قم بالشراء للسماح لأصحاب العقارات بمحاربة ضغط الأرباح – من خلال إنشاء مشروع تجاري

ويشعر أصحاب العقارات بالضغط على أرباحهم من جميع الجوانب، وذلك بفضل ارتفاع معدلات الرهن العقاري والسحب المتتالي للمزايا الضريبية. لكن عددًا متزايدًا منهم يجدون طريقة للرد – وتعزيز أرباحهم النهائية.

تم إنشاء عدد قياسي من الشركات المحدودة في العام الماضي للاحتفاظ بالعقارات المخصصة للشراء للتأجير. يختار الملاك الاحتفاظ بممتلكاتهم ضمن هيكل الشركة، بدلاً من امتلاكها كفرد، للاستمتاع بالمزايا الضريبية الممنوحة للشركات المحدودة ولكن ليس لدافعي الضرائب الأفراد.

يوجد الآن 345.426 شركة محدودة نشطة تمتلك عقارات للشراء للتأجير في المملكة المتحدة، بزيادة 50.000 عن عام 2022، وفقًا لوكيل العقارات هامبتونز. ويتزايد العدد كل عام منذ عام 2017.

ومع ذلك، فإن إنشاء شركة للاحتفاظ بالعقارات بغرض الشراء والتأجير لا يخلو من المخاطر، وينطوي على تعقيد ولن يوفر أموال جميع الملاك. هنا، تبحث مجلة Wealth في كيفية تحديد ما إذا كان إنشاء شركة يستحق النظر فيه أم لا.

لماذا يسلك أصحاب العقارات هذا الطريق؟

كان الاحتفاظ بالعقارات الاستثمارية ضمن هيكل الشركة يتمتع دائمًا بمزايا ضريبية، ولكن حتى عام 2017، كان الشراء بغرض التأجير مربحًا بشكل عام لدرجة أن القليل من الملاك اهتموا بذلك.

ومع ذلك، منذ ذلك الحين، أصبح الملاك بحاجة إلى كل المساعدة التي يمكنهم الحصول عليها لتحقيق الربح. وجاءت الضربة الكبرى الأولى مع تقديم ما يسمى “القسم 24” في عام 2017، والذي منع أصحاب العقارات الخاصة من خصم جميع فوائد الرهن العقاري ورسوم الترتيب من دخل الإيجار الخاص بهم.

ولا يزال دافعو الضرائب ذوو الفائدة الأساسية يحصلون على ائتمان بنسبة 20 في المائة لتطبيقه مقابل فوائد الرهن العقاري، ولكن دافعي الضرائب ذو المعدل الأعلى والإضافي لا يستطيعون المطالبة بأي المزيد من فوائد الرهن العقاري كتكلفة تجارية، على الرغم من أنهم يدفعون المزيد من الضرائب.

ومع ذلك، لا يزال هذا الإعفاء الضريبي الكامل متاحًا لأصحاب العقارات من أي دخل والذين يمتلكون عقارات من خلال شركة محدودة. ولا يزال بإمكانهم المطالبة بكل هذه التكاليف مقابل الدخل لخفض فاتورتهم الضريبية.

جيه جيه ميتشل، 44 عاماً، الذي يمتلك أكثر من 50 عقاراً في ويست ميدلاندز، كان يمتلك العقارات كفرد عندما اشترى أول عقار له في عام 2008، لكنه تحول في السنوات الأخيرة إلى الشراء من خلال شركة محدودة. ويقول: “إذا كنت ستصبح مالكًا لمحفظة عقارية، أو تمتلك عقارات متعددة، فأعتقد أن الشركة المحدودة هي الحل الأمثل تمامًا”. “عليك أن تضع الفائدة الكاملة على الرهن العقاري مقابل حجم مبيعاتك. لقد كان استخدام شركة محدودة أمرًا جيدًا بالنسبة لي.

يمكنك الاحتفاظ بالمزيد من أرباحك

إذا كنت تمتلك عقارًا للشراء بغرض التأجير كفرد، فإن أي أموال تتلقاها من الإيجار يتم التعامل معها على أنها دخل وتخضع للضريبة وفقًا لمعدل الضريبة الهامشية.

وبعبارة أخرى، إذا كنت من دافعي الضرائب بالسعر الأساسي، فسوف تدفع ضريبة عليها بنسبة 20 في المائة؛ باعتبارك دافع ضرائب بمعدل أعلى، ستدفع 40 في المائة؛ وسعر إضافي بنسبة 45 في المائة. تختلف معدلات الضرائب قليلاً في اسكتلندا.

ومع ذلك، إذا كان لديك عقد شراء للتأجير من خلال شركة محدودة، فسيتم التعامل مع أي إيجار على أنه دخل للشركة وبالتالي يخضع لضريبة الشركات، بعد الخصومات مثل التكاليف ونفقات العمل. تميل ضريبة الشركات إلى أن تكون أقل من ضريبة الدخل، بنسبة 19 في المائة على الأرباح التي تصل إلى 50 ألف جنيه إسترليني وترتفع إلى 25 في المائة على الأرباح التي تزيد عن 250 ألف جنيه إسترليني. ومع ذلك، تذكر أنه إذا قمت بسحب أموال من الشركة ودفعتها لنفسك كفرد، فقد تضطر إلى دفع ضريبة الدخل أو ضريبة الأرباح على ما تتلقاه.

ومع ذلك، لا يزال من المحتمل أن تدفع ضرائب أقل بشكل عام، حيث يمكنك التحكم في المبلغ الذي تدفعه كدخل في كل سنة ضريبية لإبقاء فاتورتك تحت المراقبة – وضريبة الأرباح أقل من ضريبة الدخل، إذا دفعت لنفسك ذلك طريق.

المعدل الأساسي لضريبة الأرباح هو 8.75 في المائة؛ معدل أعلى 33.75 في المائة؛ ونسبة إضافية 39.35 في المائة. هناك أيضًا بدل أرباح بقيمة 1000 جنيه إسترليني، لكن هذا سينخفض ​​إلى 500 جنيه إسترليني في السنة المالية 2024/25.

قد تكون قادرًا على أن تدفع لنفسك قرضًا من مجلس الإدارة من الشركة، وهي طريقة معفاة من الضرائب لسحب الأموال من الشركة، ولكن هذا ليس بالأمر السهل – كما هو الحال مع معظم القرارات الضريبية التجارية – يجب أن يتم بالتشاور مع أحد المسؤولين عن الضرائب. محاسب. يقول كريج هوبكنز، المحاسب ومؤسس شركة Property Accounts، المتخصصة في الاستثمار العقاري: “بالنسبة لمعظم أصحاب العقارات الذين يشترون العقارات اليوم، يُنصح عادة بالتعامل مع شركة محدودة”.

“ومع ذلك، فإن الكثير من الناس لا يفهمون حقًا كيفية عمل الشركات. أنت تدفع ضريبة على الأرباح في الشركة ثم تدفع مستوى ثانيًا من الضريبة عندما تأخذ أموالاً من الشركة على المستوى الشخصي – إلا إذا كنت تسدد حساب القرض الخاص بك.

هل من الصعب الحصول على رهن عقاري؟

كان الحصول على قرض لشراء عقار من خلال شركة أكثر صعوبة. لكن عدد القروض المتاحة ارتفع بشكل كبير منذ أن بدأت شعبية هذه الاستراتيجية في النمو.

هناك 1592 منتجًا للرهن العقاري متاحًا للشركات المحدودة، مقارنة بـ 567 منتجًا في عام 2019، وفقًا للأرقام الصادرة عن Mortgage Finance Brokers. حوالي ثلاثة أرباع الطلبات التي تتلقاها تأتي من شركات محدودة، مقارنة بالنصف فقط في عام 2019. وكان المقرضون مترددين أيضًا في إقراض الشركات التي ليس لديها سجل حافل، ولكن الآن يجد أصحاب العقارات أنه من الأسهل بكثير الحصول على قرض حتى عند الشراء الأول من خلال شركة.

قد تتمكن أيضًا من اقتراض المزيد من خلال شركة محدودة، كما يقول وسطاء تمويل الرهن العقاري. وذلك لأن الشركات مطالبة بإظهار أن دخل الإيجار الذي تتلقاه هو ما لا يقل عن 125 في المائة من أقساط الرهن العقاري، مقارنة بنسبة 145 في المائة لمقدمي طلبات القروض الفردية.

اشترى مارك ويلكنسون، 53 عامًا، من ساري، أول عقار للشراء للتأجير قبل ست سنوات، ويمتلك الآن ثمانية عقارات في جنوب ويلز – معظمها منازل مكونة من ثلاث غرف نوم. يقول مارك، وهو رجل أعمال، إن مدخراته التقاعدية محدودة هو وزوجته، ويعتبران الاستثمار العقاري وسيلة لتوفير دخل التقاعد. جميع العقارات مملوكة من خلال شركة محدودة. كان أرخص سعر دفعه مقابل أحد منازله المكونة من ثلاث غرف نوم هو 45 ألف جنيه إسترليني قبل ست سنوات، وكان أغلى سعر حوالي 150 ألف جنيه إسترليني.

“لقد زودتنا هذه العقارات التي يتم شراؤها بغرض التأجير بدخل جيد يبلغ بضعة آلاف من الجنيهات الاسترلينية شهريًا، على الرغم من أنه من الواضح في الوقت الحالي مع ارتفاع أسعار الفائدة أن هذا يتعارض معنا.

“لم ترتفع الإيجارات بما يتماشى مع ارتفاع أسعار الفائدة. لكننا نخطط للبقاء فيه على المدى الطويل وهيكل الشركة المحدود يناسبنا. يقول مارك، الذي يعمل أيضًا مدربًا للحياة ومؤلف كتاب Life Remixed: “أعتقد أنني مالك عقار يلتزم بالأخلاقيات – ولا أرغب في بيع العقارات التي اتخذها الناس موطنًا لهم”.

الشركة المحدودة لن تكون متاحة للجميع

هناك حالات حيث قد يكون من المنطقي الاستمرار في شراء العقارات كفرد. إذا كان لديك عقار واحد أو عقارين فقط وكنت من دافعي الضرائب بالسعر الأساسي – ومن المرجح أن تظل كذلك حتى بعد إضافة دخل الإيجار إلى دخلك السنوي الإجمالي – فقد لا تستحق الشركة المحدودة ذلك.

سيلعب عمرك عاملاً، حيث أن الشخص الذي يصل إلى سن التقاعد سيكون لديه درجة أعلى من اليقين بشأن دخله المكتسب والإيجار مقارنة بالشخص الأصغر سنًا الذي قد يغير وظائفه ومهنه ونطاقاته الضريبية في السنوات المقبلة. ويجب أيضًا أخذ زيادات الإيجار بمرور الوقت في الاعتبار.

هناك المزيد من البيروقراطية والالتزامات مع الشركة، مثل وجود حساب مصرفي منفصل وإنتاج حسابات قانونية كاملة. عادة ما تكون رسوم المحاسبة لشركة محدودة أكثر من 1000 جنيه إسترليني، مقارنة بإجراء حساباتك الخاصة مجانًا كتاجر وحيد أو استئجار محاسب مقابل بضع مئات من الجنيهات.

يعد الحصول على رهن عقاري من خلال شركة محدودة أمرًا سهلاً بشكل عام. ومع ذلك، من المرجح أن تكون أسعار الفائدة أعلى بنحو نقطة مئوية واحدة مما لو كنت تحصل على رهن عقاري للشراء بغرض التأجير كفرد. قد تتعرض أيضًا لصدمة بسبب الرسوم المرتفعة – عشرة بالمائة من مبلغ القرض في بعض الحالات.

قد ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الضرائب أيضًا، إذا قمت ببيع عقار وحققت ربحًا كبيرًا. باعتبارك فردًا يبيع عقارًا استثماريًا، فإنك تدفع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 28% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع (بعد الخصومات مثل الرسوم القانونية ورسوم الوكيل العقاري). هناك أيضًا بدل قدره 6000 جنيه إسترليني للشخص الواحد، على الرغم من انخفاضه إلى 3000 جنيه إسترليني في السنة الضريبية 2024/5.

لا يتم تحميل ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأرباح التي يتم تحقيقها من خلال الشركة ولا ينطبق مخصص ضريبة الأرباح الرأسمالية على الشركات. أي ربح يتم تحقيقه سيخضع لضريبة الشركات بنسبة 19 في المائة على الأقل بالإضافة إلى ضرائب أخرى إذا قمت باستخراج الربح من البيع كأرباح.

ويقول محمد قادري، 46 عاما، وهو محاسب من لندن، إن هيكل الشركة يعمل بشكل جيد لأصحاب العقارات، على الرغم من أنه ينصح المستثمرين الجدد بالتفكير فيما إذا كانت العقارات مناسبة لهم. حتى مع فوائد التملك من خلال شركة، قد يكون تحقيق الربح أمرًا صعبًا للغاية.

يمتلك محمد ثلاثة منازل في لندن من خلال شركة محدودة يمتلكها منذ عام 2021. ومع ذلك، فهو غير متأكد من المدة التي سيبقى فيها في الاستثمار العقاري لأن الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة يعني أنه لا يجني أي أموال حاليًا.

“يوفر هيكل الشركة المحدود فوائد حقيقية. ومع ذلك، أفكر فيما إذا كان الأمر يستحق ذلك على المدى الطويل. إنه أمر مرهق للغاية، فالعملية القانونية متحيزة تمامًا تجاه المستأجرين. ويقول: “إن كسب المال من الشراء بغرض التأجير هو بالتأكيد أصعب مما يتصور الناس”.

إذا كنت تفكر في شراء عقار من خلال شركة جديدة محدودة، فمن المفيد التحدث إلى محاسب أولاً. سوف يساعدونك على التفكير في الاعتبارات والعوامل الرئيسية التي ربما لم تأخذها في الاعتبار.

أخيرًا، إذا كان لديك بالفعل شركة تستخدمها في عمل آخر، فمن الأفضل إبقاء هذه الشركة منفصلة عن أي عقارات تملكها للشراء بغرض التأجير، كما يقول إيان سبريدبيري، في شركة المحاسبة بروفيدنس فاينانشيال.

ويقول: “من الأفضل أن تبقي الاستثمار العقاري منفصلاً عن عملك العادي”. “هذا لأنه إذا كنت تدير مشروعًا تجاريًا خاصًا بك، فأنت تدير مشروعًا تجاريًا، في حين أن امتلاك العقارات لتأجيرها تعتبره إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية بمثابة عمل تجاري استثماري.” من الأسهل إبقاء هذه الأشياء منفصلة.