يسرد وكلاء العقارات والبائعون العقارات بأسعار أعلى بكثير مما تبيعه المنازل بالفعل ، حسبما كشفت بيانات من Rightmove و BestAgent.
في مارس ، بلغ متوسط سعر الطلب للإدراجات الجديدة على Rightmove 365357 جنيهًا إسترلينيًا. ومع ذلك ، بلغ متوسط سعر البيع في ذلك الشهر ، وفقًا لسجل الأراضي ، 289،818 جنيهًا إسترلينيًا.
ويكشف ذلك عن وجود فجوة بنسبة 22 في المائة بين أسعار الإدراج الأولية وما هي المنازل التي يتم بيعها.
المقارنة بين المؤشرين ليست مثالية ، لأن بيانات السجل العقاري تتعلق بالمبيعات المكتملة حيث من المرجح أن السعر قد تم الاتفاق عليه في الأشهر السابقة.
ومع ذلك ، فإن حجم الفجوة لا يزال يشير إلى أن أصحاب المنازل يخفضون أسعارهم المطلوبة بشكل كبير.
يتم تسعير متوسط العقارات المدرجة حديثًا بعلاوة 22٪ أعلى من الأسعار المباعة الحالية
هذه ليست بأي حال من الأحوال ظاهرة جديدة. في مارس 2022 ، كان هناك عدم تطابق تقريبًا بنسبة 30 في المائة بين متوسط سعر الإدراج الجديد في Rightmove ومتوسط سعر البيع في السجل العقاري.
في مارس 2019 ، عندما سجلت أسعار المنازل انخفاضًا سنويًا نادرًا بنسبة 0.8 في المائة ، كانت الفجوة أوسع ، حيث وصلت إلى 33 في المائة.
تسجل المقاييس الأخرى تناقضًا أكبر. يقول موقع العقارات BestAgent ، الذي يساعد المشترين في العثور على العقارات والوكلاء ، إن هناك حاليًا 604،546 منزلًا معروضًا للبيع في إنجلترا وحدها بمتوسط سعر طلب يبلغ 494،011 جنيهًا إسترلينيًا ومتوسط سعر بيع متفق عليه يبلغ 360،429 جنيهًا إسترلينيًا.
يشير هذا إلى وجود فجوة بنسبة 37 في المائة حاليًا بين متوسط سعر الطلب والسعر الذي يتم عنده عرض العقارات في إنجلترا.
لكن شركة BestAgent تقول إن الفجوة يتم تشويهها من قبل المنازل التي ترتفع أسعارها بشكل كبير ، والتي تقول إنها يمكن أن تمثل ما يصل إلى 30 في المائة من تلك الموجودة في السوق.
هذا يعني أنه في حين ستكون هناك بعض العقارات التي تقدر قيمتها بضعف السعر الذي ينبغي أن تكون عليه ، سيكون هناك منازل أخرى بأسعار مناسبة أو حتى أقل من قيمتها قليلاً.
لماذا توجد هذه الفجوة؟
من الواضح أن البائعين يريدون الحصول على أفضل سعر ممكن لممتلكاتهم. يمكن أن يؤدي هذا إلى محاولة البعض حظهم من خلال إدراج سعر طلب مفرط في الطموح.
في بعض الحالات ، يشعر وكلاء العقارات أنه ليس لديهم خيار سوى الموافقة أو المخاطرة بفقدان التعليمات.
ومع ذلك ، من المعروف أيضًا أن بعض الوكلاء يبالغون في قيمة المنازل من أجل كسب البائعين ، غالبًا على أمل أن يتمكنوا من إقناعهم بتقليلها إلى مستوى أكثر واقعية لاحقًا.
يعتقد تشارلي لامدين ، مؤسس BestAgent ، أن بعض الوكلاء مستعدون للمبالغة في القيمة من أجل الحصول على حصة سوقية أكبر في منطقتهم المحلية.
في بعض الحالات ، يتم تحديد أهداف الموظفين أو المديرين الذين يتم إرسالهم إلى منازل القيمة للحصول على تسجيل العقارات بدلاً من بيعها.
يقول: “ تسعى العديد من شركات وكالات العقارات العدوانية إلى تعظيم حصتها في السوق – يمكن القول في الغالب أنها سلاسل أكبر.
يتم استهداف العديد من القوائم المدفوعة – الأشخاص الذين يأتون لتقييم الممتلكات وتسجيلك – في القوائم ، بغض النظر عن السعر.
سيكون من الخطأ إلقاء اللوم على وكلاء العقارات ككل في هذه المشكلة ، لأن فقراء العقارات هم فقط من ينخرطون بنشاط في المبالغة في التقييم للفوز بأعمال تجارية.
“لكن من الصحيح القول إن هناك حلقة مفرغة لبعض وكلاء العقارات الذين يبيعون أسعارًا خيالية للبائعين.”
يضيف لمدين: “ليس هناك شك أيضًا في أن هناك الكثير ممن يسميهم البعض البائعين” الجشعين “، الذين أخبرهم الوكلاء أن منزلهم يستحق ما يعتقدون أنه يستحق.
يجعلهم يعتقدون أنهم قادرون على تحسين حياتهم. هل هذا جشع؟ أنا لا أعتقد ذلك. إنه طموح يتم استغلاله من قبل الوكلاء الذين يسعون إلى سرد أكبر قدر ممكن من الممتلكات.
لماذا الهدف المرتفع قد يعني أن ينتهي بك الأمر ببيع منخفض
عندما يتعلق الأمر ببيع منزل ، فإن تحديد ما يستحقه قبل طرحه للبيع أمر بالغ الأهمية.
قد يضطر البائعون الذين يطلبون تجاوز الصعاب إلى مشاهدة منازلهم في السوق لعدة أشهر.
الأسعار: ظل متوسط سعر المنزل ثابتًا على أساس شهري ، مع نمو صفري في مايو ، عند 286.532 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا لمؤشر أسعار المنازل في هاليفاكس.
في كثير من الأحيان ، كلما بقيت لفترة أطول ، قل الاهتمام الذي ستجذب إليه – حيث يعتبر المشترون المحتملون أشهر التسويق علامة لا بد من وجود خطأ ما.
علاوة على الوقت الضائع ، يجب تخفيض سعر الطلب – ربما عدة مرات – ويخاطر المالك ببيع منزله بأقل مما كان سيفعله إذا بدأ بتقييم أكثر دقة.
يشير وكلاء العقارات أحيانًا إلى “اختبار السوق” عندما يعلنون عن عقار بسعر أعلى مما يعتقدون أنه سيباع به بالفعل.
يقول لمدين: “يؤدي ذلك دائمًا إلى تحقيق سعر نهائي منخفض”. هذا لأنه عندما يتم طرح عقار جديد في السوق بسعر يعتبر ذا قيمة جيدة ، فإنه يجذب المشترين المتنافسين على الفور.
فقط عندما يقوم المشترون المتنافسون بالمزايدة على عقار سوف تجد القيمة السوقية القصوى الحقيقية له
فقط عندما يقوم المشترون المتنافسون بالمزايدة على عقار ، سوف تجد القيمة السوقية القصوى الحقيقية له ، حيث يتنافسون على بعضهم البعض للفوز بمنزل أحلامهم. في هذه المرحلة ، غالبًا ما يصبح السعر المطلوب غير ذي صلة: إنهم يقدمون عروض مقابل بعضهم البعض ، وليس السعر المطلوب.
“بمجرد أن يشاهدوا الممتلكات ويقعوا في حبها ، لا أحد منهم يريد أن يفقدها ، ويتبع ذلك نوبات مزايدة.”
من ناحية أخرى ، يقول إن العقارات التي يتم تسعيرها أكثر من الاحتمالات يمكن أن تجعل المشترين المحتملين يتصرفون بحذر.
يضيف لمدين: “لن تحصل على جنون مزايدة عند اختبار السوق. يتم تأجيل المشترين المحتملين من تصور أنها باهظة الثمن.
بعد ذلك ، قام البائعون بتخفيض السعر ، والآن يحصل العقار على عبارة “أتساءل ما الخطأ في ذلك؟” رد فعل المشترين.
“من الصعب جدًا الحصول على مشترين متنافسين ، لذلك عادةً ما ينتهي بك الأمر مع مزايد واحد يقدم عروضًا منخفضة.
“لم يتوقف الأمر عن إدهاشي كيف لم يتعلم أحد هذا الدرس إلا بعد فوات الأوان.”
السعر صحيح: عندما يمثل العقار القيمة العادلة ، يصبح سعر الطلب غير ذي صلة ، وفقًا لتشارلي لمدين حيث يبدأ المشترون في المزايدة ضد بعضهم البعض ، وليس السعر المطلوب.
يتفق كارل هوارد ، الرئيس التنفيذي لمجموعة وكلاء العقارات أندروز ، مع لامدين.
نصيحتي للبائعين هي دائمًا القائمة بسعر طلب جذاب. عندما يقدم العقار الخاص بك قيمة مقابل المال ، سيرغب كل مشتر يبحث في تلك المنطقة في هذا النطاق السعري في مشاهدته.
يؤدي هذا إلى إنشاء مشاهدات متعددة ، مما يؤدي إلى عروض متعددة. يمكن أن يؤدي الخوف من الضياع بعد ذلك إلى ظهور عروض بسرعة تتجاوز السعر المطلوب.
من النادر أن يشاهد المشتري الحديث منزلًا واحدًا فقط ، ومع إمكانية الوصول إلى كمية هائلة من بيانات أسعار المنازل ، سيقرر قريبًا ما إذا كان العقار قد تم إدراجه أعلى من سعر السوق الحالي.
“يمكن أن ينتهي الأمر في بعض الأحيان بالممتلكات المدرجة بسعر طلب مفرط الطموح في البيع بسعر أقل مما لو تم إدراجها بشكل صحيح في المقام الأول ، نظرًا لأن السوق أصبحت قديمة في السوق بعد أسابيع من التسويق.”
متى يجب خفض السعر .. وبأي ثمن؟
سيكون هذا لغزًا للعديد من البائعين. إذا بدا أن هناك فائدة قليلة أو معدومة ، فمتى يجب عليهم الضغط على الزناد وخفض السعر – وبأي هامش؟
وفقًا لبحث أجرته مجموعة Andrews Property Group ، تُباع المنازل المسعرة بشكل صحيح في غضون سبعة أسابيع في المتوسط ، مقارنة بـ 18 أسبوعًا للمنازل التي تحتاج إلى تخفيض في الأسعار.
ووجدت أيضًا أن ثلث المنازل ذات الأسعار الواقعية تُباع في غضون أسبوعين ، مقارنة بـ 7 في المائة فقط من العقارات التي تتطلب خفضًا في الأسعار.
من المرجح أن تقضي العقارات التي تتطلب تخفيضين أكثر من ستة أشهر في السوق.
يضيف هوارد: “إن خطر تحديد سعر طلب مرتفع للغاية لمنزلك هو أنه سيصاب بالركود في السوق ، ويظهر بشكل متقادم بينما ينتظر المشترون التخفيض الحتمي للسعر.
“كما يُظهر بحثنا ، فإن العرض المرتفع للغاية هو اقتصاد خاطئ يمكن أن يترك البائعين في طي النسيان وقد يؤدي بهم حتى إلى تفويت ممتلكاتهم التالية.”
الاختلافات الإقليمية: جدول يوضح ما يحدث لأسعار المنازل القريبة منك ، وفقًا لمؤشر أسعار المنازل في هاليفاكس
في الوقت الحالي ، شهدت 34 في المائة من جميع العقارات في السوق انخفاضًا ، وفقًا لبيانات Rightmove.
هذا ، كما تدعي ، هو عودة إلى مستويات طبيعية أكثر. وبعبارة أخرى ، على غرار عدد التخفيضات في الأسعار التي يتم تسجيلها قبل الجائحة.
ومع ذلك ، فإنه يختلف عن هذا الوقت من العام الماضي ، عندما كانت أسعار المنازل ترتفع. بعد ذلك ، حصل 21 في المائة فقط من المنازل في السوق على تخفيض في الأسعار.
عندما يتعلق الأمر بخفض السعر ، من المهم أن يكون هذا كافياً لإثارة اهتمام جديد.
يبلغ متوسط حجم كل تخفيض حاليًا 6.5 في المائة ، وفقًا لـ Rightmove. هذا بالمقارنة مع 5.6 في المائة العام الماضي.
ينصح لمدين أن يطلب البائعون من وكيلهم القيام بدفعة مبيعات نهائية واحدة قبل خفض السعر.
إذا اضطروا إلى خفض السعر ، يجب على البائعين بدلاً من ذلك أن يطلبوا من الوكيل الاتصال بجميع المشترين المحتملين والقول إنهم منفتحون على أي عروض جادة ومعرفة ما إذا كان يمكن تحقيق عملية بيع دون الإعلان عن تخفيض السعر.
سيكون الوكيل الجيد قادرًا على القيام بذلك عن طريق الاتصال بمشتري مؤهل مهتم بهذا النوع من المنزل – ويفضل أن يكون ذلك الشخص الذي شاهده ولكنه شعر أنه مكلف للغاية.
سيبلغون كل مشترٍ أن لديهم بائعًا حريصًا على بيع ممتلكاتهم وأنه مفتوح للعروض وأنهم يتصلون قبل الإعلان عن انخفاض السعر لمعرفة ما إذا كانوا يرغبون في تقديم عرض.
“ولكن ، إذا كان لا بد من إجراء تخفيض في السعر ، فقم بخفض السعر بشكل عميق وسريع ، لخلق حالة من الجنون في المزايدة.”
يقترح لمدين أيضًا أن على البائعين التفكير في خفض السعر بالتزامن مع تبديل وكلاء العقارات.
يقول: “إذا كان عليك نشر تخفيض في الأسعار ، فأنت بالفعل في موقف ضعيف”.
أولاً ، القاعدة الأكثر أهمية هي رفض توقيع اتفاقية وكالة وحيدة طويلة الأمد مع وكيلك.
يجب أن تكون حراً في تركهم وتغيير الوكلاء إذا خذلوك.
ثم ، عند تغيير الوكلاء ، التقط صورًا جديدة واطلقها بسعر أقل من جميع الخصائص المماثلة ، لجذب المشترين المتنافسين وتحقيق أفضل سعر سيدعمه السوق في المناخ الحالي.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا نقرت عليها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.