أنا بصدد بيع شقتي حتى أتمكن من الانتقال إلى منطقة أقرب إلى وظيفتي الجديدة. على الرغم من كل الكآبة التي تم الإبلاغ عنها بشأن أسعار المنازل ، فقد تلقيت العديد من العطاءات وقبلت الآن عرضًا يتجاوز السعر المطلوب.
في وقت سابق من هذا الأسبوع ، اكتشفت شقة في المنطقة التي أتطلع إلى شرائها ، والتي بدت مثالية. ومع ذلك ، عندما اتصلت بالوكيل ، رفضوا السماح لي بمشاهدته كما قالوا إنه معروض بالفعل.
لذلك عرضت فوق سعر الطلب عبر الهاتف. بدا أنهم ما زالوا مترددين في أخذي على محمل الجد وقال الوكيل إنه سيضعني على قائمة احتياطي في حالة انسحاب المشتري الحالي. في النهاية ، بعد مكالمتين إضافيتين ، أرسلوني أخيرًا إلى المدير الذي وافق على تقديم عرضي للبائع.
سؤالي هو هل يمكن للوكيل العقاري أن يرفض المشاهدة أو حتى أن يقدم عرضًا بمجرد أن يكون العقار معروضًا؟ لماذا يفعلون ذلك في حين أنه من المؤكد أن من مصلحتهم المالية البيع بسعر أعلى؟ وأيضًا ، لماذا تم عرضه على أنه متاح على Rightmove إذا كان معروضًا لأكثر من أسبوع؟
الإغلاق: إذا تم بيع عقار بموجب عقد ، فهل يمكنك تقديم عرض و “gazump” لمشتري آخر؟
يرد إد ماجنوس من This is Money: إنه لأمر رائع أنك تمكنت من تأمين السعر المطلوب لمنزلك الحالي.
فيما يتعلق بالعقار الذي تتطلع إلى شرائه ، يجب على وكلاء العقارات معاملة المشترين بإنصاف.
يجب عليهم نقل أي عروض بسرعة وكتابة إلى الشخص الذي يبيع المنزل.
وكلاء العقارات ملزمون قانونًا أيضًا بتمرير أي عروض لحق الملكية حتى وقت تبادل العقود.
لا يسعنا إلا التكهن لماذا بدا الوكيل مترددًا في البداية في تقديم عرضك.
قد يرجع ذلك إلى نقص التدريب أو قلة الخبرة ، أو ربما يرجع ذلك إلى المصلحة الذاتية المالية لمفاوض معين يحاول حماية صفقته من التعرض للتحديق.
على الرغم من أن معظم الوكلاء سيرغبون في الحصول على أفضل سعر ممكن للبائع ، إلا أنهم قد يفضلون أيضًا المشتري الذي يعتقدون أنه ملتزم تمامًا وفي أفضل وضع لإجراء المعاملات بسرعة.
تجدر الإشارة إلى أن معظم الوكلاء يحصلون على عمولة عند بيع العقار.
على سبيل المثال ، قد تتقاضى وكالة العقارات رسومًا بنسبة 2 في المائة مما يعني أنه إذا تم بيع عقار بمبلغ 300 ألف جنيه إسترليني ، فسوف يأخذون تخفيضًا قدره 6000 جنيه إسترليني.
عادةً ما يحصل مفاوض المبيعات المعني أيضًا على تخفيض بسيط من هذه الرسوم. على سبيل المثال ، 10 في المائة. في هذا المثال ، سيحصلون على 600 جنيه إسترليني من 6000 جنيه إسترليني. عادة ما يتم دفع هذا المبلغ للمفاوض الذي يشتري المشتري العقار.
هذا يعني أنه في حين أن مبلغ 10000 جنيه إسترليني قد يعني الكثير للبائع ، فقد لا يكون هذا دافعًا لوكيل العقارات. مقابل رسوم بنسبة 2 في المائة ، هذا يعادل 200 جنيه إسترليني إضافية للشركة أو 20 جنيهًا إسترلينيًا إضافية للمفاوض المسؤول عن الصفقة.
تم رفض الوصول: عندما اتصل القارئ بالوكيل ، رفضوا في البداية السماح لهم بمشاهدته لأنهم قالوا إن العقار معروض بالفعل
فيما يتعلق بالممتلكات التي تظهر على أنها متاحة على Rightmove ، تظل هذه ممارسة شائعة نسبيًا على الرغم من كونها محبطة للغاية للمشترين.
من منظور الأعمال التجارية ، قد يكون من المنطقي بالنسبة لوكيل العقارات الاحتفاظ بالعقار متاحًا للبيع حتى بعد أن يتم عرضه.
إنهم يريدون أن يتواصل الأشخاص معهم حتى يتمكنوا من إضافتهم إلى كتبهم من أجل القوائم المستقبلية ، أو ربما جعلهم يشاهدون منزلًا مختلفًا.
كما يسمح للوكيل العقاري بترتيب مشترين بديلين للعقار في حالة فشل الصفقة.
تحدثنا إلى هنري بريور، وكيل شراء محترف ، و بول أوفلي، مسؤول الامتثال في The Guild of Property Professionals للحصول على مشورتهم بشأن هذه المسألة.
هل يمكن للوكيل العقاري أن يرفض تقديم عرض؟
يرد هنري بريور: الوكيل العقاري ملزم قانونًا بالإبلاغ عن أي عرض لعملائه في أي مرحلة من العملية وكنت محقًا في الإصرار على أنهم فعلوا ذلك.
يمكن للوكيل العقاري أن يرفض فقط ترتيب الوصول لعرض أو رفض عرض ما إذا كان موكله قد أمره رسميًا بالقيام بذلك.
ومع ذلك ، بالإضافة إلى الشعور بالضيق الأخلاقي ، فهناك دائمًا خطر عند إلقاء نظرة على أن المشتري الثاني لا يؤدي.
إن العودة إلى المشتري الأصلي أمر مهين وغير ناجح في كثير من الأحيان. بينما يقع اللوم على الوكيل عندما يحدث ذلك ، فإن البائع هو الذي يتخذ قرار gazump.
من غير المرجح أن يوصي الوكيل بالقيام بذلك ما لم يكن العرض الجديد أفضل بشكل ملحوظ ، ومن غير المرجح أن تحدث زيادة في العطاء بالقيمة الحقيقية فرقًا كبيرًا في عمولته.
يرد بول أوفلي: يجب دائمًا إحالة أي عروض أخرى يتم استلامها إلى البائع ما لم تتضمن شروطًا معينة ، أو أقل من أي حد يحدده البائع.
عندما يقرر البائع قبول عرض ما ، فإن الأمر متروك له للاتصال بوكيل العقارات وتحديد ما إذا كان مستعدًا لمزيد من العروض.
إذا رفض وكيل العقارات مشاهدتك ، فمن المحتمل أن يكون ذلك بسبب رغبة البائع في إنهاء البيع في أسرع وقت ممكن.
على الرغم من أن المشتري المحتمل قد يكون على استعداد للمزايدة على العرض المقبول ، إلا أن بعض البائعين قد يترددون بسبب مخاوف من رفض عرض أولي موثوق.
قد يفضل أصحاب المنازل الذين لديهم ارتباط عاطفي بالعقار الذهاب مع مشتر يعتقدون أنه سيقدر المنزل بشكل صحيح ، بغض النظر عن السعر المعروض.
ألا يجب أن يظهر العقار تحت العرض؟
يرد هنري بريور: إذا تم الاتفاق رسميًا على صفقة ، فإن أفضل الممارسات تنص على أنه يجب وصف العقار بأنه “قيد العرض” أو “يتم بيعه وفقًا للعقد”.
هذا لتجنب تعرض المشتري للمشاكل وتكاليف عرض الممتلكات عندما يكون العرض قد تم قبوله بالفعل.
كما أنه يقلل من فرص المشتري الأصلي في أن يحدق به البائع ويقرر قبول عرض آخر والاضطرار إلى شطب تكاليفه المجهضة.
فرصة ضئيلة: يعتقد Henry Pryor أنه من غير المرجح أن يوصي الوكيل بالذهاب مع قارئنا ما لم يكن العرض الجديد أفضل بكثير
يرد بول أوفلي: قد يختار البائعون الاستمرار في تسويق ممتلكاتهم في حالة وجود أي عروض أسعار أعلى وإظهار المشاهدين السابقين أن الفرصة الأخيرة لهم الآن للمزايدة.
عندما يتم قبول عرض ما ويرغب البائع في الاستمرار في مشاهد أخرى ، يجب أن تكون جميع الأطراف على دراية بالموقف.
يسرد العديد من وكلاء العقارات ممتلكاتهم على مواقع ويب تابعة لجهات خارجية مثل Rightmove و Zoopla ، وعلى الرغم من أنه يجب تحديثها بانتظام ، فقد حدثت تأخيرات بسبب جنون النشاط في السنوات الأخيرة.
ومع ذلك ، يجب إظهار الحالة الصحيحة للعقار في جميع الأوقات على هذه البوابات. تنص مدونة قواعد سلوك محقق الشكاوى في الممتلكات بشأن المبيعات السكنية على أن الكيفية التي يصف بها الوكيل أو يعلن عن العقار يجب أن تعكس حالته الحقيقية.
قل الحقيقة: تنص مدونة قواعد سلوك محقق شكاوى الممتلكات الخاصة بالمبيعات السكنية على أن الكيفية التي يصف بها الوكيل أو يعلن عن العقار يجب أن تعكس حالته الحقيقية
إذا كانت المعاملة في مكان ما بين قبول العرض وتبادل العقود ، فيجب أن يتم بيع حالة العقار وفقًا للعقد أو ببساطة “تحت العرض”.
بمجرد تبادل العقود ، يجب الإعلان عنها فقط على أنها مباعة.
لتجنب خيبة الأمل ، تحقق مع الوكيل العقاري في مرحلة عملية البيع التي يمر بها العقار قبل عرضه.
إذا كانت هناك فجوة تزيد عن بضعة أيام بين المحادثة الأولية والعرض ، فتحقق مرة أخرى في اليوم مع الوكيل الذي أجرى المشاهدة.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.