لقد كنت أبحث في منزل كان معروضًا في السوق منذ بضعة أشهر.
تم إدراجه في الأصل بسعر يتراوح بين 750.000 جنيه إسترليني إلى 775.000 جنيه إسترليني، ولكن تم تخفيض السعر الإرشادي منذ ذلك الحين إلى ما بين 725.000 جنيه إسترليني إلى 750.000 جنيه إسترليني.
نظرًا للسوق الحالي، وكم من الوقت ظل معروضًا للبيع والتغييرات المحتملة على الضرائب العقارية في ميزانية الخريف، ما هو العرض المعقول؟
عرض لا يمكنهم رفضه؟ يدرس قارئ ديلي ميل المبلغ الذي سيقدمه لشراء منزل جديد
تجيب جين دينتون، من هذا هو المال: إن عدم اليقين بشأن ما تخبئه راشيل ريفز لنظام الضرائب العقارية في بريطانيا في ميزانية الخريف يؤدي إلى إضعاف سوق الإسكان. ويشاع أن هناك تغيرات زلزالية متوقعة، لكن لا شيء معروف على وجه اليقين.
في سبتمبر/أيلول، حذر بحث أجرته شركة Zoopla من أن عدم اليقين المحيط بميزانية الخريف أدى إلى انخفاض بنسبة 4 في المائة في طلب المشترين على المنازل المدرجة بمبلغ 500 ألف جنيه إسترليني أو أكثر، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
أحد الاقتراحات التي يقال إن ريفز يدرسها هو استبدال رسوم الدمغة وضريبة المجلس بضريبة سنوية واحدة على المنازل التي تزيد قيمتها عن قيمة معينة، مع احتمالية قطعها بمبلغ 500 ألف جنيه إسترليني.
وتشمل التغييرات المحتملة الأخرى إدخال نطاقات جديدة أعلى من ضرائب المجلس تهدف إلى زيادة الإيرادات من العقارات الأكثر تكلفة، وإمكانية فرض ضريبة أرباح رأس المال عندما يبيع الناس منازلهم الأساسية إذا بيعت بأكثر من مبلغ محدد. تم طرح رقم واحد لهذا المبلغ وهو 1.5 مليون جنيه إسترليني.
من الممكن أيضًا فرض اشتراكات التأمين الوطني على دخل الإيجار للمالك.
وأضاف Zoopla أن طلب المشترين على المنازل التي يبلغ سعرها مليون جنيه إسترليني أو أكثر انخفض بنسبة 11 في المائة في سبتمبر مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
على الرغم من عدم اليقين في السوق، فقد صادفت منزلًا أعجبك وقد تم تخفيض سعره بالفعل. يشير الانخفاض في السعر الإرشادي إلى أن البائع لديه حافز للبيع، مما يضعك في وضع جيد للمساومة بشكل أكبر وتقديم عرض.
لقد سألت اثنين من خبراء العقارات عن أفكارهم حول المبلغ الذي يجب أن تقدمه.
يقول مات ليتش، المدير في وكالة الشراء Oqo London: إذا كان هناك وقت لاختبار السوق، فهو الآن.
العقارات التي لا تزال غير مباعة موجودة لسببين رئيسيين.
أولاً، من الواضح أن البائع يحتاج إلى البيع. قد يكون هذا تغييرًا في معدلات الرهن العقاري، أو فقدان الوظيفة، أو الطلاق، أو أي نوع من الأسباب الملحة. اسأل الوكيل، لأنه من المرجح أن يفصح عن المعلومات، حتى لو لم يفعل ذلك.
يقول مات ليتش إن الآن هو الوقت المناسب لاختبار السوق
ثانيًا، قد يكون وكيل البيع قد قام بتسعير العقار بشكل مبالغ فيه في البداية.
يفكر العديد من المشترين في تقديم ما بين 5 إلى 10 في المائة أقل من السعر المطلوب. وأتصور أن العرض على هذا المستوى لم يتحقق، ومن هنا جاء سعر الإدراج الجديد.
في السوق الحالي، العقارات التي يتم بيعها هي منازل ذات مواقع جيدة ومطلوبة، ومعروضة بشكل جيد، وبأسعار تنافسية، وسيتم عرضها خلال المشاهدات القليلة الأولى.
إذا كان هذا المنزل معروضًا في السوق لبضعة أشهر، فإن أحد هذه العوامل يتسبب في ضعفه، وأقترح أن يكون السعر هو السبب المحتمل.
على الرغم من أن السوق يشهد زيادة في قوائم العقارات، إلا أن وكلاء البيع المتنافسين لا يزالون يجتذبون البائعين بقيم مبالغ فيها بشكل مبالغ فيه، مع العلم أنه بمجرد ربط العقد، ليس لدى البائع خيار سوى تجاوز المدة وسيقوم الوكيل ببطء بالتخفيض من السعر المطلوب.
ومع ذلك، كلما طالت مدة بقاء العقار في السوق، قل ظهوره على بوابات الويب للمشترين. وكلما زاد يأس البائع، زاد احتمال قبوله لعرض المضي قدمًا في حياته.
الآن فرصة ممتازة لاستعراض قوة المشتري لديك. ومع ذلك، يجب عليك أيضًا أن تضع نفسك في أفضل وضع ممكن كمشتري.
قم بواجبك المنزلي أولاً. تحقق من بوابات مثل Rightmove لمعرفة الأسعار المباعة للعقارات المماثلة التي تدعم حالتك.
إذا لم يكن لديك ما تبيعه وتمت الموافقة على الرهن العقاري الخاص بك من حيث المبدأ وتم تعيين محامين، فسوف تضع نفسك في موقف تفاوضي قوي.
قم بتقديم عرضك كتابيًا إلى الوكيل العقاري، مع إثبات الإيداع.
إذا كنت أنصح أحد العملاء اليوم، فسوف أفتتح العرض بمبلغ 695000 جنيه إسترليني. وهذا أقل بحوالي 10 في المائة من السعر الإرشادي الأولي للمستوى الأعلى و4 في المائة أقل من المستوى الأدنى للسعر الإرشادي الجديد.
أسوأ ما يمكن أن يحدث هو أن البائع يقول لا ويمكنك العودة بعرض أعلى.
تقول ليلي أوليفر إنه سوق المشترين في الوقت الحاضر
تقول ليلي أوليفر، مؤسسة وكيل الشراء في بريستول أوليفر روث: عندما يكون العقار معروضًا في السوق لبضعة أشهر وقد تم تخفيض السعر بالفعل، فغالبًا ما يكون ذلك علامة على أن السعر الأولي كان متفائلاً أو أن ظروف البائع قد تغيرت، مما أدى إلى رغبة أكبر في التفاوض.
في هذه الحالة، يشير المنزل الذي تم إدراجه في الأصل بسعر 750.000 جنيه إسترليني إلى 775.000 جنيه إسترليني ثم تم تخفيضه لاحقًا إلى 725.000 جنيه إسترليني إلى 750.000 جنيه إسترليني إلى أن البائعين حريصون على تأمين البيع وقد يكونون الآن مفتوحين لعروض معقولة أقل من الحد الأدنى من هذا النطاق المنقح.
من غير المعتاد رؤية نطاق مقتبس بدلاً من سعر إرشادي واحد، لذا سأستخدم الرقم الأدنى وهو 725.000 جنيه إسترليني كمعيار حقيقي للتقييم.
قبل اتخاذ أي قرار، أتحدث مباشرة إلى وكيل البيع لقياس مدى الاهتمام الجديد الذي ولّده تخفيض الأسعار ومدى تحفيز البائعين. إذا شهد المنزل نشاطًا جديدًا محدودًا حتى بعد الانخفاض، فهذا يعزز مكانتك كمشتري.
والخطوة التالية هي النظر إلى أدلة قابلة للمقارنة مثل المنازل المماثلة في المنطقة التي تم بيعها مؤخرًا، للتأكد من أن السعر الإرشادي الجديد يتماشى مع السوق المحلية.
إذا كانت المبيعات المماثلة تدعم الحد الأدنى من النطاق أو أقل، فإن ذلك من شأنه أن يبرر عرضًا افتتاحيًا بحوالي 5 في المائة أقل من 725 ألف جنيه إسترليني، أي حوالي 688 ألف جنيه إسترليني. وهذا يتيح مجالًا للتفاوض مع إظهار أنك جاد ومستنير.
في معظم الحالات، أتوقع أن يصل الرقم النهائي المتفق عليه إلى ما بين نقطة أو نقطتين مئويتين فوق ذلك، اعتمادًا على المنافسة ودوافع البائع وأي ميزات فريدة للعقار.
ومع ذلك، من المهم أن تتذكر أن استراتيجية العرض تعتمد بشكل كبير على السياق.
لا نعرف حتى الآن تفاصيل العقار، أو ظروف البائع، أو وضعك كمشتري – وكل ذلك من شأنه أن يؤثر على النصيحة.
على سبيل المثال، قد يتمتع المشتري الخالي من السلسلة أو المشتري النقدي بمزيد من النفوذ، في حين أن العقار الذي يتمتع باهتمام قوي قد يتطلب عرضًا أكثر ثباتًا ليظل قادرًا على المنافسة.
باختصار، سأستخدم مبلغ 725.000 جنيه إسترليني كمرتكز للتسعير، واختبار الدافع من خلال الوكيل العقاري وبدء المفاوضات بحوالي 685.000 جنيه إسترليني إلى 690.000 جنيه إسترليني بهدف تسوية ما يقرب من 700.000 جنيه إسترليني إذا لزم الأمر.
يوازن هذا النهج بين العدالة والحكمة في مناخ السوق الحالي الذي يعد في النهاية سوقًا للمشترين في الوقت الحالي، خاصة في الفترة التي تسبق ميزانية الخريف.