لقد تلقينا عرضاً مقبولاً لشراء منزل. إنها مملوكة للأبرشية، لذلك نحن نشتريها من الكنيسة.
لقد اشتريت نسخة من سجل الملكية من موقع السجل العقاري وفيها يذكر “ميثاق مقيد” بتاريخ ديسمبر 1926.
ولم يتم بناء المنزل حتى التسعينيات، قبل بيعه للكنيسة في عام 2002.
ويمضي سجل الملكية ليقول إن السند الأصلي “لم يتم إنتاجه عند التسجيل الأول”.
ماذا يعني هذا؟ كيف نعرف ما هو هذا العهد وهل يجب أن نقلق؟
قلق: لدى قارئنا مخاوف بشأن العهد المقيد الذي تم وضعه في عام 1926
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: من المؤكد أن وجود العهد المقيد هو سبب للقلق، وكان شراء سند الملكية بقيمة 7 جنيهات إسترلينية خطوة أولى معقولة.
يعد شراء منزل أحد أكبر الالتزامات المالية في الحياة، ولا تريد أن ينتهي بك الأمر بشيء يضع حدودًا على ما يمكنك فعله بالعقار، أو يجعل بيعه أكثر صعوبة في المستقبل.
المواثيق المقيدة هي بنود ملزمة قانونًا مكتوبة في سندات الملكية وتملي ما يمكن للمالك فعله أو لا يمكنه فعله بالعقار أو الأرض نفسها.
يمكنهم منع المالك من إجراء تعديلات أو بناء ملحق، على سبيل المثال، أو من إدارة الأعمال التجارية من المنزل.
إن حقيقة إنشاء العهد منذ ما يقرب من قرن من الزمان من شأنها أن تدفع الكثيرين إلى الافتراض أنه لم يعد شيئًا يجب عليهم القلق بشأنه. ففي نهاية المطاف، يكاد يكون من المؤكد أن الشخص الذي وضعه في مكانه لم يعد معنا.
ومع ذلك، فإن عمر العهد لن يؤثر بالضرورة على صلاحيته. وذلك لأن المواثيق “تسري مع الأرض” بشكل أساسي وتنطبق على جميع المشترين المستقبليين، ما لم تتم إزالتها.
يُظهر سجل الملكية الذي شاركته معي أنه تم إجراء نقل قانوني بتاريخ 21 ديسمبر 1926 بين المشتري والبائع و’يحتوي على المواثيق المقيدة ولكن لم يتم تقديم السند الأصلي ولا نسخة مصدقة عند التسجيل الأول.’
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى أوليفيا إغديل بيج، شريك ورئيس قسم العقارات في شركة Joseph A Jones & Co LLP و مايك هانسوم، شريك ومستشار في قضايا الملكية في BLB Solicitors.
أوليفيا إغديل بيج، شريكة ورئيسة قسم العقارات في شركة Joseph A Jones & Co LLP
ما هذا العهد المقيد؟
ردود أوليفيا إغديل بيج: التعهدات المقيدة هي التزامات بعدم القيام أو القيام بأنشطة معينة على الأرض التي تمتلكها.
اعتمادًا على طبيعة العهد، سيختلف التأثير على صاحب المنزل.
في بعض الأحيان يمكن أن تكون قيودًا عامة إلى حد ما، على سبيل المثال عدم تربية الدجاج أو التسبب في إزعاج أو مضايقة الجيران.
كثيرًا ما نرى مواثيق تمنع استخدام العقار لبيع الكحول، أو “قاعة للرقص” والتي من المفترض ألا تكون نية المشتري في منطقة سكنية قائمة.
ومع ذلك، قد تكون هناك حالات حيث توجد قيود بعيدة المدى.
وقد تشمل هذه القيود فرض قيود على إدارة الأعمال من العقار أو البناء على الأرض، والتي لا تزال ذات صلة في العصر الحديث.
ما مدى احتمالية تنفيذه؟
ردود أوليفيا إغديل بيج: إن تنفيذ العهد ليس ممكنًا دائمًا. لإجبار مالك المنزل على الالتزام بالعهد، يجب على الطرف المستفيد – غالبًا مالك أرض مجاور – إثبات وجود اتصال كافٍ بالأرض في المنطقة المتأثرة بالانتهاك.
إذا كان الشخص أو الكيان قد تخلص من أرضه لفترة طويلة، فإن احتمالية التنفيذ تقل إلى حد كبير.
ولهذا السبب، يمكن القول أنه كلما كان العهد أقدم، قل احتمال أن يتمكن الشخص المستفيد من تنفيذه، أو إثبات الارتباط الكافي بالأرض المستفيدة للقيام بذلك.
على هذا الأساس، أود أن أقول إنه من غير المرجح أن يتم تطبيق ميثاق من عام 1926 عمليًا، ومع ذلك فإنه لا يزال ذا صلة عند شراء عقار، وأنا دائمًا أنصح عملائي فيما يتعلق بطبيعة المواثيق التي تؤثر على العقار الذي يشترونه، بغض النظر عن تاريخ فرضها.
إذا تم التعبير عن العهود لصالح المالكين اللاحقين، ويمكن إثبات سلسلة الملكية، فقد يظل من الممكن فرضها، وبالتالي فإن الوقت الذي انقضى لا يبطلها تلقائيًا.
يضيف مايك هانسوم: من غير المعتاد أن يشير عنوان السجل العقاري إلى صك تاريخي مع تقديم القليل من المعلومات حول محتوياته.
إن حقيقة ذكر صك عام 1926 تعني أن العهد التقييدي الذي يتضمنه من المرجح أن يكون ملزمًا، على الرغم من أن الوثيقة الأصلية لم يتم تقديمها عندما تم تسجيل العقار لأول مرة. إنني أقدر السبب الذي يجعل حالة عدم اليقين هذه مثيرة للقلق.
العهد المقيد هو وعد ملزم بعدم القيام بشيء ما على الأرض. إنه “يثقل” قطعة أرض واحدة – هنا، العقار الذي تنوي شراءه – و”يستفيد” من قطعة أخرى، عادة ما تكون قريبة من الأرض المملوكة في وقت إنشاء العهد.
ونظرًا لأن المواثيق التقييدية تنطبق على الأرض، فإن كل من يملك حاليًا الأرض المستفيدة يمكنه، من حيث المبدأ، فرض التقييد.
تشمل المواثيق النموذجية من هذا العصر حظر الاستخدام التجاري أو التطوير الإضافي أو تقسيم قطعة الأرض أو بناء مساكن إضافية.
ومن الممكن أيضًا، وإن لم يكن شائعًا، أن يكون المنزل الحالي قد تم بناؤه في انتهاك للعهد. بدون الفعل، لا يمكنك معرفة ما هو محظور على وجه اليقين، لذلك هناك خطر التنفيذ في أي وقت.
وقد يكون هذا الخطر أقل مما يبدو. ويبلغ عمر هذا العهد قرناً من الزمان تقريباً، وقد تم تسجيله في السجل منذ عام 1993. وهي فترة طويلة بالنسبة لأي مالك أرض مستفيد لكي يثير مخاوفه، وخاصة إذا تم استخدام العقار وإشغاله دون إصدار أي مشكلة. لقد أصبح الكثير من هذه المواثيق غير مستخدم عملياً.
مايك هانسوم، شريك ومستشار في قضايا الملكية في BLB Solicitors
ماذا عليهم أن يفعلوا لحماية أنفسهم؟
يجيب مايك هانسوم: النهج المعتاد للتعامل مع هذا الموقف هو من خلال تأمين التعويض.
هذه سياسة لمرة واحدة يتم اتخاذها من قبل المشتري أو البائع لحمايتك إذا حاول شخص ما تنفيذ العهد.
سوف يقدم لك الناقل الخاص بك المشورة بشأن نطاق التغطية، لكن السياسات عادةً ما تغطي أي انخفاض ناتج في قيمة العقار.
وقد تشمل أيضًا التكاليف القانونية للدفاع عن المطالبة، بما في ذلك التقدم إلى المحكمة العليا (غرفة الأراضي) – التي تعمل مثل المحكمة – لتعديل أو إلغاء العهد لأنه أصبح قديمًا أو يعوق الاستخدام المعقول.
وعادة ما تكون هناك شروط مرتبطة بهذا التأمين، مثل الالتزام بعدم القيام بأي إجراء من شأنه تنبيه جيرانك إلى وجود العهد أو وثيقة التأمين.
التأمين لا يزيل العهد، لكنه يخفف من المخاطر المالية.
قد لا يكون البديل العملي – مطالبة البائع بتحديد موقع السند المفقود أو إعادة تكوينه – ممكنًا وقد يعرض عملية الشراء للخطر.
تضيف أوليفيا إغديل بيج: لحماية نفسك في حالة فقدان المستندات وعدم وجود مجال للعثور عليها، غالبًا ما يطلب المحامون وثائق تأمين تعويض عن التعهدات غير المعروفة التي تؤثر على حق الملكية.
بشكل عام، توفر هذه السياسات تغطية لأي خسارة في القيمة نتيجة لإجراءات التنفيذ التي يتخذها المستفيدون منها.
في هذه الحالة، سيكون هذا هو اقتراحي، بشرط أن يكون كل من المشتري والمقرض على دراية بالآثار المترتبة على ذلك وأنهما راضيان بالمضي قدمًا على هذا الأساس.