كشفت بيانات جديدة أن الارتفاع في أسعار المنازل الجديدة خلال الأشهر الـ 12 الماضية قد يخفي ما يحدث بالفعل في سوق العقارات.
وارتفع متوسط تكلفة البناء الجديد في المملكة المتحدة بنسبة مذهلة بلغت 17.2 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى نوفمبر 2023، وفقًا لأحدث البيانات الحكومية.
وعلى الرغم من ازدهار أسعار البناء الجديد، يبدو أن أسعار المنازل القائمة قد انخفضت وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
ويختفي هذا في مؤشرات أسعار المساكن، التي لا تميل إلى تقسيم أرقامها حسب نوع العقار، وبالتالي فقد أفادت لعدة أشهر أن متوسط أسعار المساكن آخذ في الارتفاع.
اتساع الفجوة: تم بيع المنزل الجديد النموذجي اعتبارًا من نوفمبر 2023 مقابل 413.032 جنيهًا إسترلينيًا مقارنة بمتوسط المنزل الحالي، حيث تم بيعه بمبلغ 282.440 جنيهًا إسترلينيًا
لكن العقارات النموذجية غير الجديدة، والتي تشكل الغالبية العظمى من المعاملات، انخفضت في الواقع قيمتها بنسبة 2.4 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، وفقاً لأرقام مكتب الإحصاءات الوطنية.
تم بيع المنزل الجديد النموذجي مقابل 413.032 جنيهًا إسترلينيًا اعتبارًا من نوفمبر 2023، مقارنة بمتوسط المنزل الحالي البالغ 282.440 جنيهًا إسترلينيًا.
تاريخيًا، ارتفعت أسعار المنازل الجديدة والقائمة على حد سواء صعودًا وهبوطًا بنفس الوتيرة تقريبًا. فلماذا تتسارع المنازل الجديدة فجأة إلى الأمام؟
> هل بناء المنازل الجديدة أكثر تكلفة؟ نحن نطحن الأرقام
بفضل البحث الذي أجرته شركة برمجيات تقييم التطوير العقاري، Aprao، تمكنا من تتبع سعر متوسط سعر المنزل الجديد المبني مقارنة بالمنازل الموجودة بمرور الوقت.
وفي السنوات العشر التي سبقت عام 2023، ارتفعت أسعار المنازل الجديدة بنسبة 60 في المائة، في حين ارتفعت المنازل القائمة بنسبة 63.5 في المائة.
وعلى أساس سنوي، يعني ذلك أن المباني الجديدة ارتفعت بنسبة 5.4 في المائة في المتوسط سنويا مقارنة بالمنازل القائمة، التي ارتفعت بنسبة 5.6 في المائة.
ولكن في عام 2023، من الواضح أن المنازل المبنية حديثًا كانت القوة الدافعة التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات الإجمالية – وفي العديد من المناطق، ساعد النمو القوي في قطاع البناء الجديد في دعم ما كان من الممكن أن يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل.
المباني الجديدة أكثر تكلفة في جميع مناطق المملكة المتحدة
وقد تفوقت قيم البناء الجديد على المنازل الحالية المباعة في كل منطقة من مناطق بريطانيا، وفقا لتحليل أبراو.
على سبيل المثال، ارتفع متوسط سعر البناء الجديد في الشمال الشرقي بنسبة 20.9 في المائة العام الماضي. ومع ذلك، انخفض المخزون الحالي في السوق بنسبة 0.8 في المائة.
وفي لندن، ارتفع متوسط قيمة العقارات المبنية حديثاً بنسبة 11 في المائة خلال 12 شهراً حتى تشرين الثاني (نوفمبر). وفي الوقت نفسه، انخفضت الأسهم الحالية في لندن بنسبة 4.4 في المائة في المتوسط.
وفي اسكتلندا، ارتفع متوسط سعر البناء الجديد بنسبة 18.7 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى تشرين الثاني (نوفمبر) مقارنة بانخفاض قدره 1 في المائة في القيمة عبر المخزون الحالي.
لماذا ترتفع أسعار البناء الجديد؟
يعتقد بعض خبراء العقارات أن المطورين قاموا بزيادة أسعار البناء الجديد بشكل فعال من خلال تقليص العرض.
في العام الماضي، وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري، تلقت أحجام المبيعات ضربة قوية. وانخفضت معاملات الإسكان بنسبة 19 في المائة خلال عام 2023 إلى ما يزيد قليلاً عن 1.02 مليون، وفقًا لأرقام إدارة الإيرادات والجمارك.
وفي مواجهة هذا الطلب المنخفض من المشترين، يبدو أن العديد من شركات بناء المنازل والمطورين قد خفضت أعمال البناء، وفقا للأرقام الصادرة عن المجلس الوطني لبناء المنازل.
وكشفت أرقام NHBC أنه تم الانتهاء من 87.564 منزلًا جديدًا في القطاع الخاص في عام 2023، بانخفاض 20 في المائة عن عام 2022 عندما تم الانتهاء من 109.829 منزلًا. تشير عمليات الإكمال إلى الوقت الذي يتم فيه تأكيد أن قطعة الأرض جاهزة للسكن.
أقل البناء: انخفضت المنازل الجديدة المكتملة في عام 2023 بنسبة 20٪ مقارنة بعام 2022
هل يتردد أصحاب المنازل في رفع الأسعار؟
يُتهم عمال بناء المنازل أحيانًا بالتوقف عن تنفيذ مشاريع البناء عندما تكون الأوقات صعبة، مما يؤدي إلى إبطاء معدل إكمال المنازل حتى يتمكنوا من بيعها بأسعار أعلى بعد تعافي السوق.
وهذا يقلل من المعروض من المنازل ويمكن أن يزيد الأسعار بسبب المزيد من المنافسة. هل هذا ما يحدث هنا؟
يقول بيتر بيل، المؤلف والمعلق العقاري: “إن الارتفاع غير المتناسب في أسعار المنازل الجديدة يرتبط بشكل مباشر بالتخفيض المتعمد في العرض بنسبة 15 إلى 20 في المائة من قبل شركات بناء المنازل ذات الحجم الكبير”. لقد نجحوا في الحفاظ على الأسعار عن طريق خفض العرض.
وسوف تشهد شركات بناء المنازل أيضاً تقلص هوامش أرباحها بسبب ارتفاع تكاليف البناء والتمويل.
منذ عام 2019، ارتفع متوسط تكلفة مواد البناء بنسبة 33.2 في المائة، وفقا لتحليل منفصل أجراه أبراو.
ارتفعت بعض الأشياء أكثر من غيرها. على سبيل المثال، ارتفعت المواد العازلة بنسبة 61.4 في المائة، والمنتجات الخرسانية مسبقة الصب بنسبة 55.8 في المائة، والأبواب والنوافذ البلاستيكية بنسبة 49.6 في المائة.
> حاسبة التكلفة الحقيقية للرهن العقاري: تحقق من تكلفة السعر الثابت الجديد
معاول في الأرض ورافعات في السماء: منذ عام 2019، ارتفع متوسط تكلفة مواد البناء بنسبة 33.2% وفقًا لتحليل أجراه Aprao
يقول دانييل نورمال، الرئيس التنفيذي لشركة أبراو: “لقد قدم الوباء عددًا لا يحصى من التحديات لشركات بناء المنازل في البلاد، مع القيود المفروضة على إنتاج واستيراد مواد البناء مما أدى إلى ارتفاع التكاليف.
“ولكن في حين أن الوباء نفسه قد يكون خلفنا بشكل جيد وحقيقي، فمن العدل أن نقول إن نفس التحديات لا تزال قائمة اليوم، مع بقاء تكلفة العديد من المواد أعلى مما كانت عليه حتى قبل عام.
“وفي الوقت نفسه، يتعرض المطورون لارتفاع التكاليف على جبهات أخرى، حيث تلعب أسعار الفائدة المرتفعة دورها، في حين سترتفع فاتورة أجورهم أيضًا.”
يشعر بيتر بيل أن الجمع بين انخفاض طلب المشترين، إلى جانب تكاليف البناء والتمويل الإضافية، قد تسبب في قيام العديد من شركات بناء المنازل بتقليص المخزون الذي توفره.
بيتر بيل هو مؤلف كتاب “Property Planet” وشارك في تأليف كتاب “المنازل المكسورة: أزمة الإسكان في بريطانيا: الأخطاء والحقائق والإصلاحات”
ويقول: “يجب على منشئ المنازل أو المطور أن يكون واثقًا من سعر بيع العقار قبل شراء الموقع. سيستهدف المطور دائمًا ربحًا لا يقل عن 20 في المائة.
“على سبيل المثال، لنفترض أن أحد المطورين توقع في البداية أن دخله من المبيعات سيكون 1,000,000 جنيه إسترليني، فسوف يضيف ربحًا قدره 200,000 جنيه إسترليني إلى مبالغه. لنفترض أنهم قدروا تكاليف البناء بمبلغ 600 ألف جنيه إسترليني. وهذا يترك لهم ميزانية قدرها 200 ألف جنيه إسترليني لشراء الأرض أو المبنى القديم.
“إنهم يحصلون على الأرض ويضعون خططًا لبدء أعمال البناء. ومع ذلك، نظرًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري، تتوقع الآن أن يتم بيع المشروع مقابل 900 ألف جنيه إسترليني، بدلاً من 1.000.000 جنيه إسترليني. سيؤدي ذلك إلى خفض أرباحهم البالغة 200 ألف جنيه إسترليني إلى النصف.
وفي الوقت نفسه، فإن تكاليف البناء الأعلى من المتوقع قد تؤثر أيضًا على هوامش أرباحهم.
“إن شركات بناء المنازل الكبيرة أكثر حظًا من المطورين الصغار.” ويمكنهم الانتظار حتى تتعافى الأسعار، بدلا من البيع بهوامش أقل – أو بخسارة.
“بدلاً من ذلك، قاموا بخفض التكاليف وإبطاء معدل البناء، بدلاً من خفض الأسعار.”
ومع ذلك، يعتقد أنتوني كودلينج، رئيس قسم الإسكان ومواد البناء الأوروبي لبنك الاستثمار RBC Capital Markets، أن الارتفاع في الأسعار يرجع في النهاية إلى الطلب من المشترين.
“أسعار البناء الجديد ترتفع فقط إذا كان الطلب أكبر من العرض. إذا لم يتم بيع المنازل، فسوف تنخفض الأسعار.
أنتوني كودلينج، رئيس قسم الإسكان ومواد البناء الأوروبية في بنك الاستثمار RBC Capital Markets
“إذا نظرنا إلى السوق، نجد أن معدلات الرهن العقاري أقل مما كانت عليه قبل بضعة أشهر والأجور آخذة في الارتفاع، وبالتالي يستطيع مشتري المنازل أن ينفقوا الآن أكثر مما كانوا يستطيعون قبل بضعة أشهر.”
وبدلا من أن تقوم شركات بناء المنازل بتخفيض العرض عمدا، تجادل كودلينج بأن نظام التخطيط غير الكافي يؤدي إلى إبطائها.
يقول كودلينج: “يرغب بناة المنازل في بيع المزيد من المنازل”. “هناك عدد قليل جدًا من الشركات، إن وجدت، التي تسعى إلى بيع منتجات أقل مما تستطيع.
“المشكلة التي تواجه شركات بناء المنازل هي نظام التخطيط الذي يتحرك بوتيرة بطيئة، حيث تم إلغاء أهداف الإسكان، وتم خفض تمويل إدارات التخطيط، وبالتالي يتم منح أذونات تخطيط أقل.
“إن نظام التخطيط هو الذي يعيق المعروض من المساكن، وليس بناة المنازل، فهم يعملون في بناء المنازل.
يضيف كودلينج: “تستمر تكاليف البناء في الارتفاع، لكن شركات بناء المنازل لا تستطيع نقل هذه التكاليف تلقائيًا إلى مشتري المنزل، لأنه لا تنس أنه مقابل كل بناء جديد هناك سبعة أو ثمانية بدائل مستعملة حيث تم نسيان تكاليف البناء منذ فترة طويلة، وبالتالي لا لا تؤثر على السعر.
إذا بدأت المباني الجديدة في خفض الأسعار وبيعها بأسعار أقل من القيمة السوقية، فسيمثل ذلك “انتحارًا تجاريًا”، وفقًا لكودلينج، خاصة إذا لم يعد لديهم منازل للبيع.
ويضيف: “لقد انخفضت أرباح شركات بناء المنازل بالفعل بشكل كبير، وانخفضت هوامش الربح بنحو 50 في المائة في جميع أنحاء القطاع، وإذا نفدت أموال شركات بناء المنازل وأفلست، فسوف نحصل على عدد أقل من المنازل الجديدة، لذا يتعين علينا أن نكون حذرين بشأن ما سنفعله”. أتمنى ل.'
* يرجى ملاحظة أن البيانات المتعلقة بأسعار المباني الجديدة والمنازل القائمة تعتمد على بيانات مكتب الإحصاءات الوطنية المأخوذة من السجل العقاري. وهو لا يشمل بيانات أسعار المنازل في أيرلندا الشمالية. تعتمد أسعار أيرلندا الشمالية على رقم ربع سنوي فقط.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.