الملكية هي موضوع المحادثة البريطاني المفضل. لدى الجميع تقريبًا رأي حول الاتجاه الذي تتجه إليه أسعار المنازل، أو النقطة الساخنة التالية للعقار، أو المكان الذي ينبغي – أو لا ينبغي – بناء المنازل فيه.
ولكن للحصول على فكرة حقيقية عما يحرك السوق، فمن المفيد الاستماع إلى الأشخاص الذين يعيشون ويتنفسون الملكية يومًا بعد يوم.
في هذه السلسلة، نضع خبيرًا في خطواته كل شهر.
نريد أن نعرف وجهة نظرهم حول جميع المواضيع الساخنة المذكورة أعلاه أيضًا معدلات الرهن العقاريوالشراء للتأجير وبناء المنازل.
محلل الاستثمار: أنتوني كودلينج هو رئيس قسم الإسكان ومواد البناء الأوروبية في RBC Capital Markets
تحدثنا هذا الشهر مع أنتوني كودلينج، رئيس قسم أبحاث الإسكان ومواد البناء الأوروبية في البنك الاستثماري RBC Capital Markets.
تقوم Codling بتحليل الشركات واتجاهات السوق في قطاعي بناء المنازل ومواد البناء، لمساعدة المستثمرين المؤسسيين ومديري الصناديق على اتخاذ قرار بشأن شراء أو الاحتفاظ أو بيع الأسهم في الشركات المتداولة علنًا.
ماذا ستفعل أسعار المنازل خلال الأشهر الـ 12 المقبلة؟
وأعتقد أن أسعار المنازل سوف ترتفع بنحو 5 في المائة في العام المقبل.
إن الأجور الاسمية آخذة في الارتفاع، ونتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة.
إن ارتفاع الأجور وانخفاض معدلات الرهن العقاري يعني أن مشتري المساكن قادرون على تأمين قروض عقارية أكبر، وسوف تؤدي القروض العقارية الأكبر إلى ارتفاع أسعار المساكن.
ماذا عن السنوات العشر القادمة؟
وأعتقد أن أسعار المساكن من المرجح أن ترتفع بما يزيد على 50 في المائة على مدى الأعوام العشرة المقبلة.
وإذا نظرنا إلى متوسط الزيادة خلال عشر سنوات منذ مطلع القرن نجد أنها تبلغ 76 في المائة. حتى لو قمت بالشراء في ذروة ما قبل أزمة الائتمان، كنت ستشهد زيادة في سعر منزلك بنسبة 13 في المائة بحلول عام 2017.
ظلت أسعار المنازل ثابتة على نطاق واسع منذ الميزانية المصغرة لعام 2022، ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري من المرجح أن تعوض ما فقدته.
ونعتقد أيضًا أن السياسات التي تستخدمها الحكومة لتحفيز بناء المساكن ستكون داعمة لنمو أسعار المساكن.
أين ستكون معدلات الرهن العقاري في هذا الوقت من العام المقبل؟
لن أتفاجأ برؤية أسعار شراء شركات نقل المنازل بإيداع 25 في المائة عند حوالي 3.75 في المائة.
لا أعتقد أن لدينا القدرة على بناء 1.5 مليون منزل. على الأكثر، أعتقد أن لدينا سلسلة التوريد والحرف الماهرة لبناء 250 ألف منزل سنويًا.
أعتقد أن الإجمالي قبل الانتخابات المقبلة من المرجح أن يكون أقرب إلى مليون وليس 1.5 مليون.
يعتمد الكثير على سياسات الإسكان والضرائب التي سيتم الإعلان عنها في الميزانية يوم 26 نوفمبر.
إذا أدت الميزانية إلى تباطؤ سوق الإسكان، فقد نصل إلى أقل من مليون منزل.
لقد قامت الحكومة بالكثير من العمل الجيد، حيث أدخلت تغييرات على التخطيط وتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي وبأسعار معقولة ومشاريع البنية التحتية، ولكن ما نحتاج إليه هو العمل وكذلك الكلام.
يجب تنفيذ هذه السياسات: نحتاج إلى رؤية المزيد من موافقات التخطيط القادمة وإنفاق الأموال المعلنة. وإلى أن يحدث ذلك، فمن غير المرجح أن نشهد زيادة في بناء المساكن.
ما هي الأزمة العقارية الأكثر إلحاحا؟
هناك مشكلتان كبيرتان: العرض والطلب.
نحن بحاجة إلى أن تتأكد الحكومة من موافقة السلطات المحلية على المزيد من طلبات التخطيط ونحتاج منها لتسريع نشر مبلغ 39 مليار جنيه إسترليني من التمويل الإضافي من أجل بناء بريطانيا.
نحن بحاجة أيضًا إلى الاستثمار في المهارات والمهن. نحن بحاجة إلى المزيد من عمال البناء والنجارين والكهربائيين إذا أردنا أن نقترب من 1.5 مليون منزل.
ومن ناحية الطلب، نحتاج إلى توفير دعم الودائع لمساعدة أولئك الذين ليس لديهم بنك أمهم وأبيهم على الصعود إلى سلم الإسكان.
يبلغ متوسط الإيداع من بنك أمي وأبي الآن أكثر من 56000 جنيه إسترليني. أنت بحاجة إلى البحث تحت عدد هائل من الأرائك للعثور على هذا القدر من المال.
اليوم، لا يتعلق ارتقاء سلم الإسكان بقدر ما تكسبه بقدر ما يتعلق بما إذا كان والداك يمتلكان منزلهما أم لا.
التقصير: تعتقد شركة Codling أنه من المرجح أن تقوم الحكومة ببناء حوالي مليون منزل بحلول الانتخابات المقبلة، وليس الـ 1.5 مليون منزل التي وعدت بها
ما الذي يمكن أن يوقف ارتفاع أسعار المنازل؟
إن ارتفاع الضرائب من شأنه أن يخفف من نمو أسعار المساكن، ولكن التاريخ يبين لنا أنه من الصعب دفع أسعار المساكن إلى الانخفاض.
إذا نظرنا إلى الأزمة المالية العالمية، فإن آخر مرة شهدنا فيها انخفاضًا كبيرًا في أسعار المنازل كانت عندما شهدنا انخفاضًا كبيرًا في توفر الرهن العقاري.
إن ضغوط السوق تؤدي عادة إلى انخفاض معاملات الإسكان بدلاً من أسعار المساكن ــ فنحن نختار عدم الانتقال بدلاً من بلورة انخفاض أسعار المساكن.
ما هو أكبر تغيير سنراه في سوق العقارات خلال العقد المقبل؟
ونظرًا لتحديات شراء منزل، سنشهد نموًا مستمرًا في سوق الإيجار، وسوق البناء للإيجار على وجه الخصوص، وذلك بسبب التغييرات في الضرائب والسياسات واللوائح التي تواجه صغار الملاك الذين يشترون للتأجير.
كيف يمكنك مساعدة المشترين لأول مرة إذا كنت المستشار؟
نحن بحاجة لمساعدة أولئك الذين ليس لديهم إمكانية الوصول إلى بنك أمي وأبي. يمكن أن يكون هذا إما من خلال خطة مساعدة الودائع، أو ربما فكرة أكثر جذرية تسمح للمشترين لأول مرة بالشراء بدون رهن عقاري.
وهذا أمر يمكن تحقيقه للغاية. استخدم المساعدة لشراء أموال عيسى أو منتج استثماري جديد مماثل لشراء المنازل.
أولئك الذين يتطلعون إلى الشراء، يدفعون وديعة بنسبة 5 في المائة ثم يدفعون إيجار السوق على الرصيد، مع استخدام أي مدفوعات زائدة لشراء المنزل.
تقوم الحكومة بشراء المنازل وتأجيرها ويمكن للمستأجرين شراء المنزل.
يمكن تمويل مثل هذا المخطط بالكامل تقريبًا من قبل القطاع الخاص، وبالتالي لن يسبب أي مشاكل إضافية في الميزانية للمستشار.
المباني الجديدة أو المنازل الفترة؟
هناك إيجابيات وسلبيات لكليهما، فالبناء الجديد يميل إلى الفوز من حيث تكاليف التشغيل والمنازل القديمة حسب طابعها.
ومع ذلك، فإن الكليشيهات القديمة لا تزال تبدو صحيحة؛ كل شيء عن “الموقع، الموقع، الموقع”.
من الناحية المثالية، تريد عقارًا في منطقة يفوق فيها الطلب العرض.
ما هو الاستثمار الذي ستقوم به في قطاع العقارات الآن؟
بالنسبة لأي استثمار في أسهم شركة عقارية قبل الميزانية، أود أن أقول استثمر فقط ما يمكنك تحمل خسارته، واستثمر مع وضع أفق زمني مدته خمس سنوات على الأقل في الاعتبار.
ومن غير الواضح في الوقت الحالي ما إذا كانت الميزانية ستكون بمثابة أخبار جيدة أم أخبار سيئة لأسعار الأسهم في القطاع.
على مدى خمس سنوات، تبدو شركات بناء المنازل مثل Barratt Redrow وTaylor Wimpey ذات قيمة جيدة بالنسبة لنا، ونعتقد أيضًا أن أسهم Rightmove انخفضت كثيرًا بعد الإعلان عن أهدافها الجديدة في 7 نوفمبر.