كيفية شراء عقار في مزاد: نصائح الخبراء بشأن الرسوم ومتى تتجاوز الميزانية… وحتى مكان الجلوس

إذا كنت تشتري عقارًا في مزاد، فستحتاج إلى القيام ببعض الاستعدادات الجادة لتجنب التعثر عند تقديم العطاءات.

يتضمن ذلك تحديد أعلى عرض سعر لك مسبقًا قبل المزاد.

إذا دخلت مزادًا دون القيام بهذا العمل، فقد ينتهي بك الأمر إلى الوقوع في الزخم في اليوم وينتهي بك الأمر بتقديم عطاءات أكثر بكثير مما تستطيع تحمله.

لقد ساعدني هذا الإعداد بالتأكيد على التمسك بموقفي وعدم المزايدة بما يتجاوز الحد الأقصى للمبلغ الذي حددته لنفسي عندما قمت بالتسجيل مؤخرًا في مزاد عبر الإنترنت.

وكما هو موضح أدناه في المقال الثاني من سلسلة المقالات حول الذهاب إلى المزاد، فإن هذا يعني أنني دخلت بثقة في عملية تقديم العطاءات ولم أجهد نفسي ماليًا.

في المقالة الأولى من سلسلة المزادات، نظرت إلى ما حدث عندما قمت بالتسجيل لشراء حطام في مزاد عقاري، بينما ستنظر الحلقة الأخيرة إلى ما يحدث بعد سقوط المطرقة.

ما هو السعر الإرشادي في المزاد؟

سيكون للعقار الذي يتم بيعه في المزاد “سعر إرشادي”، وهو مؤشر على المكان الذي يتم فيه تحديد السعر الاحتياطي للبائعين – الحد الأدنى للمبلغ الذي يرغبون في قبوله – والمكان الذي يمكن أن تبدأ فيه المزايدة.

ومع ذلك، من المهم أن نعرف أن البائع لديه الحق في تغيير السعر الاحتياطي في أي وقت قبل المزاد.

في الوقت نفسه، على الرغم من أن هذا يعد مؤشرًا على المكان الذي قد يبدأ فيه تقديم العطاءات، إلا أنه ليس اقتراحًا للسعر الذي يعتقد البائع بالمزاد أن العقار سيبيعه في النهاية.

في كثير من الحالات، يمكن أن يتجاوز سعر البيع النهائي للعقار السعر الإرشادي بكثير.

يوضح آندي طومسون، من Pugh Auctions، أن هذا السعر الإرشادي لا ينبغي أن يكون نقطة البداية لشخص جديد في المزايدة في المزاد.

بدلًا من البدء بالسعر الإرشادي ثم العمل شمالًا من هناك لمعرفة المبلغ الذي يمكن أن تصل إليه ميزانيتك، فهو يوصي بـ “التتبع العكسي”.

قرر القيمة التي تعتقد أن العقار سيستحقها عند الانتهاء ثم عد إلى ما يمكنك دفعه.

يقول السيد طومسون: “عليك أن تبدأ بالتتبع إلى الوراء. لا يتعلق الأمر بالسعر الإرشادي بقدر ما يتعلق بالسعر النهائي وما يستحقه العقار بمجرد الانتهاء منه، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف ورسوم التجديد.

“إذا كان العقار الذي ستعيش فيه، فلن تحتاج إلى تحقيق أي ربح فوري، ولكنك لا تريد أن تدفع مبالغ زائدة مقابل ذلك.”

حدد السيد طومسون العديد من الرسوم التي ستحتاج أيضًا إلى أخذها بعين الاعتبار في حساباتك. يمكن أن تشمل هذه:

رسوم البائع بالمزاد العلني

سيفرض معظم البائعين بالمزاد رسومًا إدارية أو علاوة المشتري. يمكن أن تصل هذه المبالغ إلى 1000 جنيه إسترليني، ولكنها قد تمتد أيضًا إلى عشرات الآلاف اعتمادًا على سعر العقار.

في بعض الأحيان، تتقاضى دور المزادات رسومًا بنسبة 4 في المائة.

الرسوم القانونية

سيفرض عليك بعض المحامين رسومًا مقابل فحص الحزمة القانونية قبل المزاد.

ستتضمن الحزمة القانونية مجموعة من المستندات، بما في ذلك شروط عمل البائع بالمزاد والشروط الخاصة.

هذه شروط إضافية يضيفها البائع ويمكن أن تتضمن غالبًا رسومًا إضافية يدفعها المشتري عند الانتهاء.

رسوم الترتيب

ستحتاج أيضًا إلى النظر في أي رسوم ترتيب، إذا كنت تفكر في استخدام الرهن العقاري أو التمويل المرحلي لدفع ثمن العقار.

رسوم البائع

يمكن للبائع في بعض الأحيان تمرير بعض أو كل تكاليفه إلى المشتري. كل ذلك سيتم توثيقه في الشروط الخاصة للمزاد.

عند حساب تكلفة الرسوم، أوضح السيد طومسون أنك تحتاج إلى أخذ ذلك في الاعتبار عند التتبع العكسي.

على سبيل المثال، إذا كنت تعتقد أن قيمة العقار ستبلغ 200000 جنيه إسترليني بمجرد الانتهاء منه، فيمكنك بعد ذلك طرح 10000 جنيه إسترليني من الرسوم و40000 جنيه إسترليني من تكاليف التجديد من ذلك.

سيعطيك هذا فكرة عن الحد الأقصى لميزانيتك للعقار.

يقول السيد طومسون: “إذا كنت تدفع أكثر من 150 ألف جنيه إسترليني مقابل العقار، فلن تتمكن من استرداد كل هذا المبلغ إذا كنت بحاجة إلى البيع لأي سبب كان”.

ومع ذلك، أضاف أنه بالنسبة لأولئك الذين يشترون عقارًا للعيش فيه، فقد يكون من المفيد التفكير في تجاوز الميزانية لشراء المنزل المناسب.

“بعض الناس سيأخذون هذا على ذقنهم ويقولون، هذا هو بيتي إلى الأبد، وسأعيش هنا للسنوات الثلاثين أو الأربعين القادمة. يقول: “إنها تجربة لمرة واحدة في هذا الموقع، ولذا فإن الأمر يستحق أن أدفع أكثر مما يستحق اليوم”.

“على الرغم من أن هذا يمثل التزامًا ماليًا واستثمارًا ضخمًا، إلا أنه يمثل أيضًا منزلًا.”

هل يجب أن تفكر في عرض بالوكالة؟

ينصح السيد طومسون باتخاذ قرارك بشأن عرضك الأعلى مقدمًا، والالتزام بذلك.

سيقوم بعض الأشخاص بإعداد ما يسمى “عرض الوكيل”. هذا هو المكان الذي يقدم فيه الطرف المهتم أقصى عرض له إلى البائع بالمزاد حتى يتمكن من تقديم العطاءات نيابة عنه.

على سبيل المثال، يمكنك تعيين عرض تسعير وكيل قدره 100000 جنيه إسترليني، وسيقوم البائع بالمزاد بشكل أساسي بالمزايدة نيابةً عنك ضد أي شخص آخر في الغرفة حتى – ولكن ليس أكثر من ذلك – هذا السعر.

باستخدام هذا المثال، إذا تجاوزت المزايدة في الغرفة 100000 جنيه إسترليني، فسيتوقف وكيلك وستكون خارج عملية المزايدة.

يقول السيد طومسون: “في بعض الأحيان، قد لا يثق الناس في أنفسهم للالتزام بأعلى عرض لهم بمجرد بدء عملية تقديم العطاءات.”

ومع ذلك، أضاف أن معظم الناس سيرغبون في البقاء مسيطرين وبالتالي لن يستخدموا العطاءات بالوكالة.

ويقول: “معظم الناس لا يشعرون بالارتياح عند عرض أيديهم قبل المزاد، وبالتالي لن يستخدموا نظام المزايدة بالوكالة”.

هناك أيضًا خطر أن يتم بيع العقار بمبلغ يزيد قليلًا عن عرضك الوكيل، وستعلم أنك لو كنت في الغرفة لكانت قد رفعت سعرك وفازت.

يقول: “ربما تلوم نفسك لأنك كنت قريبًا جدًا من تحقيق النجاح”.

المزايدين الأذكياء يجلسون في الخلف…

يميل مقدمو العروض الأكثر ذكاءً إلى الظهور فقط في النصف ساعة الأخيرة. تنبع هذه الممارسة من المزادات التي تقام في الغرف، حيث يجلس مقدمو العروض الجدد الساذجون في المقدمة بينما يجلس المستثمرون الأكثر ذكاءً في الخلف ويقومون بمسح الغرفة لمعرفة من الذي يقدم العطاءات.

من الناحية القانونية، يمكن لبائع المزاد أن يفعل ما يعرف بـ “المزايدة على الجدار” حتى السعر الاحتياطي.

على سبيل المثال، إذا كان سعر المزاد لديه سعر احتياطي قدره 100.000 جنيه إسترليني، ويبدأ البائع بالمزاد من 90.000 جنيه إسترليني، ولم يقم أحد بالمزايدة، يُسمح لبائع المزاد بالمزايدة بسعر 91.000 جنيه إسترليني ثم الانتقال إلى 92.000 جنيه إسترليني وما فوق. وذلك للمساعدة في تحفيز غرفة المزاد حتى يتم تقديم عرض حقيقي.

يوضح السيد طومسون: “المستثمر الذكي الموجود في الجزء الخلفي من الغرفة سيكون لديه رؤية كاملة للغرفة لمعرفة ما إذا كان هناك أي مزايدين حقيقيين أو ما إذا كان البائع بالمزاد يزايد على الحائط. سيعرف بعد ذلك ما هي منافسته.

“قد يجلس المستثمر الذكي على يديه ويترك العقار غير مباع حتى يتمكن من الاقتراب من البائع بالمزاد بعد ذلك بسعر أرخص.”

في نهاية المطاف، قد يعني تقديم العطاءات بنجاح أنك لا تقدم أي عرض على الإطلاق. من الأفضل بكثير الابتعاد عن عقار لم يكن مخصصًا لك، بدلاً من دفع مبالغ زائدة مقابل عقار يتحول بسرعة إلى حفرة أموال لا يمكنك تحملها.

وهذا ما حدث عندما دخلت غرفة المزايدة عبر الإنترنت. لقد أظهرت ضبط النفس ولم أقم بالمزايدة على الحد الأقصى لعرضي، الأمر الذي أخذ في الاعتبار رسوم الشراء وتكاليف التجديدات.

واختتم السيد طومسون قائلاً: “من السهل جدًا أن تنجرف في رومانسية شراء منزل أحلامك في المزاد، وهو شعور رائع عندما تؤمن هذا العرض الفائز”.

“ولكن في نهاية المطاف، يعد هذا أيضًا التزامًا ماليًا ضخمًا، وسوف تأتي نقطة في بعض الحالات حيث بغض النظر عن مدى حبك للعقار، فإنه لا يلبي احتياجاتك ماليًا.”