بناة المساكن يقللون من بناء المنازل الجديدة حيث يشعر المشترون بالضغط: ماذا وراء ذلك وهل سيؤثر على أسعار المنازل؟

كشفت شركات بناء المنازل الكبرى في المملكة المتحدة عن توقعات ضعيفة في أحدث نتائجها ، حيث اقترح البعض أنها ستقلص عدد العقارات الجديدة التي تطورها.

يأتي ذلك في الوقت الذي تستمر فيه ميزانيات الأسر في الانكماش ، ولا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة بعد ارتفاع أسعار الفائدة وتداعيات الميزانية المصغرة للعام الماضي. هذه العوامل يمكن أن تؤدي إلى انخفاض الطلب على المنازل الجديدة.

كشف تحديث التداول الخاص بـ Persimmon الأسبوع الماضي عن انخفاض بنسبة 42 في المائة في مبيعات العقارات المكتملة في الربع الأول من هذا العام – على الرغم من أن متوسط ​​السعر الذي تم بيع المنازل به ارتفع بنسبة 10 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

الصورة العامة لا تختلف عن نظيراتها. في التحديث الأول للربع الأول ، أبلغت تايلور ويمبي عن إجمالي سجل الطلبات من 8.576 منزلًا ، بانخفاض عن 11119 في عام 2022.

علاوة على ذلك ، قالت الشركة إنها ستلغي ما يصل إلى 450 وظيفة كجزء من محاولة لكسب 19 مليون جنيه إسترليني من خلال توفير التكاليف.

في آخر تحديث لها في مارس ، قالت بيركلي إنها لم تغير توقعاتها لهذا العام ، على الرغم من انخفاض المبيعات منذ نهاية سبتمبر مقارنة ببداية السنة المالية. ومع ذلك ، اعترفت بأنها تتخذ “نهجًا حذرًا” للمبنى الجديد.

وبالمثل ، ذكرت شركة Barratt Developments أن المبيعات الآجلة بين يناير و 23 أبريل بلغت 2.96 مليار جنيه إسترليني ، أي بانخفاض بمقدار الثلث تقريبًا عن نفس الفترة من عام 2022 ، بينما انخفض صافي معدل الحجز بنسبة 30.1٪. وانتهت أعمال التشييد في 3194 عقاراً مقارنة بـ 3915 في العام الماضي.

نحن ننظر في سبب قيام هذه الشركات بتقليل عدد المنازل التي تبنيها ، وما قد يعنيه ذلك لأولئك الذين يتطلعون إلى الشراء.

لماذا يحجم بناة المساكن؟

مثل مالكي المنازل ، تأثر بناة المنازل أيضًا بالتداعيات من الميزانية المصغرة للخريف الماضي.

أدى الانخفاض الحاد في طلب المشتري مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، إلى جانب الركود الاقتصادي الأوسع نطاقاً والتضخم إلى زيادة تكلفة البناء ، إلى خلق توقعات غير مؤكدة – على الرغم من أن معظمهم يتوقعون نشاطًا أفضل في النصف الثاني من العام.

يقول توم نيكولسون ، المستشار في شركة بيانات الممتلكات Outra: “إن شراء الأراضي والبناء عليها يتطلب رأسمالًا كبيرًا”. “أنت تضع مبلغًا كبيرًا من المال قبل سنوات من البدء في الحصول على عائد.”

يستغرق الأمر سنوات لتحويل قطعة أرض إلى تطوير مليء بالمنازل المكتملة – وإذا لم يتم بيع هذه المنازل بالقدر الذي كان متوقعًا في البداية ، فقد يخسر صاحب المنزل.

يقول المطورون إن قيود التخطيط هي أكبر عائق أمام بناء المنازل الجديدة

هذا هو أحد الأسباب التي تجعل هذه الشركات حذرة في موقفها من المخاطرة ، وغالبًا ما تتراجع عن بناء المنازل أو شراء أرض جديدة عند أول إشارة إلى أن السوق قد يتباطأ.

يقول جاستن جيز ، رئيس أراضي التطوير السكني في شركة نايت فرانك للاستشارات العقارية: “إن التباطؤ في السوق عندما تستثمر بشكل كبير ليس كبيرًا”.

“يحاول الكثيرون زيادة أحجامهم للاستفادة من الزيادة في أسعار المساكن ، لكن الطلب كان بطيئًا.”

وقد انعكس هذا في استطلاع حديث أجراه نايت فرانك عن بناة المنازل ، حيث قال 70 في المائة من المستجيبين إنهم يتطلعون إلى تأجيل الدفع مقابل الأرض لمدة تصل إلى ثلاث سنوات ، أو الدفع بزيادات.

في مؤشر آخر على الضغط الذي يواجهونه ، قال أكثر من 50 في المائة من المشاركين في الاستطلاع إنهم يتوقعون أن تقديم حوافز للمشترين سيساعد في زيادة المبيعات في عام 2023.

يمكن أن تشمل الحوافز دفع رسوم الخدمة للسنوات الخمس الأولى ، أو دفع رسوم الدمغة لتخفيف التكاليف ، خاصة للمشترين لأول مرة.

أخيرًا ، كان لارتفاع تكلفة مواد البناء تأثير ضار على بناء المساكن منذ أن بدأ التضخم في الارتفاع – ولكن من الممكن أن يتراجع ذلك.

تتوقع خدمة معلومات تكلفة البناء أن تزيد التكاليف بنسبة 4.2 في المائة هذا العام ، انخفاضًا من قفزة قدرها 11.6 في المائة في عام 2022.

في استطلاع نايت فرانك ، قال 48 في المائة من المطورين إن تكاليف البناء كان لها تأثير كبير على أعمالهم في الربع الأول ، ولكن كان من المتوقع أن تنخفض هذه التكاليف على مدار العام مع انحسار النقص في إمدادات البناء.

إذن التخطيط “بطيء جدًا”

وفقًا لـ Gaze ، فإن العوامل الاقتصادية ليست السبب الرئيسي الذي يجعل بناة المنازل يقللون من عدد العقارات التي يبنونها.

المشكلة الأكبر ، كما يقول ، This is Money ، هي أن الأمر يستغرق وقتًا طويلاً للحصول على إذن التخطيط. ويقول إن الحكومة لا تشجع تطوير مساكن جديدة ولا “تمول خدمة التخطيط بشكل صحيح”.

بالنسبة لبناة المساكن والمطورين الذين يشترون الأرض دون موافقة التخطيط ، فإن الأمر يستغرق سنوات لبدء المشاريع على الأرض.

يقول جيز: “ما يحدث هو أن تسعير المنتج النهائي غير مرن نسبيًا”. لذا ، فإن ما يبيعونه للمنازل لم يتغير حقًا ، والسبب هو أنه نظرًا لوجود مثل هذا العرض المحدود من الأراضي التي تأتي من خلال بناة المنازل ، فإنهم يبنون ببطء ولكن بثبات حسب الطلب.

“إنهم لا يبنون الكثير من المنازل ويضطرون إلى خصمها لأنهم لا يستطيعون البيع.”

ختم الموافقة: يقول خبراء العقارات إن الأمر يستغرق وقتًا طويلاً بالنسبة لبناة المنازل للحصول على إذن التخطيط ، مما يعني أن عمليات التطوير تكتمل بشكل أبطأ

في استطلاع نايت فرانك ، قال 85 في المائة من بناة المنازل إن التأخيرات في التخطيط كانت واحدة من أكبر التحديات التي واجهت أعمالهم هذا الربع.

هناك أيضًا قضية Nimbys – ترمز إلى “ليس في ساحتي الخلفية” – وهو الاسم الذي يطلق على السكان الذين يعارضون مشاريع الإسكان المحلية.

يقول جيز إن حكومة المحافظين تبنت وجهة نظر سياسية مفادها أنه من الأفضل عدم “إغضاب النيمبيين من بناء المزيد من المنازل”.

يوافق نيكلسون. يقول: “هناك قدر كبير من الأراضي عالقة في نظام التخطيط ، وحتى المناطق التي لديها بالفعل موافقة تخطيطية يتم الاستيلاء عليها من خلال القيود”.

على الرغم من أن حكومة المحافظين قد التزمت بتبسيط نظام التخطيط ، إلا أنه كان هناك القليل من التحديثات منذ الإعلان عنها في أواخر العام الماضي.

هل تنخفض أسعار المساكن؟

إذا انخفض الطلب على المنازل بدرجة كافية ، فقد يضطر بناة المنازل إلى خفض أسعارهم لجذب المشترين إليها.

ولكن في الوقت الحالي ، يعني انخفاض معدلات التضخم والرهن العقاري أن الكثيرين يتوقعون زيادة اهتمام المشترين قريبًا.

هناك أيضًا اقتراحات بأن الحكومة قد تعيد مخطط المساعدة في الشراء ، والذي تم تطبيقه في شكله السابق فقط على المنازل المبنية حديثًا وعزز أرباح شركات بناء المساكن.

يقول جيز: “لا يحتاج المطورون إلى خصم الأسعار لتشجيع حجم المبيعات”.

“توقعنا بشكل عام هو أن أسعار المنازل ستنخفض في سوق السيارات المستعملة ، لكنني لا أعتقد أن ذلك سيؤثر على المباني الجديدة.”