدو أن التدخلات الحكومية غالباً ما تضيف الوقود إلى النار. كان الهدف من إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات هو مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.

ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.

والأسوأ من ذلك كله هو أن التشرد آخذ في الارتفاع. تم تسجيل أكثر من 300 ألف شخص كمشردين في إنجلترا، وفقًا لبحث أجرته مؤسسة المأوى الخيرية، والعديد منهم يقيمون في مساكن مؤقتة.

في سلسلة “هذا هو المال” الجديدة، نتحدث إلى أحد خبراء العقارات كل أسبوع لنسألهم عن الخلل في سوق الإسكان في بريطانيا – وكيف يمكنهم إصلاحه.

تحدثنا هذا الأسبوع إلى أنيشا بيفريدج، رئيسة قسم الأبحاث في شركة هامبتونز العقارية.

هل تعاني بريطانيا من أزمة سكن؟

تجيب أنيشا بيفريدج: أزمة السكن تعني أشياء مختلفة لأناس مختلفين. وبغض النظر عن العمر أو الوضع، يجد العديد من الأشخاص أنفسهم محاصرين في دفع تكاليف الإقامة ذات الجودة الرديئة. ولكن أزمة الإسكان التي نعيشها اليوم كانت محسوسة بشكل حاد بين الأجيال الشابة.

ومن المرجح أن ينفق أي شخص بلغ سن البلوغ منذ انهيار عام 2007 على منزله (بالقيمة النسبية) أكثر مما أنفقه والديه في نفس العمر، وغالباً ما ينفق على مكان أصغر في منطقة أرخص.

وهذا ينطبق على كل من المستأجرين وأصحاب المنازل. قد يكون جيل الألفية هو الجيل الأول الذي يجد نفسه في وضع أسوأ من آبائه، ليس فقط من حيث قدرته على الكسب، ولكن أيضًا من حيث المنزل الذي يعيش فيه.

كيف يمكن مقارنة هذا بالماضي؟

وبلغت ملكية المنازل ذروتها في عام 2003، عندما كان ما يقرب من 71 في المائة من الأسر تمتلك منازلها.

على الرغم من أن امتلاك منزل ليس هو الخيار الصحيح للجميع، إلا أنه يوفر على المدى الطويل شبكة أمان – حيث يوفر ضمان الحيازة بالإضافة إلى تثبيت تكاليف السكن الشهرية.

على مدى فترة الرهن العقاري، يجد أصحاب المنازل أنفسهم في كثير من الأحيان في وضع أفضل، وخاصة مع تقدمهم في السن عندما يميل دخلهم إلى الانخفاض.

منذ عام 2007، أصبحت إنجلترا موطنًا لـ 3.2 مليون أسرة إضافية. ومع ذلك، انخفض عدد أصحاب الرهن العقاري بما يزيد قليلاً عن مليون خلال نفس الفترة.

وقد سددت العديد من تلك الأسر المرهونة أقساطها، ولكن لم يتم استبدالهم بالجيل القادم من أصحاب المنازل.

وبدلاً من ذلك، نشأ عدد أكبر من هذه الأسر الجديدة في القطاع الخاص المستأجر الذي تضاعف حجمه على مدى السنوات العشرين الماضية.

فبدلاً من أن يكون الإيجار فترة مؤقتة لمدة عشرين أو ثلاثين عامًا، أصبح الإيجار مدة مدى الحياة.

نظرًا لأن أسعار المنازل، ومؤخرًا، ارتفعت الإيجارات بشكل أسرع من الأرباح، فقد أصبح من الصعب على المستأجرين المغادرة بشكل تدريجي.

ما هو السبب الأكبر لأزمة السكن؟

وكان الملاك والمستأجرون في مختلف أنحاء البلاد ينفقون قسماً متزايداً من دخولهم على الإسكان ــ وهي الأموال التي يمكن إنفاقها في مجالات أخرى من الاقتصاد.

ويصدق هذا بشكل خاص في لندن وجنوب شرق البلاد، حيث أصبحت أسعار المنازل والإيجارات أكثر انفصالاً عن الدخل المحلي.

وهنا انخفض عدد المنازل المبنية بشكل كبير عن عدد الأسر المشكلة حديثًا.

يعكس الطلب هنا الحصة المتزايدة من النمو الاقتصادي، والتي اجتذبت الناس من جميع أنحاء المملكة المتحدة وخارجها.

ونتيجة لذلك، يواجه السكان المحليون، وخاصة ذوي الدخل المنخفض، منافسة شديدة من أصحاب الدخل المرتفع على الصعيدين الوطني والدولي.

وبالنسبة لأصحاب الدخل المنخفض والشباب، فقد تفاقم هذا الأمر بسبب الافتقار إلى مساكن جديدة بأسعار معقولة.

يوجد نفس عدد المنازل الاجتماعية اليوم كما كان قبل 23 عامًا. وهذا يعني أن شبكة الأمان أصبحت متهالكة على نحو متزايد، حيث أصبحت الأسر الشابة أقل احتمالا أن تكون قادرة على الوصول إلى السكن بأسعار معقولة مقارنة بآبائهم أو أجدادهم.

وقد عوض قطاع الإيجار الخاص معظم الركود، ولكن نمو الإيجارات الأخير جعل من الصعب بشكل خاص على المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض أو أولئك الذين يتلقون إعانات العثور على مكان للعيش فيه.

ومن المرجح بشكل متزايد أن تبدأ الأسر الجديدة حياتها في القطاع الخاص المستأجر والبقاء فيه لفترة أطول.

لذا، فقد تُرك الأمر في المقام الأول لأصحاب العقارات الخاصة الذين وجدوا أنفسهم تحت ضغط متزايد في السنوات الأخيرة لتلبية هذا المستوى من الطلب مع قيام المزيد من المستأجرين بالاستئجار لفترة أطول.

ومن المحتمل أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة هذا النقص، مما يجعل بناء المزيد من المنازل أكثر صعوبة.

وشركات بناء المنازل الكبيرة في طريقها لبناء منازل أقل بنسبة 30 إلى 40 في المائة مما كانت عليه قبل عام. ويعكس هذا ارتفاع أسعار الفائدة مما يجعل المنازل غير ميسورة التكلفة، الأمر الذي أدى بدوره إلى تباطؤ أرقام المبيعات.

في الماضي، كانت المجالس وجمعيات الإسكان تقوم بتعويض الركود أثناء فترات الركود.

ولكن نظراً لاعتمادهم بشكل متزايد على بيع المنازل الخاصة لدعم العنصر الميسور التكلفة؛ الأمور صعبة بالنسبة لهم أيضا.

كيف ستحل الأزمة؟

ونظرًا لقلة المنازل التي من المحتمل أن يتم بناؤها هذا العام، نعتقد أن هناك فرصة للحكومة للحصول على حصة في سوق الإيجارات.

وهذا من شأنه أن يتخذ شكل شراء المنازل من شركات بناء المنازل وتأجيرها حتى تنخفض أسعار الفائدة وانتعاش السوق. يشبه إلى حد ما صندوق الثروة السيادية النرويجي، لكنه يستثمر في المنازل بدلاً من النفط.

سيقوم الصندوق بشراء منازل جديدة، من المطورين الخاصين وجمعيات الإسكان، وتأجيرها للمستأجرين. وبالتالي، ينبغي تشجيع بناء المنازل.

ويستغرق الأمر عادة ما بين ثلاث إلى خمس سنوات حتى ينتقل التطور الجديد من مرحلة الرسم إلى الاكتمال، وهو وقت مماثل للفجوة بين الانتخابات العامة.

لذلك، في حين أن مستوى بناء المنازل يميل إلى أن يكون انعكاسًا للسوق في ذلك الوقت، فهو أيضًا نتاج للقرارات التي اتخذها البرلمان السابق.

أي شيء يزيل بعض عدم اليقين ويساعد شركات البناء على التخطيط على مدى فترة زمنية أطول من المرجح أن يعني بناء المزيد من المنازل.

ولكن ربما الأهم من ذلك هو أن الاستثمار الكبير في سوق الإيجارات من شأنه أن يضغط على الإيجارات بسرعة نسبية.

ومن شأن انخفاض الإيجارات أن يساعد أيضًا في تقليل تكاليف مزايا الإسكان وإنفاق السلطات المحلية على أماكن الإقامة في حالات الطوارئ.

ويمكن أن يستهدف أيضًا الأجيال الشابة التي تجد نفسها في أقصى نهاية أزمة الإسكان، وفي بعض الحالات تعمل على تحسين قدرتها على الادخار للحصول على وديعة للشراء.

هل سيتم حل أزمة الإسكان يوما ما؟

وعلى مدى السنوات الثلاثين إلى الأربعين الماضية، قامت شركات بناء المساكن الخاصة في المتوسط ​​ببناء عدد ثابت نسبياً من المساكن ــ ما بين 150 ألف إلى 200 ألف سنوياً، مع استثناءات قليلة فقط في الأعوام التي أعقبت فترات الركود الكبرى مباشرة. ومن الناحية الواقعية، من الصعب أن نرى هذا يتغير في أي وقت قريب.

إن نمو البناء بغرض الاستئجار ــ حيث تقوم شركات الاستثمار العقاري بتطوير المساكن ثم تقوم بدور المالك للشركات، فتقوم بتأجيرها للمستأجرين مباشرة ــ قطع شوطا كبيرا في تخفيف الأزمة.

ومع انشغال بعض المشترين بالاحتماء من ارتفاع أسعار الفائدة، واصل مشغلو البناء للإيجار شراء وبناء منازل جديدة.

وربما يعني هذا أنه سيتم بناء المزيد من المنازل هذا العام عما كان من الممكن أن يكون. نظرًا لأن سوق الإيجار لا يزال قوياً، فإن البناء للإيجار سيستمر في توفير وسيلة لبناة المنازل حيث يتراجع أولئك الذين يبنون المنازل لبيعها.

ولكن من أجل بناء منازل أكثر مما نحن عليه اليوم بشكل مستمر، وعلى مستوى قريب من الأهداف الحكومية، فإن هناك حاجة إلى درجة من التحفيز الحكومي.

إن الحصول على حصة مباشرة في سوق الإيجار يسمح للحكومة بإعطاء الدعم لأولئك الذين لا يستطيعون دفع سعر السوق لشراء منزل.

هؤلاء هم الأشخاص الذين ربما كانوا على مقربة من مقدمة قائمة الانتظار للحصول على دعم الدولة قبل جيل واحد فقط، ولكنهم اليوم يُتركون ليتدبروا أمرهم بأنفسهم.