حصلت على قرض عقاري لمدة خمس سنوات بسعر ثابت مع سانتاندير قبل أربع سنوات. تغيرت ظروفي وأنا الآن بحاجة إلى التحرك.
بينما كنت أعلم أن هناك دفعة خروج للإنهاء المبكر ، لم أكن أدرك أن السداد لا ينخفض بمرور الوقت كما هو الحال مع الرهون العقارية الأخرى.
وبدلاً من ذلك ، تظل العقوبة ثابتة بنسبة 5 في المائة حتى نهاية المدة المحددة. أعلم أنه مذكور بوضوح في الطباعة الصغيرة ، لكن فوجئت بذلك ويبدو أنها غير عادلة للغاية بالنسبة لي.
هل هذا معقول وهل يمكنني فعل أي شيء حيال ذلك؟ عبر البريد الالكتروني.
انتقل لأسفل لمعرفة كيفية طرح أسئلة على ديفيدالرهن العقاري الخاص بك سؤال
مساعدة الرهن العقاري: تنقل أسبوعيًا جديدًا في عمود Mortgage Maze من النجوم الوسيط David Hollingworth الذي يجيب على أسئلتك.
يرد ديفيد هولينجورث: تعتبر رسوم السداد المبكر (ERCs) عنصرًا مهمًا حقًا يجب أخذه في الاعتبار عند اختيار صفقة الرهن العقاري.
من الأفضل عمومًا محاولة الدخول في صفقة رهن عقاري دون توقع أنه ستكون هناك حاجة لتغيير أو سداد الرهن العقاري بالكامل ، مما قد يؤدي إلى فرض غرامة.
ومع ذلك ، ستلقي علينا الحياة دائمًا أشياء غير متوقعة ، مما قد يعني أن ERCs يمكن أن تصبح مشكلة أكبر مما كان متوقعًا.
توجد رسوم السداد المبكر لحماية المقرض من استرداد المقترضين للرهن العقاري وتركهم يحتفظون بأموال لم يعد بإمكانهم إقراضها بنفس المعدل.
على سبيل المثال ، إذا أخذ المقترض صفقة ثابتة ، فسيقوم المُقرض بتسعير هذه الصفقة وفقًا لتكلفة التمويل بالإضافة إلى أي هامش في تلك المرحلة.
إذا انخفضت الأسعار لاحقًا وقام المقترض بسداد القرض للاستفادة من سعر فائدة أقل ، فقد يترك للمقرض أموالًا لن يكون قادرًا على إقراضها بالسعر المطلوب ويكون ذلك فعليًا منخفضًا في الصفقة.
ونتيجة لذلك ، يطبق المقرضون معيار الإنذار المبكر (ERC) لإلزام المقترض بفعالية والتأكد على الأقل من تعويضهم إذا غادروا.
يتم التعبير عن ERC بشكل عام كنسبة مئوية من المبلغ المدفوع ويمكن بسهولة أن تكون في حدود 3 إلى 5 في المائة من الرهن العقاري ، وأحيانًا أكثر.
كما لاحظت ، سيكون لدى العديد من المقرضين هيكل ERC حيث تكون الرسوم أعلى في بداية الرهن العقاري وتتراجع تدريجياً بمرور الوقت.
تم القبض على قارئنا من خلال رسوم السداد المبكر لسانتاندير عند محاولته الانتقال من المنزل ، فهل هناك أي شيء يمكنهم فعله؟
على سبيل المثال ، يمكن أن يشهد ذلك صفقة مدتها خمس سنوات تتقاضى 5 في المائة في السنة الأولى ، وتنخفض إلى 4 في المائة في السنة الثانية و 3 في المائة ، 2 في المائة ، 1 في المائة لكل سنة متبقية. حتى أن HSBC يقلل من المبلغ الذي يتم تحصيله يوميًا.
Santander هو مقرض قام في الماضي بتحصيل مبلغ ERC ثابتًا طوال فترة الصفقة وكان هذا عادةً 3 في المائة خلال منتج مدته سنتان أو 5 في المائة طوال صفقة ثابتة مدتها خمس سنوات.
وسوف تسترد أيضًا أي حزمة مزايا قد تكون قد طُبقت على الصفقة الأصلية ، مثل استرداد النقود.
يمكن للمقرضين تغيير نهجهم لذلك من المهم دائمًا التحقق من تفاصيل صفقتك.
على سبيل المثال ، قامت Nationwide مؤخرًا بتفوق بعض ERC على صفقات جديدة.
في ظل خطر فرك الملح في الجرح ، غيرت سانتاندير نهجها الآن إلى ERC متدرج للصفقات التي تم التوصل إليها منذ نوفمبر من العام الماضي.
سيتم تحديد هذه الرسوم في الرسم التوضيحي الأصلي قبل تقديم أي طلب وسيتم تحديدها مرة أخرى في عرض الرهن العقاري الرسمي.
إنه تذكير بمدى أهمية قراءة التفاصيل والرسومات التوضيحية للرهن العقاري التي تتبع تنسيقًا قياسيًا لمحاولة مساعدة المقترضين في مقارنة الرسوم والتكاليف ومقارنتها.
من غير المحتمل أن يكون هناك أي شيء يمكن أن تتوقعه من خلال محاولة تقديم شكوى والطعن في عدالة مراكز الإنصاف والمصالحة في هذه الحالة.
أنت تقول إنك الآن بحاجة إلى الانتقال مما أدى إلى الحاجة إلى مراجعة الرهن العقاري الحالي. يمكن نقل معظم الرهون العقارية إلى عقار جديد دون تكبد رسوم السداد المبكر.
يتم فرض رسوم السداد المبكر من قبل المقرضين لحمايتهم إذا احتاج المقترض إلى التخلي عن قرضه قبل الأجل المحدد.
غالبًا ما يشار إلى هذا باسم النقل ويتجنب دفع مبلغ ERC حيث يتم الاحتفاظ بالرهن العقاري الأصلي على العقار الجديد.
سيخضع هذا للوفاء بمعايير المقرض للرهن العقاري بالإضافة إلى أي اقتراض إضافي ويستحق النظر لتجنب عقوبة كبيرة.
إذا لم يكن شراء المنزل الجديد متزامنًا مع بيع المنزل الحالي ، فإن العديد من المقرضين يستردون الرسوم عند أخذ رهن عقاري جديد في غضون إطار زمني معين ، في حالة سانتاندير في غضون ثلاثة أشهر من استرداد الأصل (ستة أشهر في حالة الانتقال إلى بناء جديد).
من غير المحتمل في هذه الحالة ، ولكن إذا كان الرهن العقاري الحالي في غضون ستة أشهر من نهاية الصفقة ، فإنه سيقدم أيضًا خيارًا لأخذ الرهن العقاري الجديد في صفقة جديدة والتنازل عن أي ERC.
سيتم أخذ أي اقتراض إضافي في صفقة جديدة ، لذا فمن المنطقي محاولة حساب أي فترة إغلاق في أقرب وقت ممكن على عنصري الرهن العقاري حتى تتمكن من مراجعة الرهن العقاري بالكامل في نهاية الصفقة.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.