يرى أصحاب العقارات أن أرباحهم تتضاءل بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وفقًا لتحليل جديد أجرته مجموعة وكلاء العقارات، هامبتونز.
ووجدت أن أصحاب العقارات يدفعون الآن فوائد على الرهن العقاري بنسبة 40 في المائة أكثر مما كانوا عليه قبل عام.
وقام المستثمرون الذين اشتروا بهدف التأجير بتسليم ما متوسطه 37 في المائة من دخلهم الإيجاري في تكاليف الرهن العقاري في أغسطس، على الرغم من أن العديد منهم ما زالوا محميين بأسعار ثابتة تم الاتفاق عليها قبل ارتفاع التكاليف.
الصعود: تستحوذ فوائد الرهن العقاري على جزء أكبر من أرباح الملاك
وهذا ارتفاع من 28 في المائة قبل عام ومن 24 في المائة في نوفمبر 2021 قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع.
ويأتي الارتفاع في تكاليف الرهن العقاري في جميع أنحاء القطاع على الرغم من انخفاض عدد القروض العقارية للشراء للتأجير منذ نوفمبر 2022، حيث قام المستثمرون إما بسداد الديون أو بيعها.
ويأتي ذلك أيضًا في وقت ترتفع فيه الإيجارات.
ظل نمو الإيجار السنوي في جميع أنحاء المملكة المتحدة في خانة العشرات خلال شهر سبتمبر، مع ارتفاع متوسط تكلفة الإيجار الجديد بنسبة 11.7 في المائة مقارنة بالفترة نفسها قبل 12 شهرا، وفقا لشركة هامبتونز.
ويبلغ متوسط أسعار الشراء للتأجير لمدة عامين حاليا 6.24 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts.
وهذا يعني أن المالك العادي الذي يطلب رهنًا عقاريًا بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة فقط سيدفع 1040 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا كتكاليف الرهن العقاري في حالة الشراء أو إعادة الرهن العقاري في الوقت الحالي باستخدام إصلاح لمدة عامين.
أضف ذلك إلى فترات الفراغ، والإصلاحات، والصيانة، ورسوم الإيجار للوكيل، وفحوصات الامتثال، والتأمين ورسوم الخدمة، وهذا يوضح مدى اعتماد العديد من الملاك على ارتفاع الإيجارات من أجل تحقيق الربح.
وبمتوسط سعر مستحق قدره 6 في المائة، تقدر شركة هامبتونز أن ما يقرب من ثلثي دخل الإيجار المدفوع لأصحاب العقارات المرهونة سيتم إنفاقه على دفع فوائد الرهن العقاري.
ارتفاع الفواتير: يدفع الملاك فوائد على الرهن العقاري بنسبة 40٪ أكثر مما كان عليه في أغسطس 2022، وهو ما يعادل 4.3 مليار جنيه إسترليني إضافية كل عام
نمو الإيجارات المكون من رقمين: يبلغ متوسط الإيجار في المملكة المتحدة الآن 1,325 جنيهًا إسترلينيًا، ارتفاعًا من 1,186 جنيهًا إسترلينيًا في سبتمبر 2022، وفقًا لشركة هامبتونز
ولحسن الحظ، يظل العديد من أصحاب العقارات محميين من المعدلات المرتفعة على المدى القصير من خلال صفقاتهم الثابتة الحالية.
هناك إجمالي 2,030,000 رهن عقاري للشراء للتأجير قائمًا، وفقًا لـ UK Finance، معظمها أيضًا بأسعار فائدة ثابتة.
ما يقرب من الثلثين هم على معدلات ثابتة، والباقي إما على معدل تعقب أو معدل متغير قياسي.
مع انتهاء صفقات الرهن العقاري الثابتة لأصحاب العقارات، سيستمر عدد معدلات الرهن العقاري الرخيصة في التضاءل ما لم تنخفض المعدلات بشكل كبير.
وتقدر هامبتونز أن أصحاب العقارات يدفعون حاليًا 15 مليار جنيه إسترليني كفوائد على الرهن العقاري، ويتوقع أن ينمو هذا الرقم مع انتهاء صفقات السعر الثابت الأرخص.
تآكل هامش الربح: متوسط تكاليف الرهن العقاري كحصة من إيجار المالك المرهون آخذ في الارتفاع على الرغم من حماية العديد من الملاك من ارتفاع الأسعار حتى انتهاء عقدهم الثابت
وقالت أنيشا بيفريدج، رئيسة قسم الأبحاث في شركة هامبتونز: “نظرًا لأن الفوائد على الرهن العقاري غالبًا ما تكون التكلفة الأكبر التي يتحملها أصحاب العقارات، فإن وتيرة ارتفاع الأسعار قد ضغطت على المستثمرين”.
“حتى لو لم يكن هناك أي زيادات أخرى في أسعار الفائدة من قبل بنك إنجلترا، يمكننا أن نرى مبلغ الفائدة على الرهن العقاري الذي يدفعه أصحاب العقارات يتجاوز 20 مليار جنيه استرليني على مدى العامين المقبلين.
“هذا لديه القدرة على تناول ما يزيد قليلاً عن نصف المبلغ الذي يحصل عليه أصحاب العقارات المرهونة في الإيجار.
“بالنسبة لبعض المستثمرين، سيكون هذا أمرًا لا يمكن تحمله، ومن المرجح أن ينسحبوا، مما يؤدي إلى استمرار الضغط التصاعدي على الإيجارات”.
معدلات الرهن العقاري آخذة في الانخفاض
وفي الأسابيع الأخيرة، انخفضت معدلات الرهن العقاري، مما وفر للمستثمرين فترة راحة كانوا في أمس الحاجة إليها.
وفي حين أن متوسط الأسعار لكل من الصفقات الثابتة لمدة عامين وخمس سنوات لا يزال أعلى من 6 في المائة، فإن الملاك الآن قادرون على تأمين أقل من 5 في المائة في بعض الحالات.
بل إن أحد البنوك، وهو ذراع بنك الدولة الهندي في المملكة المتحدة (SBI UK)، يقدم سعر فائدة ثابت بنسبة 3.9 في المائة لمدة عامين لأولئك الذين لديهم ما لا يقل عن 50 في المائة من الودائع أو الأسهم. ومع ذلك، فقد تم رفض الصفقة بسبب رسوم الترتيب الضخمة البالغة 5 في المائة.
بصرف النظر عن بنك SBI في المملكة المتحدة، فإن معظم الصفقات ذات السعر الثابت لمدة عامين وخمس سنوات هي أقل بقليل من علامة 5 في المائة.
وحتى عند هذا المستوى، سيشهد المالك العادي أن قدرته على تحقيق الربح تتضاءل، وفقًا لهامبتونز.
ويشير تحليلها إلى أنه عند معدل فائدة يبلغ 5 في المائة، فإن المالك النموذجي المرهون سوف ينفق 54 في المائة من إيجاره على فوائد الرهن العقاري.
كما هو الحال مع الهيئة الفرعية للتنفيذ في المملكة المتحدة، فإن معظم الصفقات التي تبلغ حوالي 5 في المائة تأتي أيضًا مع رسوم ترتيب ضخمة، والتي يجب أيضًا أخذها في الاعتبار.
ويقول نيكولاس مينديز، المدير الفني للرهن العقاري في شركة جون تشاركول للوساطة العقارية، إنه على الرغم من تحسن الأسعار في الآونة الأخيرة، إلا أن العديد من أصحاب العقارات يواجهون قرارات صعبة.
ويضيف: “إننا نشهد زيادة في عدد أصحاب العقارات الذين يعبرون عن إحباطهم في المناخ الحالي، مع انفتاح أكثر على اختيار سعر ثابت قصير الأجل أو شروط متغيرة لمنحهم المرونة والحرية لتفريغ الممتلكات”.
“يضطر أصحاب العقارات إلى إجراء محادثة صعبة مع المستأجرين، فقد رأينا العديد من أصحاب العقارات الذين اختاروا عدم زيادة الإيجارات سنويًا لأنهم يدركون بنفس القدر الضغط الذي يمكن أن يحدثه ذلك على الأسر.
“فقط عندما يأتون إلى التجديد فإنهم يواجهون الحقيقة الباردة المتمثلة في أنهم لا يستطيعون الاستمرار في امتلاك بوصلة أخلاقية إذا كانوا يريدون تأمين شروط أفضل من المقرض الحالي.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.