إنه ليس وقتًا سهلًا لامتلاك العقارات التجارية. إذا كان الجزء الأكبر من محفظتك عبارة عن مكاتب ، فإن ثقافة العمل من المنزل (WFH) قد خفضت أرباحك ، بينما إذا كنت تعمل في قطاع البيع بالتجزئة أو المستودعات ، فأنت تكافح مع ارتفاع الأسعار وأزمة تكلفة المعيشة.
لكننا ما زلنا بحاجة إلى العمل والتسوق في مكان ما ، وهذا هو السبب في أن بيانات نتائج العام بالكامل من FTSE 100 العقارية من شركة Land Securities و British Land الأسبوع الماضي كانت أكثر إثارة مما كان يتوقعه الكثير منا في ضوء الموقف. على الرغم من أن كلتا الشركتين تكبدتا خسائر فادحة للسنة المنتهية في مارس 2023 ، حيث تراجعت تقييمات محافظهما ، كان رئيساهما مصممين على النظر إلى الجانب المشرق من الحياة.
يعتقد مارك آلان ، الرئيس التنفيذي لشركة Land Securities ، أن مزيجًا غير مستساغ على ما يبدو من المستهلكين الذين يصعب إرضائهم ومعدلات الفائدة “الأعلى لفترة أطول” سيؤدي إلى “فرص مثيرة واستمرار نمو الإيجارات الإيجابي لشركة Land Securities” ، بينما سيمون كارتر ، الرئيس التنفيذي لشركة British الأرض ، يتحدث عن “فرص كبيرة لخلق قيمة مستقبلية”.
قد يُغفر المساهمون إذا وجدوا أن هذه التقييمات المتفائلة مزعجة بعض الشيء. شهد مالكو Land Securities انخفاض قيمة ممتلكاتهم بنسبة 34 في المائة على مدى السنوات الخمس الماضية ، وكان أولئك الذين اشتروا في بريتيش لاند أكثر سوءًا ، حيث انخفضت أسهمهم بنسبة 50 في المائة تقريبًا خلال نفس الفترة.
السؤال الكبير هو ، هل سيترجم تفاؤل الرؤساء إلى انتعاش في أسعار الأسهم؟
فقدان بعض البريق: انخفضت تقييمات المساحات المكتبية بالمدينة
لاند سيكيوريتيز
دعونا نلقي نظرة على Land Securities أولاً. سجلت الشركة خسارة قدرها 622 مليون جنيه إسترليني قبل خصم الضرائب ، مقابل أرباح قدرها 875 مليون جنيه إسترليني في العام السابق ، حيث انخفضت قيمة محفظة ممتلكات الشركة بنحو 8 في المائة.
تركز المحفظة على ثلاثة مجالات رئيسية: المكاتب المركزية في لندن ومراكز التسوق والأحياء الحضرية “متعددة الاستخدامات”. معظم المحفظة في حالة جيدة ، مع ارتفاع الإيجارات ومستويات الإشغال. العديد من أصول Land Securities معروفة جيدًا ، من مركز Bluewater للتسوق في Kent إلى Brighton Marina ، وتركز الشركة جهودها على تلك المجالات التي تعتقد أن التقييمات سترتفع فيها – وهي مباني المكاتب المستدامة عالية الجودة وعدد أقل ، ولكن أكبر وأفضل في مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية. حيث لا ترى مستقبلًا – وبالتحديد في مكاتب مدينة لندن القديمة – كانت LandSec تبيع.
والنتيجة هي حالة شاذة ، وهي شركة يمكنها أن تدفع أرباحًا متزايدة من زيادة الدخل بينما تتراجع إلى خسارة. وذلك لأن تقييم محفظتها الأساسية يصل إلى حساب الأرباح والخسائر ، ولكن يتم دفع أرباح الأسهم من الدخل الذي تتلقاه من ارتفاع الإيجارات والأرباح.
ما التالي؟ يعتقد مارك آلان أن إستراتيجية الشركة ستستمر في إفادة الأعمال خلال الفترة المقبلة “الأعلى لفترة أطول” عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة ، لأن التخلص من الأصول غير المرغوب فيها سيؤدي إلى إنزال الديون ، وعند خدمتها تكون أكثر تكلفة.
يعتقد أن التركيز على الجودة سيؤدي إلى ارتفاع التقييمات. تتوقع Land Securities أن تحقق عائدًا سنويًا يتراوح من 8 إلى 10 في المائة.
أرض بريطانية
الآن دعنا ننتقل إلى الأرض البريطانية. كما تعرض هذا العمل للخسارة ، حيث قال سيمون كارتر إن قيمة مكاتب لندن الرئيسية كانت “قريبة من القاع”.
وبينما انخفضت قيمة محفظة الشركة بأكثر من 12 في المائة ، كان نمو الإيجارات قوياً ، مما يعني أن الأرباح الأساسية – مع استبعاد تغييرات التقييم – ارتفعت بنسبة 7 في المائة تقريباً. كان أداء الأصول المكتبية لشركة بريتيش لاندز سيتي سيئًا ، لكنها تركز في مكان آخر.
ما يسمى بـ “الحرم الجامعي” ، الذي يجمع بين المكاتب والمساحات العامة ، هو أحد مجالات التركيز ، بينما تحرص الشركة أيضًا على قطاع علوم الحياة والمراكز اللوجستية الحضرية. وقالت الشركة إنه من المتوقع أن تشهد تطورات الحرم الجامعي نموًا في الإيجارات بنسبة 2 إلى 4 في المائة في الأشهر الـ 12 المقبلة ، ومن المتوقع أن تعمل مجمعات البيع بالتجزئة الخاصة بها بالمثل.
تضمنت الأخبار الجيدة الأخرى معدل إشغال إجمالي بنسبة 96.7 في المائة ، وعمليات التخلص من 746 مليون جنيه إسترليني ، والتي تعد جزءًا من استراتيجية الشركة لـ “إعادة تدوير رأس المال”.
كانت عمليات التصرف بشكل أساسي في Paddington Central ، غرب لندن ، مما أدى إلى تعزيز ميزانيتها العمومية وضمان تركيزها على الأصول الأساسية.
تعترف الشركة بخلفية اقتصادية كلية صعبة ، قائلة: “المعنويات هشة ، والتوقعات لا تزال غير مؤكدة”. لكن كارتر يعتقد أن الضغط على العائدات يتراجع وهناك فرص لتقييم أعلى في المستقبل.
حكم ميداس: مع ارتفاع أسعار الفائدة ، وهشاشة المستهلك ، وثقافة الاتحاد الدولي للصحة (WFH) بعد الوباء ، فإن عمالقة العقارات ، Land Securities ، و British Land بعيدة كل البعد عن المستويات المرتفعة التي وصلوا إليها في الأيام الخوالي ، عندما ذهب الناس إلى العمل بالفعل. يجب أن يقرر المستثمرون ما إذا كانوا يمثلون قيمة جيدة عند هذا المستوى.
تحتفظ “بريتيش لاند” بتقييم غير متسارع. يعتقد بنك الاستثمار ليبروم أنه يتداول بخصم 40 في المائة من قيمة صافي أصوله الملموسة ويحقق عوائد بنسبة 5.5 في المائة. هذا أفضل من متوسط ثقة الاستثمار العقاري ، والذي تقول ليبروم إنه يحتوي على خصم بنسبة 16 في المائة وعائد بنسبة 4.7 في المائة.
يتم تداول Land Securities بخصم 30 في المائة على صافي الأصول الملموسة بعائد 6.2 في المائة ، لكن ليبروم تقول إن ديون الأراضي البريطانية أقل جاذبية من ديون Land Securities.
لا تبدو أي منهما باهظة الثمن عند هذا المستوى والعوائد جذابة ، لكن تقييمها يعتمد على كيفية أداء العقارات التجارية وكيف نغير ثقافة العمل والتنقل لدينا.
يبدو أن الميزانية العمومية والتوقعات الخاصة بشركة Land Securities تمنحها ميزة إضافية ، لكن كلا الشركتين تستحقان التمسك بهما في الوقت الحالي ، إذا كان بإمكانك الوقوف في طريق وعر.
المتداولة في: السوق الرئيسي المؤشرات: أرض؛ BLND اتصال: landec.com أو 020 7413 9000 ؛ britishland.com أو 020 7486 4466
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.