تشير أرقام جديدة إلى أن المشترين النقديين ينقضون على سوق الإسكان وسط تراجع سوق الإسكان.
في المجمل، اشترى المشترون نقدا 34 في المائة من جميع المنازل المباعة هذا العام، وفقا لأرقام من هامبتونز، وهو ما يمثل أعلى مستوى منذ سبع سنوات.
هذا يتناغم مع البيانات من Zoopla. ويقول إنه على مدى السنوات الخمس الماضية، لم يمثل المشترون نقدًا سوى واحدة من كل خمس مبيعات – وهذا العام، يشير موقع العقارات أيضًا إلى أن واحدة من كل ثلاث مبيعات تتم نقدًا، وليس عن طريق الرهن العقاري.
وفي أجزاء كثيرة من البلاد، من المحتمل أن يشكل المشترون نقدًا نسبة أكبر من المشتريات.
النقد هو الملك: واحدة من كل ثلاثة مبيعات منازل في عام 2023 شملت مشترين نقدًا، وفقًا لشركة هامبتونز وزوبلا
ومن العدل أن نقول إن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد أثر بشكل كبير على أسعار المنازل وحجم المبيعات هذا العام.
وكشفت بيانات بنك إنجلترا أن اقتراض الرهن العقاري لشراء المنازل استمر في الانخفاض في سبتمبر، مع انخفاض النشاط بأكثر من الثلث مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.
مع ذلك، على الرغم من الانخفاض الحاد في المشتريات الممولة بالرهن العقاري، فإن إجمالي عدد المنازل المباعة في أيلول (سبتمبر) انخفض بنسبة 17 في المائة عن نفس الفترة من العام الماضي، وفقا لأرقام إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية، مما يشير إلى أن المشترين النقديين يلعبون دورا في دعم السوق.
وقالت أنيشا بيفريدج، رئيسة قسم الأبحاث في هامبتونز: “في أعقاب التحول إلى أسعار الفائدة الأعلى وبالتالي سوق الإسكان الأكثر هدوءًا، ربما من غير المستغرب أن يظل المشترون نقدًا أكثر مرونة”.
“معظم هذا كان مدفوعًا من قبل المصغرين الذين يميلون إلى تفضيل سوق أكثر هدوءًا حتى يتمكنوا من ترتيب عمليات الشراء المستقبلية قبل بيع منازلهم الخاصة.”
“لقد كان ارتفاع معدلات الرهن العقاري أيضًا حافزًا، حيث شجع بعض الأسر على تقليص حجمها عاجلاً لسداد رصيد الرهن العقاري المتبقي لديها والتحرر من الرهن العقاري.”
يوجد حاليًا عدد أقل من التحركات من المشترين المرهونين بينما يظل عدد المبيعات النقدية ثابتًا، وفقًا لـ Zoopla
هل الآن هو الوقت المناسب لتكون مشتريًا نقدًا؟
بمعنى ما، يعد الآن وقتًا رائعًا لتكون مشتريًا نقدًا. تظل المنازل معروضة في السوق لفترة أطول مما يعني أن بعض البائعين قد يشعرون باليأس بشكل متزايد وأكثر استعدادًا للنظر في عروض أقل.
كشفت Zoopla الأسبوع الماضي أن المنازل في إنجلترا تستغرق ما يقرب من أسبوعين أطول للبيع مقارنة بنفس الفترة الزمنية من العام الماضي.
ووفقا لشركة هامبتونز، فإن متوسط عدد الأيام بين وصول المنازل إلى السوق وعرضها هو 61 يوما.
يتماشى هذا بشكل وثيق مع Rigthmove، التي تقول أن متوسط الوقت الحالي الذي تستغرقه المنازل للبيع هو 59 يومًا.
ولوضع ذلك في السياق، يقول هامبتونز إنه في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كان المنزل يستغرق في المتوسط 45 يومًا للعثور على مشتري. وفي العام السابق كان الأمر يستغرق 28 يومًا فقط.
يقول هنري بريور، وكيل الشراء المحترف: “الآن هو الوقت المناسب لأن تكون مشتريًا نقدًا، على الرغم من أنه ليس النادي الحصري الذي قد تتوقعه.
“ما يقرب من 40 في المائة من الصفقات التي نجريها في الوقت الحالي تتضمن مشتريًا نقديًا، وهو شخص يتفوق دائمًا تقريبًا على المشتري الذي يحتاج إلى رهن عقاري. يمكن للمشترين نقدًا أيضًا الحصول على صفقة أفضل أيضًا.’
ومع ذلك، يعترف بريور بأن العديد من المشترين النقديين معرضون أيضًا لخطر الدفع الزائد.
ويضيف: “يمكن للمشترين نقدًا أن يكونوا أكثر سخاءً مع عرض للعقار الذي يرغبون فيه ولا يحصلون على فحص سلامة تقييم الرهن العقاري. من السهل جدًا على هؤلاء المشترين أن يدفعوا أكثر من اللازم.
“نادرًا ما يحصلون على أي مساعدة بخلاف المحامي، وكثيرًا ما يعتمدون على وكيل البيع للحصول على إرشادات بشأن ما يجب دفعه.”
أطول للبيع: تقول شركة هامبتونز أن متوسط الوقت الذي يستغرقه عرض العقار هو 61 يومًا، ارتفاعًا من 45 يومًا في هذا الوقت من العام الماضي وارتفاعًا من متوسط 28 يومًا في أكتوبر 2021
يتم تخفيض الأسعار المطلوبة: 53 في المائة من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي طلبت خفض السعر المطلوب قبل البيع، وفقا لشركة هامبتونز
ما هي الخصومات التي يمكن للمشتري النقدي أن يتوقعها؟
علامة أخرى على وجود سوق الإسكان المتعثر هي حقيقة أن البائعين يضطرون إلى خفض الأسعار المطلوبة من أجل العثور على مشتري.
وفقاً لشركة هامبتونز، فإن 53 في المائة من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي تطلبت خفض السعر المطلوب قبل البيع.
وفي تشرين الأول/أكتوبر من العام الماضي، تم بيع 40 في المائة من المنازل بعد انخفاض الأسعار. في أكتوبر 2021، تم بيع 29 في المائة من المنازل بعد انخفاض الأسعار، وفقا لشركة هامبتونز.
وهذا يخلق تعقيدًا إضافيًا حيث قد يدعي المشترون أنهم حصلوا على خصم كبير من السعر المطلوب بينما في الواقع يجب تخفيض السعر المطلوب بسبب قلة الفائدة.
ويبلغ متوسط الحجم الحالي لخفض الأسعار نحو 6 في المائة، وفقا لشركة Rightmove.
عند النظر إلى متوسط الخصم من سعر الطلب النهائي مقارنة بالسعر المباع، تقول Rightmive إنه يبلغ حوالي 4 في المائة في المتوسط.
في نهاية المطاف، كما يقول وكيل الشراء هنري بريور في كثير من الأحيان – لا ينبغي الخلط بين السعر المطلوب والقيمة الحقيقية.
يعتقد ستيوارت تشيثام، الرئيس التنفيذي لشركة MPowered Mortgages، أنه إذا لم تكن محرجًا من عرضك، فمن المحتمل أنه ليس منخفضًا بدرجة كافية.
يقول: “اذهب إلى الأسفل، قدم عرضًا صفيقًا، لماذا لا.” هل البحث الخاص بك على الممتلكات والمنطقة.
“اكتشف المدة التي مضت في السوق، واكتشف وضع المشتري، واستفسر من وكيلك العقاري.
“استفد من كونك في وضع متميز كمشتري نقدًا.”
المفتاح هو أن تقوم بأداء واجبك ولا تشعر بالحرج من العرض “الصفيق”، في الواقع إذا لم تكن محرجًا فمن المحتمل أن تكون سعرك مرتفعًا جدًا.
ستيوارت شيثام – الرهون العقارية MPowered
يعتقد هنري بريور أن المشتري النقدي يجب أن يدفع في النهاية أقل من الشخص الذي يشتري برهن عقاري.
ويقول: “أعتقد أن كونك مشتريًا نقدًا يجب أن تكون قيمته أعلى بنسبة 5 في المائة من المشتري الذي لديه رهن عقاري في سوق اليوم.”
“إنه شيء يجب على المشتري أن يصرخ به عند التفاوض ومن المهم أن تكون قادرًا على إثبات ذلك.”
“يجب على جميع المشترين تقديم عروض للعقار الموجود في السوق لبعض الوقت.
“لا يستطيع هؤلاء البائعون أن يكونوا انتقائيين ويصمدون أمام مشتري نقدي، لذا قم بالمزايدة بشدة حيث ستكون هناك منافسة أقل.”
“فقط تذكر، لا تقيس نجاح صفقتك أبدًا بالرجوع إلى السعر المطلوب.”
يقول هنري بريور إن كونك مشتريًا نقدًا يجب أن تكون قيمته أعلى بنسبة 5٪ من المشتري الذي لديه رهن عقاري في سوق اليوم
ومن المهم أيضًا أن نتذكر أن سوق العقارات في المملكة المتحدة ليس مجرد سوق واحدة. إنها مكونة من آلاف الأسواق المحلية التي تتصرف جميعها بشكل مختلف عن بعضها البعض.
ويضيف ستيوارت شيثام: “إن السوق ليس متجانسًا، لذا من الصعب تقديم نصيحة محددة للمشترين نقدًا”.
“سيظل هناك عدد قليل من المناطق التي لا تزال تشهد عطاءات مختومة حيث يتم بيع المنازل بسعر أعلى من السعر المطلوب، ولكن هذا بسبب ارتفاع الطلب في منطقة معينة من البلاد.
“مرة أخرى، ستشهد الأجزاء الأخرى – الأغلبية الآن – انخفاض الطلب وبالتالي يمكن أن تقدم خصومات أعلى.
“يعتمد مدى الخصم أيضًا على مدى واقعية البائع ووكيله منذ البداية فيما يتعلق بالسعر المطلوب.
“إن الأمر الأساسي هو أن تقوم بأداء واجبك ولا تشعر بالحرج من العرض “الصفيق”، في الواقع، إذا لم تكن محرجًا، فمن المحتمل أن تكون سعرك مرتفعًا جدًا.”
لو كنت مشتريا نقدا هل ستشتري الآن؟
والسؤال الكبير هو ما إذا كان ينبغي للمشترين نقدًا الشراء في الوقت الحالي أم لا ما لم يكونوا بحاجة لذلك حقًا.
توقع كل من بنك لويدز والمجموعة العقارية JLL مؤخرًا أن تستمر أسعار المنازل في الانخفاض حتى عام 2025.
وفي الأسبوع الماضي، قالت جيه إل إل إن أسعار العقارات في جميع أنحاء بريطانيا ستنخفض بنسبة 6 في المائة بحلول نهاية عام 2023، و3 في المائة في العام التالي.
لذلك، من ناحية، يمكنك القول بأن هذا هو الوقت المناسب للمشترين نقدًا لإجراء المعاملات بسبب تقلص المنافسة من المشترين المرهونين والمستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير.
ومع ذلك، سوف يجادل آخرون بأن أسعار المنازل سوف تشهد المزيد من الانخفاض، وأن الانتظار في نهاية المطاف سيكون الخيار الأفضل.
لا تثق في السعر المطلوب: وكيل الشراء، هنري بريور، يحذر المشترين من عدم قياس نجاح صفقتهم بالرجوع إلى السعر المطلوب
يقول ستيوارت شيثام إن الأمر سيعتمد في النهاية على حالة الشخص.
“إذا كنت تشتري للعيش في العقار لفترة طويلة من الزمن – لمدة 10 سنوات أو أكثر، فتأكد من أنه العقار المناسب ثم احصل على أفضل خصم ممكن.
“إذا كان الأمر استثمارًا أو شراءًا للتأجير، فلديك الوقت في صالحك. نحن لم نصل إلى قاع السوق بعد، لذا ربما من الأفضل الانتظار. احصل على الخصم الآن بالتأكيد ولكن للعقار المناسب’
ويضيف هنري بريور: “لا يحصل المشترون نقدًا على خصم أو صفقة، ولا يمكنهم بيع العقار الذي يشترونه على الفور مقابل المزيد من المال.
“ما يمكنهم فعله هو الحصول على صفقة أفضل، وأن يكونوا المشتري المفضل إذا كان هناك آخرون يريدون عقارًا ولكنهم بحاجة إلى رهن عقاري.
“نحن لم نصل بعد إلى مرحلة السوق التي يكون فيها البائعون أكثر من المشترين. هناك فقط أن البائعين عادة ما يكونون أكثر تفاؤلا من المشترين.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.