أين الأرضية في أسعار المساكن وكم من الوقت سيستغرق الوصول إلى هناك؟ إنها أسئلة صعبة ، لكن أي شخص يحتاج أو يختار شراء أو بيع منزله عليه أن يحاول إيجاد نوع من الإجابة.
أبعد من ذلك ، نظرًا لأن العقارات السكنية هي أكبر أو ثاني أكبر مخزون من الثروة بالنسبة لمعظم الناس – والآخر هو معاشاتهم التقاعدية أو حقوق المعاشات التقاعدية – فإن ما يحدث مهم للغاية للاقتصاد. انهيار الممتلكات من شأنه أن يحطم الاقتصاد أيضا.
تم إعطاء هذه الأسئلة إلحاحًا جديدًا الأسبوع الماضي ، حيث أبلغت شركة Nationwide Building Society عن انخفاض بنسبة 0.1 في المائة في الأسعار على أساس شهري في مايو. عكس ذلك ارتفاعًا بنسبة 0.4 في المائة في أبريل ، وأدى إلى انخفاض سنوي بنسبة 3.4 في المائة ، وهو أكبر انخفاض منذ الأزمة المصرفية 2008-2009.
شوارع أمامنا: منازلنا باهظة الثمن وفقًا للمعايير التاريخية
يعتقد كبير الاقتصاديين في نيشن وايد ، روبرت جاردنر ، أن “الرياح المعاكسة” ستزداد قوة حيث من المرجح أن تتجه أسعار الفائدة إلى الأعلى. تعتقد الأسواق الآن أن ذروة المعدلات ستكون 5.5 في المائة ، بينما في آذار (مارس) بلغ سعرها 4.5 في المائة ، حيث هي الآن. سيؤدي ذلك إلى رفع معدلات الرهن العقاري.
لكن السيد غاردنر يلاحظ أن “الهبوط الناعم نسبيًا يظل النتيجة الأكثر احتمالية لأن ظروف سوق العمل لا تزال قوية وتظهر الميزانيات العمومية للأسر في حالة جيدة نسبيًا”.
يشير وصفه بأنه هبوط ناعم إلى مزيد من الانخفاضات في الأسعار ، ولكن لا يوجد شيء مثل الانخفاض الذي يقارب 20 في المائة من الذروة إلى الحضيض بين عامي 2007 و 2009 ، أو بالنسبة لأولئك الذين لديهم ذاكرة أطول ، بين 1989 و 1992.
أود أن أثق في هذا الحكم ، جزئيًا لأن البلاد تتمتع بخبرة كبيرة ولكن أيضًا لأن هذا هو الفطرة السليمة.
بالنسبة للأشخاص الذين يحتاجون إلى البيع فجأة ، فإن السوق الناعمة هي أخبار سيئة ، وتكاليف الرهن العقاري المرتفعة هي بالطبع عامل مثبط. لكن الأسعار ككل ستدعمها حقيقة أن ما بين ربع وثلث المنازل يتم شراؤها نقدًا.
لذا يمكننا رسم النتيجة الأكثر احتمالية للسنتين القادمتين. بضعة أشهر أخرى من هبوط الأسعار ، ولكن القاع بحلول نهاية هذا العام أو أوائل عام 2024. ثم انتعاش بطيء ، بحيث أنه في غضون ثلاث أو أربع سنوات ، حتى أولئك الذين لم يحالفهم الحظ في الشراء في ذروة العام الماضي سيكونون للأمام مرة أخرى.
لكن ماذا عن المدى الطويل؟ بعد كل شيء ، فإن العديد من كبار السن الذين سددوا رهنهم العقاري يعتبرون منازلهم بمثابة معاشهم التقاعدي ، وهو أحد الأصول التي يمكنهم بيعها لزيادة دخلهم في التقاعد.
ينجح ذلك إذا استمرت أسعار المساكن في الارتفاع بالقيمة الحقيقية ، أي بالمقارنة مع سعر كل شيء آخر. لكنها ليست احتمالية جذابة إذا لم تتماشى الأسعار مع التضخم الحالي ، كما حدث خلال العام الماضي. بالقيمة الحقيقية ، انخفضت الأسعار بأكثر من 10 في المائة.
هنا ، من الأفضل العودة إلى أساسيات العرض والطلب والقدرة على تحمل التكاليف. من المرجح أن يظل العرض ضيقًا في معظم أنحاء المملكة المتحدة في المستقبل المنظور.
هناك طرق مختلفة للنظر في المشكلة ولكن الاستنتاج واحد: لا نبني منازل كافية. اكتشف مركز المدن مؤخرًا أن هناك 4.3 مليون منزل يفتقر إلى ما هو مطلوب ، وأن الجاني ، إذا كانت هذه هي الكلمة الصحيحة ، هو نظام التخطيط الذي يعود تاريخه إلى ما بعد الحرب العالمية الثانية مباشرة. بين عامي 1856 و 1939 ، كان نمو بناء المساكن 2 في المائة سنويًا.
بعد قانون تخطيط المدن والريف لعام 1947 ، انخفض إلى 1.2 في المائة. حتى إذا وصلت الحكومة إلى هدفها المتمثل في بناء 300000 منزل سنويًا ، فسوف يستغرق الأمر 50 عامًا لتعويض التراكم.
أما بالنسبة للطلب ، فمن شبه المؤكد أن السكان سيستمرون في الارتفاع ، والمشكلة الوحيدة هي وتيرة حدوثه.
سيكون الدافع الأكبر هو الهجرة. إنها قضية خلافية ، لكن أرقام مكتب الإحصاءات الوطنية قبل أيام قليلة أشارت إلى أن صافي الهجرة في الأشهر الـ 12 حتى منتصف العام الماضي كان 606 آلاف ، وهو ما يزيد عن 102 ألف مما كان يُعتقد سابقًا.
ربما ستنخفض هذه الأرقام ولكن لا يوجد الكثير من الأدلة على ذلك في الوقت الحالي.
لذا يبدو من المؤكد أن توازن العرض والطلب يدعم السوق. سيكون السحب هو القدرة على تحمل التكاليف. يساعد ارتفاع الأجور وانخفاض الأسعار على تحسين العلاقة ، لكن منازلنا غالية جدًا وفقًا للمعايير التاريخية.
اقترح شرودرز العام الماضي أن النسبة بين الأسعار ومتوسط الدخل – حوالي تسعة أضعاف الأجر – كانت الأعلى منذ عام 1876.
خاتمة؟ سيبقى سوق الإسكان ضيقًا لجيل آخر على الأقل. لكن القدرة على تحمل التكاليف ستمنعها من الارتفاع أكثر بكثير من حيث القيمة الحقيقية.
إذن ، هضبة ، وليس انهيارًا.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.