الكشف عن النقاط الساخنة للإيجارات: المدن الإقليمية ومناطق لندن حيث ترتفع الإيجارات في “ انتعاش حضري ”

يقترح بحث جديد أن المستأجرين الذين يبحثون عن أماكن للعيش توفر اتصالاً جيدًا يرفعون الإيجارات.

تشمل النقاط الساخنة للتأجير في لندن واندسوورث وكلافام وباترسي ، بينما خارج العاصمة ، تشمل القائمة إدنبرة وريدينج ومانشستر.

استمرت الأسعار في الارتفاع في هذه المناطق وسط النقص المستمر في العقارات المتاحة للإيجار ، جنبًا إلى جنب مع ما يسمى بـ “النهضة الحضرية”.

هذا هو المكان الذي يبحث فيه المستأجرون عن منازل في البلدات والمدن ذات “الاتصال” الجيد ، وفقًا لبيانات وكلاء العقارات في Savills.

إنه انعكاس لاتجاه “السباق نحو الفضاء” الذي شوهد بين مشتري المساكن خلال الوباء بعد العديد من عمليات الإغلاق.

في المناطق خارج لندن ، تسارعت الإيجارات في البلدات والمدن الإقليمية ، بزيادة 4.4 في المائة في الربع و 8.6 في المائة على مدار العام.

بشكل عام ، نمت الإيجارات الإقليمية بنسبة 2.5 في المائة في الأشهر الثلاثة بين أبريل ويونيو من هذا العام ، مقارنة بنسبة 1 في المائة في الربع السابق.

وهذا يعني زيادة نمو الإيجارات السنوية إلى 5.3 في المائة ، مقارنة بـ 5 في المائة في الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام.

جميع المناطق المحددة للتحليل من قبل Savills هي الأماكن التي يوجد بها فرع وكالة.

في كل من العاصمة والمواقع الإقليمية الغنية ، يستمر نقص المخزون في زيادة الإيجارات

تتوقع Savills أن تشهد العقارات الصغيرة أقوى نمو في الإيجارات بسبب الطلب من المستأجرين على أساس الاحتياجات ومع عودة الطلاب إلى المدن الجامعية.

تشهد البلدات والمدن الإقليمية أقوى نمو خارج لندن ، حيث يتبع الانتعاش الحضري الوباء ، مع استمرار العودة إلى اتجاهات المكاتب.

وشملت أكبر الزيادات الفصلية في هذه المواقع إدنبرة ، حيث زادت الإيجارات بنسبة 5.9 في المائة ، وبرمنغهام بنسبة 5.6 في المائة ، وريدينغ بنسبة 4.1 في المائة ، ومانشستر بنسبة 4 في المائة.

قالت جيسيكا توملينسون ، من شركة Savills ، “إن العديد من المستأجرين يمنحون الآن الأولوية للاتصال على المساحة ، مما يعكس الاتجاه الذي سيطر على سوق العقارات الوبائي.

“في هذه المواقع ، تشهد العقارات الأصغر – سرير واحد أو سريرين – أعلى نمو في الإيجارات ، وهو اتجاه نتوقع استمراره خلال الأشهر المقبلة ، لا سيما مع عودة الطلاب إلى المدن الجامعية.”

بدأت الإيجارات في التباطؤ على أساس سنوي في بعض المناطق الأكثر تكلفة في لندن ، وفقًا لسافيلس

وفي الوقت نفسه ، في بعض المناطق الأكثر تكلفة في لندن ، بدأ نمو الإيجارات في التباطؤ على أساس سنوي.

ومع ذلك ، على غرار بقية البلاد ، يستمر نقص المخزون في زيادة الإيجارات ، لا سيما في جنوب غرب وغرب العاصمة ، وبين العقارات الأصغر.

وقالت سافيلز إن الإيجارات نمت بنسبة 1.4 في المائة في الربع الثاني – وهو ما يشبه الأشهر الثلاثة الأولى من العام – بنسبة 6.7 في المائة سنويًا ، وهي أعلى بنسبة 15.9 في المائة مما كانت عليه في بداية الوباء في مارس 2020.

تشمل النقاط الساخنة في جنوب غرب لندن واندسوورث ، حيث ارتفعت الإيجارات بنسبة 6.6 في المائة ، وارتفع كلافام بنسبة 5.1 في المائة وارتفع باترسي بنسبة 4.1 في المائة.

تفوقت هذه المناطق بشكل كبير على المناطق الأخرى في هذا الربع ، مما رفع الزيادات السنوية إلى 6.8 في المائة ، مما يعني أن الإيجارات ارتفعت بأكثر من الخمس – بنسبة 21.5 في المائة – أعلى مما كانت عليه في فترة ما قبل الوباء.

نتيجة لذلك ، يبلغ إجمالي العوائد في جنوب غرب لندن 3.8 في المائة في المتوسط ​​ونحو 4.5 في المائة للشقق.

ومع ذلك ، فإن العوائد في شمال وشرق لندن – عند 4.7 في المائة – تصمد بقوة أمام ارتفاع تكلفة الديون.

وأضافت الآنسة توملينسون: “الإشارات المبكرة على بدء تباطؤ نمو الأسعار ستأتي كأخبار مرحب بها للمستأجرين الذين شهدوا ارتفاع الأسعار منذ أن بدأت قيود الوباء في التخفيف.

من المؤكد أن المستأجرين في بعض المواقع لا يزالون مستعدين وقادرين على دفع علاوة لتأمين عقار ، لكن المخزون ليس نادرًا كما كان في هذا الوقت من العام الماضي ، ولا يمكن الآن توقع عروض متعددة إلا لأعلى جودة للمنازل.

شهد غالبية وكلاء Savills في لندن – بنسبة 70 في المائة – زيادة في مستويات المخزون خلال الأشهر الثلاثة الماضية مما يشير إلى مزيد من التباطؤ في النمو ، ولكن لا تزال هناك أسواق لا تزال تعاني من نقص مزمن في المعروض.

“يرتبط هذا ارتباطًا وثيقًا بالمواقع التي لا تزال تشهد مستويات عالية جدًا من نمو القيمة الإيجارية”.

التطلع إلى الأمام في لندن والأسواق الإقليمية

على الرغم من الإصلاحات الوشيكة في مجال الإيجارات ، يبدو أن الجدوى المالية لمحفظة الإيجارات تشكل اعتبارًا أكبر لأصحاب العقارات ، وفقًا لسافيلز.

ومع ذلك ، يتفق غالبية وكلاء Savills على أن نقص المخزون لا يزال له التأثير الأكبر حاليًا.

وخلصت الآنسة توملينسون إلى القول: “ستلعب مستويات التعرض للديون بين الملاك المرهون للشراء للتأجير دورًا مهمًا في الشكل المستقبلي للقطاع الخاص المؤجر.

من المرجح أن تكون أسواق الإيجارات الرئيسية ، التي يهيمن عليها المستثمرون النقديون ، أقل تعرضًا ، وفي الوقت نفسه ، تكون ميزانيات المستأجرين أقل تقييدًا.

“ولكن ، حتى في السوق الأولية الأقل حساسية للسعر ، فإن ارتفاع الإيجارات سيصطدم بسقف القدرة على تحمل التكاليف في الأشهر المقبلة وسيبدأ ذلك في تقييد نمو الإيجارات.”

اقترح سافيلز أيضًا أن قيم الطلب السكني الرئيسي في لندن تظل “مرنة بشكل ملحوظ”

يأتي ذلك بعد أن وجد بحث منفصل أجرته شركة Savills أنه على الرغم من المخاوف المتزايدة بشأن ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة حساسية الأسعار ، ظلت قيم الطلب السكني الرئيسي في لندن “مرنة بشكل ملحوظ” في الربع الثاني من هذا العام.

انخفضت أسعار العقارات المعروضة للبيع في أسواق لندن الرئيسية بنسبة 0.2 في المائة على أساس ربع سنوي ، و 1 في المائة على مدار العام ، تاركةً القيم بنسبة 3.9 في المائة أعلى من مستوى ما قبل الوباء.

صمد وسط لندن بشكل أفضل من لندن الخارجية ، مما يشير إلى الاختلاف المتزايد بين المشترين الأثرياء بالسيولة والأسهم والمجموعات الأخرى في قدرتها على التعامل ، وبين الجزء الأعلى من السوق والقطاعات ذات القيمة المنخفضة.

سيطر المشترون النقديون الذين لم يتعرضوا للمخاوف بشأن ارتفاع أسعار الفائدة على الطلب في الربع الثاني.

هذا العام ، استحوذ المشترون النقديون على 71 في المائة من الصفقات الرئيسية في وسط لندن و 35 في المائة في وسط لندن ، وفقًا لبيانات سافيلز.

أوضحت فرانسيس ماكدونالد من Savills: “إن الأسواق الرئيسية الراسخة والمرادفة للمشترين الأغنياء في الأسهم تصمد أمام أقوى الأسواق وسط اضطراب سوق الرهن العقاري.

بينما يستمر أداء السوق الرئيسي في لندن بقوة أكبر من المتوقع ، من المرجح أن تؤدي أحدث ارتفاعات في أسعار الفائدة إلى الضغط على ميزانيات المشترين وزيادة حساسية الأسعار ، لا سيما في المواقع الرئيسية الخارجية المحلية حيث يعتمد عدد أكبر من المشترين على الاقتراض. سيحتاج البائعون إلى تحديد الأسعار بشكل عملي لتتماشى مع توقعات المشتري السائدة.

وأضاف أوما راجا ، من CapitalRise: “لقد أثبت سوق العقارات الرئيسي في وسط لندن مرة أخرى سبب شهرته لكونه أكثر الأجزاء مرونة في سوق العقارات في المملكة المتحدة.

إنه يجذب نسبة أعلى بكثير من المشترين النقديين مقارنةً بسوق لندن أو المملكة المتحدة الأوسع بشكل عام ، وليس من المستغرب أن تزيد هذه النسبة في أوقات كهذه عندما تزداد تكلفة الدين بعد الزيادات المتتالية في معدل الأساس التي شهدناها مؤخرًا. .

“مشترو PCL والبائعون والمستثمرون هم بطبيعة الحال أكثر مناعة ضد ارتفاع تكاليف الرهن العقاري وهو عامل رئيسي يساهم في مرونة هذا السوق”.