هل عاد الرهن العقاري بنسبة 100٪؟ نحن نلقي نظرة على ما إذا كانت الصفقات التي تقدم دعمًا هي حقًا الإجابة للمشترين لأول مرة الذين يحاولون الصعود على السلم

إن الرهن العقاري بنسبة 100 في المائة يتطلب أجزاء متساوية من الخوف والاحترام بين مالكي المنازل البريطانيين.

رأى هؤلاء المثيرون للجدل الآن أن البنوك ومجتمعات البناء تقرض القيمة الكاملة للعقار – وأحيانًا أكثر – مما يمنح المشترين لأول مرة دفعة حاسمة.

ومع ذلك ، فإن الرهون العقارية بنسبة 100 في المائة جاءت أيضًا لترمز إلى الائتمان السهل الذي لخص الانهيار المالي في عام 2008 ، واختفى إلى حد كبير في السنوات التي تلت ذلك.

ولكن الآن أطلقت مجموعة من المقرضين قروضًا منزلية ليست رهنًا عقاريًا بنسبة 100 في المائة تمامًا ، ولكنها ليست بعيدة أيضًا.

Skipton Building Society هي أحدث جهة مُقرضة تقدم منتجًا من التأجير إلى الرهن العقاري بنسبة 100 في المائة ، على الرغم من أن التفاصيل الدقيقة لم يتم تأكيدها بعد.

قال الرئيس التنفيذي لمجموعة Skipton Group ، ستيوارت هاير ، إن المنتج سيمكن الأشخاص المحاصرين في دورات الإيجار – حيث يُمنعون من القدرة على الادخار من أجل وديعة المنزل – من الوصول إلى سلم العقار وإنشاء منزل.

ولكن هل الرهون العقارية بنسبة 100 في المائة – المعروفة أيضًا باسم الرهون العقارية بدون إيداع – فكرة جيدة حقًا لأولئك الذين يحاولون الوصول إلى سلم العقارات؟

هل الرهون العقارية بنسبة 100٪ فكرة جيدة؟

يقول بيتر دوكار ، المدير التجاري في Generation Home: “أعتقد أن 100 في المائة يمكن أن تكون رائعة للأشخاص المناسبين”.

“إنه أمر جيد حقًا للأشخاص الذين لديهم دخل جيد وقدرة تحمل عالية ولكنهم لم يتمكنوا من تجميع وديعة.”

يجادل Dockar بأن الحاجة إلى وديعة بنسبة 5 في المائة للحصول على رهن عقاري من معظم المقرضين أمر تعسفي ، لأنه يعتمد على المنطق القائل بأنه ما لم يكن لديك وديعة ، فلن يكون لديك أي ميزة في اللعبة.

لكنه يقول إن شراء منزل أمر صعب حتى بدون إيداع ، وسيحرص المشترون لأول مرة على بناء أسهم في منازلهم.

هذا صحيح أكثر إذا كانوا مستأجرين حاليًا ويمكنهم استثمار هذه الأموال في ممتلكاتهم الخاصة بدلاً من ذلك.

علاوة على ذلك ، ستجري البنوك فحوصات مكثفة للقدرة على تحمل التكاليف على أي مقترض محتمل مما يعني أن المقرض سيكون واثقًا من قدرة المشتري على سداد الرهن العقاري.

ومع ذلك ، يشعر البعض الآخر بالقلق من أنه مع استمرار تقلب أسعار المساكن ، فإن الرهون العقارية بدون وديعة تعرض المقترضين لخطر الدخول في حقوق ملكية سلبية – حيث تكون قيمة القرض أكبر من قيمة العقار.

قالت Kylie-Ann Gatecliffe ، مديرة شركة الوساطة KAG Financial للسمسرة: “الخوف السلبي من الأسهم سيثير بعض الدهشة ، وهذا يجب أن يكون محادثة مفصلة مع أي مشترين لأول مرة يتطلعون إلى متابعة هذا كخيار. وبالمقارنة مع الإيجارات ، فهل الخطر مرتفع ، مع ارتفاع الإيجارات التي تتناقص في الدخل المتاح؟ ‘

وتقترح أن الصعود على السلم بدفع شهري ثابت قد يكون أكثر أمانًا من الاستئجار وأن الخطر الأكبر مع الأسهم السلبية هو شراء العقارات ثم بيعها في تتابع سريع.

وأضافت: “إذا كان العقار سيصبح منزلًا طويل الأجل ، فإن اتجاهات السوق تشير جميعها في الاتجاه الذي ينبغي أن يروا فيه القيمة تنمو”.

كيف تعمل الرهون العقارية بدون إيداع؟

في أعقاب الأزمة المالية 2008-2009 ، قام المقرضون بسحب قروض الرهن العقاري غير المودعة من السوق ، معتبرين إياها مخاطرة للغاية بحيث لا يمكن إقراضها. الآن تعتمد معظم الرهون العقارية المتاحة بنسبة 100 في المائة على نظام الضامن ، حيث يتم تسمية أحد أفراد الأسرة أو الأصدقاء الذين يمتلكون منزلهم في الرهن العقاري الخاص بك.

أحد الأمثلة على ذلك هو الرهن العقاري لعائلة باركليز.

يعمل هذا homeloan عن طريق وضع صديق أو أحد أفراد الأسرة في مأزق لأي مدفوعات فائتة.

يوجد حاليًا 17 منتجًا من منتجات الإيداع الصفري في السوق ، وفقًا لشركة البيانات المالية Moneyfacts ، وهي تمثل 0.3 في المائة فقط من سوق المملكة المتحدة.

هناك قلق من أن الرهون العقارية ذات الودائع الصفرية ستترك المشترين في خطر الأسهم السلبية

تشمل الخيارات الأخرى في السوق القروض المنزلية الداعمة للإيداع ، مثل تلك التي تقدمها Generation Home ، حيث يعمل مزود الإيداع كمقرض بدون فوائد.

وبدلاً من ذلك ، يُمنح مقدم الودائع حصة ملكية في العقار مقابل القرض.

تتوفر أيضًا منتجات المالك الوحيد للمقترض المشترك ، كما يقول جيندي ماثون ، كبير مستشاري الرهن العقاري في Create Finance.

هذا هو المكان الذي يوجد فيه مقترض محدد بجانب المشتري في الرهن العقاري ولكن ليس سندات الملكية. هذا يعني أنه يمكنك الحصول على دخلين على الرهن العقاري دون أن يصبح الشخص الثاني مالكًا قانونيًا.

عندما يقوم المُقرض بتقييم القدرة على تحمل التكاليف في هذه الحالة ، سيقوم بتقييم أي مصروفات يمتلكها المقترض المحدد حاليًا وعند الانتهاء من الرهن العقاري – وهذا يشمل الرهون العقارية الحالية وفواتير الأسرة والديون المضمونة / غير المضمونة. ويضيف ماثون أن هذا يبدو أنه حل محل الرهن العقاري القديم “الضامن”.

لم يتضح بعد كيف سيعمل منتج Skipton ، لكن الأخبار رحب بها الوسطاء.

“المخطط مثالي للمشترين لأول مرة الذين يمكنهم إثبات سجل دفع الإيجار بنجاح ولديهم ملف ائتماني واضح.

يقول بوب سينغ ، مؤسس شركة الوسيط Chess Mortgages: “لا يزال يتعين تقييم القدرة على تحمل التكاليف ، لكن هذا سيوفر دفعة تشتد الحاجة إليها لسوق العقارات”.

ما هي الخيارات الأخرى المتاحة للمشترين لأول مرة؟

ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري بدون إيداع ليس هو الخيار الوحيد لأصحاب المنازل الطموحين.

تسمح لك مخططات الملكية المشتركة بشراء نسبة مئوية من حصة الممتلكات ، إذا كنت لا تستطيع تحمل الوديعة أو مدفوعات الرهن العقاري على منزل في السوق المفتوحة.

لا يعني ذلك ، كما قد يوحي الاسم ، أنك بحاجة إلى مشاركة ممتلكاتك مع أفراد آخرين. بدلاً من ذلك ، فأنت تمتلك نسبة من المنزل وتدفع إيجارًا على الباقي.

عند الشراء من خلال ملكية مشتركة ، لا يزال يتعين عليك إيداع وديعة للحصة التي تمتلكها ، ولكنها إيداع على حصتك فقط ، لذلك ستكون أقل بكثير من تلك الموجودة في عقار آخر.

تقدم Cambridge Building Society مخططًا للإسكان مقابل الإيجار. تم إطلاقه في عام 2019 ، وهو يمنح المشترين المحليين لأول مرة 70 في المائة من إيجارهم بعد ثلاث سنوات لاستخدامها كوديعة لشراء عقار ، وهو ما قد يمنعهم تأجيره من الادخار.

يمتلك مجتمع البناء حاليًا محفظة صغيرة من خمسة عقارات فقط ، ولكن من المتوقع أن ينمو المخطط في المستقبل القريب.