ضربها عاصفة: يحذر الملاك من أن مواردهم المالية على شفا أزمة
يحذر أصحاب العقارات من أن مواردهم المالية على شفا أزمة حيث أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري للشراء من أجل التأجير يقضي على الأرباح ويجبر أعدادًا متزايدة على البيع بخصم يصل إلى 25 في المائة.
لقد سحب المقرضون أكثر من 275 صفقة شراء للتأجير ورفعوا أسعار الفائدة بنسبة تصل إلى 1.57 في المائة في أسبوعين فقط.
كانت NatWest ، و Santander ، و BM Solutions ، و Fleet ، و Mpower ، و Lendco من بين موجة تسونامي من الشركات التي سحبت الرهون العقارية من أجل الشراء الأسبوع الماضي وأعادت تسعيرها بمعدلات أعلى.
إن مالك العقار الذي يعيد رهنه الآن بمحفظة نموذجية للشراء من أجل التأجير سيرى أن تكاليفه تزيد عن الضعف بين عشية وضحاها – ترتفع بنحو 1،394 جنيه إسترليني في الشهر.
يبلغ متوسط الرهن العقاري لمدة عامين الآن 6.1 في المائة ، ارتفاعا من 5.56 في المائة في بداية الشهر الماضي و 2.96 في المائة قبل عامين ، وفقا لمدقق أسعار الفائدة المالية. يدين الملاك بحوالي 533 ألف جنيه استرليني في شكل اقتراض من أجل الشراء للتأجير في المتوسط ، وعادة ما يكون ذلك في شكل قروض عقارية بفائدة فقط.
ارتفاع التكاليف يعني أن الأرباح تتلاشى بسرعة – وبعض أصحاب العقارات يتراجعون الآن.
يولد متوسط شراء العقارات في إنجلترا وويلز حاليًا حوالي 12000 جنيه إسترليني سنويًا من دخل الإيجار ، وفقًا لتحليل من وكيل العقارات هامبتنز. سيؤدي الارتفاع الأخير في معدلات الرهن العقاري إلى انخفاض متوسط الأرباح بين عشية وضحاها من 4490 جنيهًا إسترلينيًا إلى 1780 جنيهًا إسترلينيًا لدافعي الضرائب الأساسيين.
سيرى دافعو الضرائب من أصحاب المعدلات الأعلى أن الأرباح تقريبًا تتبخر ، مما يترك لهم 120 جنيهًا إسترلينيًا فقط سنويًا بعد مدفوعات الرهن العقاري وتكاليف الصيانة والضرائب. ووفقًا للشركة ، فإن أسعار الفائدة التي تزيد عن ستة في المائة ستغرقهم في المنطقة الحمراء.
قد تكون التكاليف المتزايدة القشة الأخيرة لمئات الآلاف من الملاك ، الذين واجهوا سلسلة من الضربات لأعمالهم في السنوات الأخيرة (انظر الجدول الزمني أدناه).
قبل عامين ، تضررت أرباح الملاك حيث تم التخلص التدريجي من الإعفاء الضريبي على دخلهم من الإيجارات. في العام الماضي ، تم تقديم قواعد أكثر صرامة للعقارات المؤجرة حيث توجد إيجارات متعددة.
وفي وقت سابق من هذا العام ، تم التأكيد على خطط لحظر عمليات الإخلاء بدون أخطاء ، بالإضافة إلى إدخال قواعد جديدة صارمة لتحسين كفاءة الطاقة في العقارات المؤجرة.
تقول فانيسا وارويك ، المالكة والمؤسِّسة المشاركة لـ Property Tribes ، إن الوضع الحالي يشبه “مواجهة الفرسان الأربعة في نهاية العالم” الشراء من أجل التأجير “.
وتقول: “هذه هي معدلات الرهن العقاري المتزايدة ، والضرائب المتزايدة ، والتشريعات المتزايدة ، والانكماش الاقتصادي”.
يضيف بول شامبلينا ، مؤسس Landlord Action: “خلال 32 عامًا كنت أعمل لدى أصحاب العقارات ، لم أكن أعرف أبدًا أن ثقتهم متدنية كما هي الآن”.
لماذا الملاك يبيعون بأعداد كبيرة
يقول David Coughlin ، الذي يدير وكالة Landlord Sales ، التي تساعد الملاك على البيع خارج السوق ، إنه رأى البعض يبيعون محافظهم الاستثمارية بنسبة 75 في المائة من قيمتها فقط للتخلص منها لأن أسعارها لم تعد مجدية مالياً الآن ترتفع.
يقول ديفيد ، 53 عامًا ، المقيم في تشيستر: “إنهم على استعداد لعقد صفقة لمجرد بيع العقارات”. إنهم قلقون بشأن بيع العقار بسرعة أكبر من قلقهم بشأن السعر.
“إنها مشكلة حقيقية خاصة إذا كنت بحاجة إلى البيع مع المستأجرين الذين لا يزالون في العقار – نرى الملاك يقبلون العروض بحوالي 10 إلى 15 في المائة تحت ما يمكنهم الحصول عليه من خلال وكالة.”
يقول ديفيد إن نصف العقارات التي يساعد الملاك على بيعها تذهب إلى ملاك عقارات آخرين أقل قلقًا بشأن تكاليف الرهن العقاري. عادة ما يتم بيع النصف الآخر للمشترين لأول مرة. “تقوم الشركات بشكل متزايد بشراء محافظ من أجل الشراء من أجل التأجير ويعتقد البعض أن هذا هو الوقت المناسب للشراء”.
الارتفاعات التي تسبب الألم للمستأجرين
ارتفاع معدلات الرهن العقاري يترجم بسرعة إلى إيجارات أعلى للمستأجرين. يحاول الملاك تمرير تكاليفهم المتزايدة ، في حين أن انخفاض عدد العقارات المعروضة للشراء للتأجير يعني أن المستأجرين يتنافسون على مجموعة أصغر من الخيارات.
ارتفع متوسط الإيجار على الإيجارات الجديدة بنسبة 9.1 في المائة في مايو مقارنة بالعام السابق ، وفقًا لوكالة الإيجارات هامبتنز. بلغ متوسط الإيجار الشهري 2500 جنيه إسترليني في لندن وسجل مستوى مرتفعًا بلغ 1190 جنيهًا إسترلينيًا لبقية المملكة المتحدة ، وفقًا لبوابة العقارات رايت موف.
بيرت حبيب ، 54 عامًا ، صاحب عقار ومستثمر ، سمح مؤخرًا لشقة من غرفتي نوم في شمال لندن ، ويقول إن المستأجرين كانوا يتشاجرون عليها. يقول: “لقد كان الأمر مروعًا حقًا”. كان هناك أكثر من 50 مستأجرًا يرغبون في الحصول عليها ويقدمون إيجارات عالية جنونية للحصول عليها. أشعر حقًا تجاههم ولكن في نفس الوقت ، هناك أصحاب العقارات الذين لا يستطيعون حتى تغطية الرهن العقاري الذي أصبح سيئًا للغاية.
شهد بعض المستأجرين زيادة إيجاراتهم عدة مرات خلال العام الماضي. ارتفاع تكلفة المعيشة يعني أن مئات الآلاف لا يستطيعون استيعاب الزيادات الإضافية في الإيجارات ، وبالتالي سيكافح أصحاب العقارات من أجل تحميلهم تكاليف إضافية. يضيف كريس نوريس ، من الرابطة الوطنية لمالكي العقارات السكنية: “ في الربع الأول من العام ، قال واحد من كل ثلاثة ملاك عقارات في إنجلترا وويلز إنهم يخططون لخفض عدد العقارات التي يؤجرونها.
أزمة: يقول العميل ديفيد كوغلين إن الملاك يبيعون أموالهم
إنه أعلى مستوى رأيناه على الإطلاق ، مما ترك العديد من المستأجرين يكافحون للعثور على مكان للعيش فيه. نحن بحاجة إلى سوق إيجار مزدهر لتلبية احتياجات الأعداد المتزايدة من الناس.
موجة إعادة الرهن ستؤذي
يقول جوناثان صامويلز ، 45 عامًا ، وهو صاحب عقار لديه عشرة عقارات تم شراؤها للتأجير ، إن موجة ضخمة من الملاك سيضطرون إلى إعادة الرهن العقاري هذا الصيف وقد يعاني الكثير منهم.
ويرجع ذلك إلى أنه تم شراء الآلاف من العقارات الإضافية للتأجير للتغلب على عطلة رسوم الدمغة ، التي تم تقديمها خلال الوباء وانتهت في أغسطس 2021.
يقول جوناثان ، الذي يتخذ من غرب لندن مقراً له والمدير التنفيذي للمقرض المتخصص أوكتان كابيتال ، “في آب (أغسطس) 2021 ، كان متوسط سعر الرهن العقاري بنسبة 75 في المائة إلى القيمة 1.8 في المائة”.
“العديد من الملاك الذين اشتروا قبل عطلة رسوم الطوابع سيخرجون من هذه الصفقات ويعيدون رهنهم إلى صفقات جديدة بأكثر من ستة في المائة.”
ومع ذلك ، يبقى جوناثان في السوق ويعتقد أنه بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يمتلكون قدرًا جيدًا من الأسهم ، فإن المناخ الحالي يمثل فرصة شراء جيدة.
يقول: “إذا كان لديك الكثير من الأسهم ، فإن ارتفاع الإيجارات يعني أنه من السهل نسبيًا إعادة الرهن العقاري”.
يقول المالك المحترف ومدير الشركة بيرت حبيب إن العديد من الملاك الذين يتحدث إليهم يحاولون الخروج من السوق لأن هناك الكثير من القواعد واللوائح التي يتعين عليهم مواكبةها.
يقول بيرت ، الذي يقع مقره في شمال لندن ويمتلك حوالي 30 عقدًا للشراء للتأجير في كل من لندن وبرمنغهام ، “ لقد كنت في هذا السوق منذ 25 عامًا وبالنسبة لأولئك الذين اشتروا في وقت مبكر ، لقد كان حقًا استثمار جيد – خاصة وأن معدلات الرهن العقاري كانت منخفضة للغاية حتى وقت قريب.
“الأمر أصعب بكثير بالنسبة لأصحاب العقارات الجدد ، حيث توجد فرص قليلة جدًا للشراء حيث يستحق العائد”.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.