ربما استمرت طفرة الإسكان الكبيرة 40 عامًا ولكن العصر الذهبي انتهى رسميًا. والمثير للدهشة أن ما نقوم به نحن البريطانيين في غرفة النوم له علاقة كبيرة به.
هذا بيان تمامًا – وكان من الصعب تصديقه لولا البروفيسور ديفيد مايلز. لكن المزيد من ذلك لاحقًا.
يعرف البروفيسور مايلز ، وهو أحد كبار المتنبئين الاقتصاديين في هيئة مراقبة الميزانية في المملكة المتحدة ، ومكتب مسؤولية الميزانية (OBR) ، وأستاذ الاقتصاد في إمبريال كوليدج لندن ، شيئًا أو اثنين عن سوق الإسكان في بريطانيا.
في الواقع ، كان له يد في تقرير مصير معدلات الرهن العقاري لدينا – وبشكل افتراضي ، سعر منازلنا. بصفته مُحدِّدًا لأسعار الفائدة في بنك إنجلترا سابقًا ، كان أحد المديرين التنفيذيين القلائل الذين يتحكمون في أسعار الفائدة في بلادنا في أعقاب الأزمة المالية من عام 2009 إلى عام 2015.
وجدت دراسة فرنسية أن 46٪ من النساء البريطانيات فوق سن 18 عامًا اللاتي شملهن الاستطلاع في عام 2021 لم يمارسن الجنس خلال الاثني عشر شهرًا الماضية – مما يزيد من احتمالية انخفاض معدلات الخصوبة.
على وعاء من المزيج على مرمى حجر من مقر OBR في سانت جيمس بارك بلندن ، يخبرني لماذا انتهى عصر الارتفاع الهائل في أسعار المنازل ، عندما نقطع.
إنه جيريمي هانت ، وزير الخزانة ، الذي قام بخط مباشر على طاولتنا لتحية البروفيسور مايلز وشكره على عمله.
بعد لحظات ، ساجد جاويد ، المستشار السابق ، يأتي أيضًا لمصافحة ، كما لو كان ليؤثر على سمعة هذا الرجل المثيرة للإعجاب.
كلا السياسيين اعتمدوا بلا شك على خبرته من أجل قيادة واعية أثناء حكم الشؤون المالية لبريطانيا.
لذلك عندما يحذر من أن أسعار منازلنا يمكن أن تنخفض بأكثر من 100 في المائة بالقيمة الحقيقية خلال العقود القادمة ، فمن الصعب اعتبارها غير مألوفة أو تثير الرعب.
يقدر البروفيسور مايلز أنه منذ عام 1980 ، زادت أسعار المنازل في المملكة المتحدة بشكل مذهل ثلاث مرات ونصف أكثر من جميع الأسعار الأخرى ، حيث ارتفعت بأكثر من 350 في المائة من حيث القيمة الحقيقية.
أصبحت المنازل حجر الأساس لثروتنا واستثمارًا أكيدًا لحماية مواردنا المالية.
يقول البروفيسور مايلز إن العوامل الرئيسية التي تقود هذا السباق المثير للإعجاب لا يمكن رؤيتها في أي مكان اليوم.
أسعار الفائدة هي المفتاح. كان هناك انخفاض هائل في أسعار الفائدة الحقيقية على مدى العقود الأربعة الماضية ، مما جعل الاقتراض أرخص وأرخص.
لطالما ارتبطت أسعار المساكن وأسعار الفائدة ارتباطًا سلبيًا ، مما يعني أن أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً ساعدت في تعزيز نمو أسعار المنازل. لكنه يقول إن العكس هو الصحيح أيضًا.
يقول صندوق النقد الدولي ، كقاعدة عامة ، أن كل زيادة بنقطة مئوية واحدة في أسعار الفائدة الحقيقية تبطئ وتيرة نمو أسعار المنازل بنحو نقطتين مئويتين.
لقد رأينا هذا خلال الأشهر الأخيرة. في جميع أنحاء بريطانيا ، انخفضت أسعار المنازل بنسبة واحد في المائة في العام المنتهي في أيار (مايو) ، وهي المرة الأولى التي تراجعت فيها أسعار المنازل على أساس سنوي منذ كانون الأول (ديسمبر) 2012.
ظل متوسط سعر المنزل ثابتًا على نطاق واسع شهريًا ، مع نمو صفري في مايو ، مما ترك قيمة العقارات عند 286.532 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا للبيانات الصادرة الأسبوع الماضي من قبل المقرض هاليفاكس. وبينما قد تبدأ أسعار المنازل في الارتفاع بحلول العام المقبل ، يقول الأستاذ مايلز إن أيام التغلب على التضخم قد ولت.
كيف تؤثر حياتك الجنسية على أسعار المنازل
عند احتساء قهوة ما بعد الإفطار ، فإن العبارة التالية للبروفيسور مايلز تكفي لإثارة دهشة أي شخص – وليس من المحتمل أن يشاركه مع السادة هانت أو جافيد. يقول إن حياتنا الخاصة لها صلة مباشرة بأسعار العقارات.
قد يؤدي عدم نشاط أمتنا وراء الأبواب المغلقة إلى كارثة على أسعار منازلنا بالقيمة الحقيقية. أظهر لي البروفيسور مايلز البحث.
وجدت دراسة فرنسية أجرتها شركة أبحاث السوق والاستطلاعات Ifop أن 46 في المائة من النساء البريطانيات فوق سن 18 عامًا اللائي شملهن الاستطلاع في عام 2021 قلن إنهن لم يمارسن الجنس في الأشهر الـ 12 الماضية ، ارتفاعًا من 42 في المائة في عام 2016.
ويقارن ذلك بـ 28 في المائة فقط في إسبانيا ، و 32 في المائة في إيطاليا ، و 36 في المائة في ألمانيا ، و 41 في المائة في فرنسا ، مما يعزز سمعة بريطانيا الدولية على أنها تعاني من إرهاق العمل وقلة الجنس.
التباطؤ: “ سيكون معدل النمو السكاني أقل مما كان عليه في الماضي وسيؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على الإسكان ” ، وفقًا لما ذكره البروفيسور مايلز
وقد ترجم ذلك إلى انخفاض معدلات الخصوبة ، التي وصلت الآن إلى أدنى مستوى لها على الإطلاق.
انخفض معدل الخصوبة ، وهو متوسط عدد الأطفال الذين تنجبهم النساء ، في إنجلترا وويلز من 1.94 في عام 2010 إلى 1.55 في عام 2021 ، وهو أدنى مستوى على الإطلاق.
كان لدى النساء من جميع الخلفيات عدد أقل من الأطفال خلال العقد الماضي ، وقد فعلوا ذلك في وقت لاحق في الحياة مقارنة بالسنوات السابقة.
ووجدت دراسة نشرت الأسبوع الماضي في مجلة دراسات السكان أن الانخفاض كان حادًا بشكل خاص بين الأمهات اللائي لديهن آباء متعلمون والذين ذهبوا هم أنفسهم إلى الجامعة.
يقول البروفيسور مايلز: “سيكون معدل النمو السكاني أقل مما كان عليه في الماضي وسيؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على الإسكان.
لكن انخفاض أسعار المساكن بالقيمة الحقيقية ليس بالأمر السيئ. في الواقع ، سيكون موضع ترحيب لأنهم أصبحوا اليوم باهظ الثمن للغاية بالنسبة للمشترين لأول مرة.
يضيف البروفيسور مايلز أن أنماط حياتنا اليومية لها تأثير عميق على أسعار منازلنا.
لذلك إذا بقي العمال الشباب عازبين لفترة أطول أو أجلوا تكوين أسرة ، فسوف يبحثون عن أنواع مختلفة من العقارات. سيكونون أكثر عرضة لشراء منازل أو شقق أصغر في الطرف الأدنى من السوق وقد لا يحتاجون إلى منازل عائلية بها حدائق كبيرة.
ثقافة العمل في المنزل ستجرنا إلى أسفل أيضًا
يحذر البروفيسور مايلز من أن العمل من المنزل سيؤدي إلى انخفاض دائم بنسبة 10 في المائة في أسعار المنازل.
تعمل العديد من الشركات على تشغيل نظام هجين منذ عمليات الإغلاق الوبائي لفيروس كورونا. لكن الآثار قد تكون وخيمة على أسعار المساكن.
سيؤدي الابتعاد عن التنقل اليومي إلى ارتفاع الأسعار في المناطق الريفية حيث يفضل العمال المنازل الأكبر في الريف.
ومع ذلك ، فإن هذه الزيادات في الأسعار سيعوضها انخفاضًا هائلاً في الأسعار في المدن الكبرى. انخفضت أسعار المنازل في لندن الكبرى بنسبة 1.2 في المائة خلال العام الماضي إلى متوسط 536،622 جنيهًا إسترلينيًا ، لكنها لا تزال أعلى بكثير من متوسط المملكة المتحدة البالغ 286532 جنيهًا إسترلينيًا.
يُظهر سوق الإسكان علامات الإجهاد ، حيث انخفضت الأسعار بأسرع ما يمكن منذ 14 عامًا
يشرح البروفيسور مايلز أن هذا يعني أن عليهم المزيد من السقوط. “العمل من المنزل يقلل من أسعار المنازل بطريقة مفيدة للغاية.
تتمتع بريطانيا باقتصاد قائم على الخدمات ومعظم الناس موجودون في مراكز المدن أو بالقرب منها للعمل لأنه يتعين عليك العيش في دائرة نصف قطرها 15 ميلاً. لدينا عدد كبير من السكان وقد أدى ذلك إلى تشويه سوق الإسكان.
“فجأة يمكن للناس العمل يومين إلى ثلاثة أيام في الأسبوع من المنزل ، وهذا يغير المفاضلة بين العيش بالقرب من مكان باهظ الثمن والتنقل ولكن العيش في نفس المساحة مقابل ما يصل إلى 50 في المائة أقل.”
قد نعود لرؤية المنزل كمنزل تقضي فيه حياتك ، وليس كاستثمار أو وسيلة لكسب المال. لكن هذا ليس بالأمر السيئ
ستؤدي طريقة العمل الجديدة هذه أيضًا إلى زعزعة توزيع الثروة في البلاد.
من المرجح أن يتمكن بعض المهنيين مثل العاملين في مجال تكنولوجيا المعلومات أو المديرين التنفيذيين ذوي الأجور المرتفعة من العمل من المنزل أكثر من أولئك الذين يتقاضون رواتب أقل في الضيافة.
ويضيف: “إن فرص العمل من المنزل تذهب أكثر إلى الأجور الأعلى”. هذا يمكن أن يؤدي إلى التوترات. في الشهر الماضي ، أخبر مدير الاستثمار M&G ومقره لندن موظفيها من الدرجة الأولى أنهم مطالبون بالبقاء في المكتب ثلاثة أيام على الأقل في الأسبوع.
ومع ذلك ، فإن أسبوعًا من ثلاثة أيام في المكتب سيظل كافياً لتغيير سوق الإسكان ، كما يقول البروفيسور مايلز.
ويضيف أن الآثار الدراماتيكية للعمل من المنزل لم تنتشر بعد في سوق الإسكان وستستغرق ثلاث أو أربع سنوات أخرى حتى يتم الشعور بها حقًا.
من جانبه ، حذر المستشار جيريمي هانت الشهر الماضي من أن العمل من المنزل يمكن أن يؤثر على “الإبداع” حيث أصر على أن يكون الذهاب إلى المكتب هو الخيار “الافتراضي”.
بدأ سوق الإسكان في التحول بالفعل
يقول البروفيسور مايلز إن أسعار المنازل آخذة في الانخفاض حاليًا ، كما أن التضخم الجامح يأخذ جزءًا أكبر من قيمة المنازل بالقيمة الحقيقية هذا العام.
على هذا النحو ، يُظهر سوق الإسكان علامات الإجهاد ، حيث انخفضت الأسعار بأسرع ما يمكن منذ 14 عامًا.
المعلم: يقول البروفيسور ديفيد مايلز إن المنازل ستصبح ميسورة التكلفة
وتراجعت أسعار المنازل بنسبة 3.4 في المائة في العام المنتهي في أيار (مايو) ، وهو أكبر انخفاض منذ تموز (يوليو) 2009 ، عندما انخفضت الأسعار بنسبة 6.2 في المائة ، بحسب نيشن وايد.
تبلغ قيمة المنزل النموذجي الآن 260.736 جنيهًا إسترلينيًا ، أي أقل بمقدار 10000 جنيه إسترليني تقريبًا عن نفس الفترة من العام الماضي.
هناك مخاوف متزايدة من دخول المملكة المتحدة في حالة ركود هذا العام ، مع تحذير وكالة التصنيف موديز أمس من أن رفع أسعار الفائدة من قبل البنوك المركزية يخاطر بتثبيط النمو.
يقول الاقتصادي البارز في OBR إن المقترضين يواجهون المزيد من الألم. سيتعرض أكثر من 1.5 مليون من أصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى إعادة تمويل الرهن العقاري هذا العام إلى زيادات مفاجئة في الفواتير.
في أبريل ، انخفض الاقتراض بشكل كبير ، حيث سددت الأسر 1.4 مليار جنيه إسترليني أكثر مما أخذته في الإقراض الجديد ، وفقًا لبنك إنجلترا.
هذا هو أقل إجمالي منذ أن بدأت السجلات في عام 1993. يتفق روبرت جاردنر ، كبير الاقتصاديين في Nationwide ، مع البروفيسور مايلز ويقول: “لا أتوقع نفس الزيادات التي رأيناها في الماضي لأن أسعار الفائدة لن تنخفض العودة إلى هذا المستوى المنخفض.
“في الواقع ، قد تنخفض أسعار المنازل بشكل مستمر خلال الأشهر المقبلة قبل أن تستعيد النشاط وسيظل النشاط ضعيفًا لبعض الوقت حتى يتراجع التضخم مرة أخرى.”
سوف تكون المنازل منزلاً – وليس استثمارًا
أصبحت العقارات حجر الزاوية في مواردنا المالية واستثمارًا رائدًا. أولئك الذين اختاروا منزلًا جيدًا قبل 30 عامًا سيجلسون اليوم على ثروة صغيرة.
لكن هل ما زال استثمارًا حكيمًا اليوم ، كما أسأل ، بينما ننتظر تسوية الفاتورة. يقول البروفيسور مايلز: “ ستستمر أسعار المنازل في النمو ولكن ليس بنفس سرعة التضخم أو الأرباح ، بالطريقة التي كانت عليها منذ عام 1980.
هذا يعني أننا قد نعود لرؤية المنزل كمنزل تقضي فيه حياتك ، وليس كاستثمار أو وسيلة لكسب المال. لكن هذا ليس بالأمر السيئ.
ويضيف أن الأجيال القادمة قد تكون قادرة على التقدم إلى سلم الإسكان في وقت أقرب من مجموعة اليوم التي تبلغ من العمر 20 عامًا نتيجة لذلك.
يكشف أحدث استطلاع عن الإسكان باللغة الإنجليزية أن متوسط العمر للمشترين لأول مرة كان 33.5 عامًا في عام 2022 و 33.8 عامًا في لندن.
وجدت الأبحاث التي أجرتها شركة stockbroker Interactive Investor أن العمال الأصغر سنًا الذين يحصلون على راتب متوسط لأعمارهم سيستغرقون 13 عامًا لتوفير ما يكفي لإيداع 10 في المائة على منزل متوسط السعر يكلف 285000 جنيه إسترليني إذا بدأوا في توفير 10 في المائة من أموالهم التي يأخذونها إلى المنزل دفع من سن 21.
سيحتاج العمال الشباب في لندن إلى الانتظار حتى سن الأربعين – أي ما يعادل 19 عامًا من الادخار قبل أن يكون لديهم ما يكفي لوضع وديعة بنسبة 10 في المائة على المنزل.
تقول أليس جاي ، رئيسة معاشات التقاعد والمدخرات في Interactive Investor: “ بالنسبة للأجيال السابقة ، كان من السهل نسبيًا العيش على الفاصوليا والخبز المحمص لبضع سنوات ، مع العلم أن ملكية المنزل ستكون ممكنة بعد بضع سنوات مقتصدة.
“لكن الآن أمام الشباب مسيرة طويلة ومن السهل على شيء ما أن يقطعهم على طول الطريق ، ربما فترة بأجر أقل أو إنجاب أطفال في وقت أبكر مما هو مخطط له.”
من أجل أبنائنا وأحفادنا ، أتمنى بصدق أن يكون البروفيسور مايلز على حق وأن تصبح المنازل في متناول الجميع.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا نقرت عليها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.