تكاليف الرهن العقاري الباهظة يمكن إصلاحها من خلال قروض الإسكان لمدة 25 عامًا ، كما يزعم وزير الإسكان – فلماذا لا يمتلكها أصحاب المنازل في بريطانيا؟

يعاني بعض مالكي المنازل من ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، وقد دعا وزير الإسكان مايكل جوف المقرضين إلى تقديم قروض سكنية طويلة الأجل كترياق.

معظم قروض الرهن العقاري في المملكة المتحدة مدتها سنتان أو خمس سنوات ، مما يعني أن أصحاب المنازل يعيدون الرهن العقاري في كثير من الأحيان.

هذا يجعل من السهل الوصول إلى صفقة عندما تكون معدلات الرهن العقاري منخفضة ، ولكنه يعني أيضًا التعرض لتكاليف أعلى لقروض الإسكان عندما ترتفع المعدلات.

ولكن في بلدان مثل الولايات المتحدة وفرنسا والدنمارك ، تتراوح مدة الرهون العقارية ذات السعر الثابت عادة بين 20 و 40 سنة.

قال جوف إن هذه الرهون العقارية الثابتة طويلة الأجل ستساعد في التخفيف من الزيادات المفاجئة في أسعار الفائدة مثل تلك التي تضرب مالكي المنازل في المملكة المتحدة حاليًا.

في حديثه إلى Telegraph ، قال جوف: “ أحد الأشياء التي أعتقد أنها مناسبة للترقية بشكل عام هو التأكد من أنه يمكننا تطوير أنواع المنتجات الموجودة في أي مكان آخر في العالم … الرهون العقارية ، حتى لا تتأرجح في المبلغ الذي تدفعه كل سنتين أو خمس سنوات ، ولكن لديك يقين على مدى 25 عامًا على ما تدفعه. أعتقد أن هذا شيء يجب أن ننظر إليه.

فلماذا يبدو أن مالكي المنازل والمقرضين البريطانيين مدمنون بشدة على شروط أقصر للرهن العقاري – وهل يمكن للقروض العقارية الأطول مدتها الإقلاع هنا؟

لماذا المملكة المتحدة لديها قروض عقارية قصيرة؟

هذا يعتمد على من تسأل.

قد يقول مقرضو الرهن العقاري أن المستهلكين لا يريدون صفقات طويلة الأجل ، بينما يقول العديد من المستهلكين أنهم يفعلون ذلك – فقط بالسعر المناسب.

تقليديا ، يحب أصحاب العقارات البريطانية الصفقة. يحب الكثيرون أن يكونوا قادرين على البحث في السوق كل سنتين أو خمس سنوات ويحافظون على أفضل سعر للرهن العقاري متاح في ذلك الوقت.

وينطبق الشيء نفسه على أشياء مثل فواتير التأمين والطاقة ، حيث يتسوق البريطانيون بانتظام للحصول على أفضل صفقة – أو على الأقل فعلوا ذلك قبل أن تبدأ أسعار الطاقة في الارتفاع في أكتوبر 2021 وتلاشت الصفقات الرخيصة.

الرهون العقارية القصيرة لها ميزة كبيرة أخرى – فهي تجعل من السهل الانتقال إلى المنزل ، وتتلاءم بسهولة أكبر مع قرارات الحياة الكبيرة.

وهذا يعني أن الطلب الجماعي على القروض العقارية طويلة الأجل لم يكن موجودًا في الواقع في المملكة المتحدة.

لكن العديد من المستهلكين يقولون إنهم يرغبون في خيار الرهون العقارية الأطول ، لكن هذه كانت باهظة الثمن ومرفقة بشروط كثيرة عندما عرضها المقرضون في المملكة المتحدة.

تصعيد: كلما طالت مدة الرهن العقاري ، كلما ارتفع سعر الفائدة – على الرغم من أن هذا ليس هو الحال دائمًا ، كما هو الحال في الوقت الحالي ، فإن صفقات المملكة المتحدة لمدة عامين تكلف أكثر من صفقات مدتها خمس سنوات

هل كان لدى المملكة المتحدة قروض عقارية طويلة الأجل؟

نعم.

حدثت آخر موجة كبيرة من القروض العقارية طويلة الأجل في عام 2007 ، عندما أصدر رئيس الوزراء السابق جوردون براون صرخة حاشدة للمقرضين لتقديم هذه القروض العقارية.

رداً على ذلك ، أطلق المقرضون ، بما في ذلك Nationwide و Halifax و Kent Reliance و Manchester Building Society ، صفقات مدتها 25 عامًا.

جاء أمان هذه الصفقات بسعر ، حيث كان معظمها أعلى بنسبة 1 في المائة على الأقل مما قد يدفعه المستهلكون في الصفقات قصيرة الأجل.

كان هذا لأن المقرضين شعروا أن هناك مخاطر كبيرة في الإقراض لتلك الفترة الزمنية.

هذا المزيج من المعدلات المرتفعة ورسوم السداد المبكر الباهظة وما يرتبط بذلك من نقص في مصلحة المستهلك يعني أن قروض الإسكان طويلة الأجل كلها جفت وتمت إزالتها بهدوء من البيع.

الآن ، سيقدم معظم مقرضي الرهن العقاري السائد قروضًا بمعدل فائدة ثابت لمدة 10 سنوات على الأكثر.

لكن بعض المقرضين الصغار جذبوا الانتباه بصفقات طويلة الأجل.

على سبيل المثال ، يمتلك كل من Habito و Kensington Mortgages قروض عقارية ذات معدل ثابت تصل مدتها إلى 40 عامًا ، بينما تخطط الوافدة الجديدة Perenna لإطلاق إصلاحات بعد 20 عامًا على الأقل في عام 2023.

لكن النقص في قروض الرهن العقاري الطويلة يعود جزئياً إلى الاختلافات الثقافية بين دول مثل الولايات المتحدة والمملكة المتحدة.

قال مارتن ستيوارت ، مؤسس سمسار الرهن العقاري London Money: “الجواب ، بالنسبة لي ، يتعلق بالثقافة ، وهذا يستغرق وقتًا طويلاً للتغيير. هذا لا يعني أن هذا لا يمكن أن يتغير ، إذا أتيحت الفرصة.

هل يمكن أن تعود القروض العقارية طويلة الأجل إلى المملكة المتحدة؟

ربما. قد تعني الطفرة الحالية في معدلات الرهن العقاري أن أصحاب المنازل يتبنون أخيرًا إصلاحات طويلة الأجل.

قال نيك مينديز ، المدير الفني للرهن العقاري في السمسار جون تشاركول: “ نتيجة لتسعير الأسواق بمعدل أساسي أعلى على مدى السنوات الخمس المقبلة ، فقد أثر ذلك على الصفقات التقليدية قصيرة الأجل التي مدتها خمس سنوات أو أقل من حيث معدل الفائدة الثابتة على العديد من مالكي المنازل. لقد اعتدنا الآن على زيادة الرغبة في الحصول على سعر ثابت طويل الأجل وسط توقعات بأننا سنكون في فترة تضخم أعلى وأسعار فائدة أعلى.

حتى قبل الانفجار الحالي في أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، كان هناك طلب متزايد من المستهلكين على الرهون العقارية طويلة الأجل.

تظهر أرقام بنك إنجلترا أنه بحلول عام 2020 ، كانت أكثر من نصف قروض المنازل الجديدة مدتها خمس سنوات أو أكثر ، مدفوعة بفائدة المستهلك وأسعار الفائدة الجذابة.

هل ستساعد الإصلاحات طويلة المدى أصحاب المنازل؟

من الناحية النظرية ، بالنسبة لبعض المشترين ، نعم.

تمنح القروض العقارية ذات السعر الثابت اليقين أن كل دفعة شهرية ستكون متماثلة تمامًا. وهذا يعني أن أصحاب المنازل سيتم عزلهم عن فترات الارتفاع المفاجئ في تكاليف الرهن العقاري.

ومع ذلك ، فإن ثمن هذا اليقين هو أن الأقساط الشهرية من المرجح أن تكون أعلى للصفقات طويلة الأجل.

والمفتاح لعمل إصلاح طويل الأجل هو جعلها محمولة – أي ، يمكن لأصحاب المنازل نقل الممتلكات وأخذ الرهن العقاري معهم.

لماذا الرهون العقارية طويلة الأجل تعمل في بلدان أخرى؟

تعمل هذه الصفقات في الغالب بنفس الطريقة التي تعمل بها قروض المنازل ذات السعر الثابت في المملكة المتحدة ، ولكن مع بعض الاختلافات المالية والثقافية.

تشبه المكسرات والمسامير الفعلية للرهون العقارية طويلة الأجل في الخارج المملكة المتحدة.

يتم تحديد الفائدة التي يدفعها المستهلكون على قرض المنزل بسعر ثابت من خلال معدلات المبادلة.

معدلات المقايضة هي معدلات الفائدة التي يدفعها مقرضو الرهن العقاري للمقرضين الآخرين مقابل النقد الذي يقترضونه.

يؤثر هذا على الرهون العقارية محددة الأجل ، حيث أن البنوك عادة “تشتري” الأموال على مدى سنتين أو ثلاث أو خمس أو 10 سنوات.

يتعلق ذلك مباشرة بسعر الرهون العقارية الجديدة ذات السعر الثابت ، والتي عادة ما تكون مدتها سنتان أو ثلاث أو خمس أو 10 سنوات.

في بلدان مثل فرنسا ، حيث يمكن أن تصل مدة الرهون العقارية إلى 25 عامًا ، يتمتع المقرضون بمعدلات مقايضة تصل إلى 25 عامًا.

قال مينديز: “لقد كان لدينا دائمًا تقليد يتمثل في أن أسعار الفائدة الثابتة خلال فترة زمنية معينة. لكن في بعض البلدان ، تعتبر فكرة وجود شيء أقل من 10 سنوات بمثابة صدمة إلى حد ما.

وأضاف مينديز أن هذه الرهون العقارية طويلة الأجل يمكن تحويلها بسهولة (تبديلها من منزل إلى منزل) ، ولا تحمل عادةً رسوم سداد مبكرة باهظة الثمن.

ومع ذلك ، لتعويض المخاطر ، فإن العديد من المقرضين الفرنسيين لديهم قواعد قدرة على تحمل التكاليف أكثر صرامة من نظرائهم في المملكة المتحدة ، مما يجعل الحياة صعبة بالنسبة للمشترين لأول مرة.

في الولايات المتحدة ، يتمتع المقرضون بالثقة في تقديم قروض عقارية طويلة الأمد تصل إلى 35 عامًا بسبب دعم الدولة من خلال المقرضين فاني ماي وفريدي ماك.

تم إنشاء هؤلاء المقرضين المدعومين من الدولة بعد الكساد الكبير ، ويعملون عن طريق شراء الرهون العقارية من المقرضين الصغار.

وهذا يزيل قلق المقرضين الصغار بشأن مخاطر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ويساعد في تمكين فترات أطول لقرض المنزل.