“الملكية هي معاش تقاعدي.” إنها لازمة سمعها المستشارون مرات لا تحصى على مر العقود. أنها تحظى بشعبية خاصة مع الأثرياء والمشاهير.
احصل على صحيفة نهاية الأسبوع وستجد المشاهير الذين تتم مقابلتهم حول أموالهم كثيرًا ما يقدمون الشعار باقتناع.
يقدم ليتل جيمي أوزموند، نجم البوب في السبعينيات، أحد الأمثلة على ذلك. أخبرنا جيمي أوزموند في عام 2015 أنه خسر 1.3 مليون جنيه إسترليني في الانهيار العقاري الأمريكي في عام 2008 – لكنه لا يزال يعتقد أن الاستثمار في الطوب والملاط أفضل من الأسهم.
مثل هذا الإخلاص للملكية قوي في الولايات المتحدة، لكن يمكن القول إنه أكثر قوة في المملكة المتحدة. أسعار العقارات ومعضلات الشراء بهدف التأجير تملأ المنتديات عبر الإنترنت وتمتد إلى محادثات حفلات العشاء البريطانية.
ويأمل البعض في تقليص حجم العقارات وتحقيق بعض المكاسب التي تم تحقيقها، مع الإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال، في حين يخطط بعض أصحاب العقارات في المملكة المتحدة، البالغ عددهم 2.5 مليون، لبيع ما يصل إلى تمويل التقاعد.
كيف يتم هذا التفاني في الملكية؟
أسعار المنازل مقابل التضخم: ارتفعت قيمة العقارات في السنوات الأخيرة، وكذلك تكاليف المعيشة، فماذا يحدث عند مقارنة الاثنين؟
والحقيقة هي أن أسعار المساكن ظلت في انخفاض لبعض الوقت. وهذا يبدو غير بديهي في ظل ما يبدو أنه صعود مطرد منذ الأزمة المالية في عام 2008.
ومع ذلك، ارتفع التضخم بشكل أسرع، مما أدى إلى محو المكاسب بالقيمة الحقيقية. وبطبيعة الحال، فإن معظم الضرر حدث في العامين الماضيين. لكن الصورة تبدو قاتمة على الأطر الزمنية الأطول.
قام وكلاء العقارات سافيلز بتحليل عقود من البيانات من مؤشر أسعار المنازل على الصعيد الوطني ووجدوا العديد من الحقائق الصارخة:
يوضح الجدول مدى الانخفاض، حيث تبتعد كل منطقة وبلد عن ذروة سعرها، على الرغم من أن هذه القمم تنخفض في أوقات مختلفة. وكان متوسط الانخفاض من الذروة الجماعية التي شهدتها المملكة المتحدة في عام 2007 يبلغ 12 في المائة بالقيمة الحقيقية.
| بلد المنطقة | تاريخ الذروة | السعر الحالي مقابل الذروة |
|---|---|---|
| لندن | الربع الثاني 2016 | -16.7 في المائة |
| التقى الخارجي | الربع الأول 2022 | -12.9 في المائة |
| الشرق الخارجي | الربع الأول 2022 | -12.4 في المائة |
| جنوب غرب | الربع الثاني 2022 | -12.7 في المائة |
| شرق أنجليا | الربع الأول 2022 | -13.0 في المائة |
| الغرب الأوسط | الربع الثالث 2007 | -9.0 في المائة |
| الشرق الأوسط | الربع الثالث 2022 | -11.3 في المائة |
| الشمال الغربي | الربع الثالث 2007 | -19.5 في المائة |
| يورك وهامبر | الربع الثالث 2007 | -21.2 في المائة |
| شمال | الربع الثالث 2007 | -27.8 في المائة |
| ويلز | الربع الثاني 2007 | -18.7 في المائة |
| اسكتلندا | الربع الثالث 2007 | -27.8 في المائة |
| أيرلندا | الربع الثالث 2007 | -50.6 في المائة |
| المملكة المتحدة | الربع الثالث 2007 | -12.0 في المائة |
| المصدر: شركة فيديليتي باستخدام بيانات سافيلز المستندة إلى مؤشر أسعار المنازل على الصعيد الوطني والتضخم في المملكة المتحدة | ||
إنه انعكاس صارخ للثروات التي كانت موجودة في العقود السابقة.
دخل جيل طفرة المواليد والجيل العاشر ونشأوا في سوق ترتفع فيه أسعار المنازل دائمًا، باستثناء هذه النقطة الغريبة. وفي الفترة بين عامي 1952 و2007، ارتفعت الأسعار المعدلة حسب التضخم بنسبة 3.1 في المائة سنوياً.
لا يبدو هذا كثيرا، لكنه ملفت للنظر، نظرا لفترات التضخم المتفشي في السبعينيات (ارتفاع الأسعار السنوي بلغ ذروته بنسبة 25 في المائة) وثلاثة حوادث انهيار عقاري، بدءا من الأعوام 1973، و1979، و1989.
وقد ساهم حفل العقارات منذ منتصف التسعينيات، وسط موجة من الثقة في البوب البريطاني وسبايس غيرل، بقوة في تحقيق متوسط سعر العقارات على المدى الطويل بنسبة 3.1 في المائة، في حين لعب انخفاض التضخم في العقد الأول من القرن العشرين دوراً كبيراً أيضاً.
وفي عام 2007 تغيرت الصورة. وكما توضح سافيلز أدناه، فقد عدنا إلى السبعينيات. على الرغم من انخفاض معدلات التضخم بين عامي 2010 و2020، إلا أن أسعار العقارات قد تحركت بشكل جانبي.
أسعار المنازل الحقيقية: بمجرد تعديل أسعار العقارات بما يتناسب مع مكاسب التضخم، تتضاءل بشكل كبير
هل كان أداء سوق الأوراق المالية أفضل من أداء العقارات؟
وإذا كانت العقارات قد فشلت في توفير معاش تقاعدي خلال الأعوام الخمسة عشر الماضية، فهل كان أداء سوق الأوراق المالية، البديل الشائع، أفضل من ذلك؟
منذ عام 2007 عندما انخفضت أسعار العقارات المعدلة حسب التضخم بنسبة 12 في المائة، ارتفع مؤشر فاينانشيال تايمز العالمي، وهو مؤشر لأسواق الأسهم العالمية، بنسبة 68 في المائة، حسبما تظهر بيانات فيديليتي. ويعادل هذا ارتفاعا سنويا فوق معدل التضخم بنسبة 3.51 في المائة.
ولا تشمل هذه المبالغ الأرباح المدفوعة للمساهمين.
ومع تضمين ذلك، وبافتراض إعادة استثمار الدخل، فإن العائد الحقيقي يتضاعف تقريباً ليصل إلى 6.14 في المائة.
وبطبيعة الحال، يمكن أيضًا للشراء بغرض التأجير أو العقارات الاستثمارية الأخرى أن تدفع إيرادات الإيجار، والتي لا يتم تضمينها في مبالغ سافيلز. لكن هذه البيانات تقدم مقارنة بسيطة على أساس المثل حول نمو أسعار الأصول.
الأموال المقترضة يمكن أن تؤدي إلى الأرباح… والخسائر
هناك الكثير مما يجب مراعاته. تعتبر العقارات في العادة “أصولًا موجهة”، في لغة الصناعة، حيث ترتفع العائدات بشكل أعلى من خلال الأموال المقترضة، أي الرهون العقارية.
على سبيل المثال، إيداع مبلغ 50.000 جنيه إسترليني على عقار بقيمة 200.000 جنيه إسترليني والذي يرتفع إلى 250.000 جنيه إسترليني، يمثل ربحًا قدره 50.000 جنيه إسترليني بنسبة 100 في المائة، وليس ربحًا بنسبة 25 في المائة.
وينطبق نفس التأثير على الخسائر، وبالطبع ارتفعت تكاليف الرهن العقاري إلى عنان السماء مع قيام بنك إنجلترا برفع أسعار الفائدة لمحاربة التضخم.
ثم هناك الراحة. يمكن أن يستغرق الاستثمار العقاري وقتًا طويلاً، والتعامل مع الوكلاء وسماسرة الرهن العقاري ونماذج ضريبة التقييم الذاتي. الاستثمار في سوق الأوراق المالية، خاصة إذا كنت تختار فقط الأموال التي تتعقب المؤشر، هو أمر سهل الوصول إليه وبسيط.
لن تكون هناك إجابة واضحة أبداً في المناقشة حول الملكية العقارية مقابل سوق الأوراق المالية، ولكن لابد من وجود قدر أعظم من الفهم لحقيقة مفادها أن الملكية ليست دائماً رهاناً في اتجاه واحد، كما يعتقد جيمي أوزموند وغيره.
• أندرو أوكسليد هو محرر سابق في This is Money ويعمل الآن كمدير في شركة Fidelity Personal Investing.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.