أُعطي أصحاب المنازل المستأجرة بصيص من الأمل في أن تصبح الإصلاحات الحكومية حقيقة واقعة قريبًا بعد أن حكمت المحكمة لصالحهم الأسبوع الماضي.
رفضت المحكمة العليا يوم الجمعة الطعن القانوني الكبير الذي قدمه كبار المالكين الأحرار ضد قانون إصلاح حقوق الإيجار والتملك الحر لعام 2024.
وكانت حجة أصحاب الملكية الحرة تتلخص في أن هذه الإصلاحات ــ التي قد تجعل من الأرخص بالنسبة لأصحاب المستأجرين في بريطانيا البالغ عددهم 4.5 مليون شخص تمديد عقود إيجارهم أو شراء ممتلكاتهم الحرة ــ كانت لتعد على حقوق الإنسان الخاصة بهم.
تم تقديم التحدي، الذي تم الاستماع إليه في يوليو من هذا العام، من قبل ستة من كبار المالكين الأحرار بما في ذلك دوق وستمنستر وإيرل كادوجان.
ورحب هاري سكوفين، الناشط ومؤسس منظمة Free Leaseholders، بالنتيجة في المحكمة العليا ووصف تحدي المالك الحر بأنه “إهانة للديمقراطية”.
يعد هذا التطور الأخير بمثابة أخبار جيدة للمستأجرين – على الرغم من أن البعض قد يتساءل عن سبب عدم حدوث التغيير بسرعة أكبر.
لقد مر ما يقرب من 18 شهرًا منذ إقرار قانون إصلاح عقود الإيجار والتملك الحر في الساعات الأخيرة من عمر حكومة المحافظين.
نحن ننظر إلى ما يعنيه هذا التطور الأخير، وما هي إصلاحات عقود الإيجار المطروحة، ومتى من المحتمل أن تحدث.
تم طرده: رفضت المحكمة العليا الطعن القانوني الكبير الذي قدمه كبار المالكين الأحرار ضد قانون إصلاح حقوق الإيجار والتملك الحر لعام 2024
فهل سيتم الاستئناف على هذا القرار؟
يقول لينز دارلينجتون، المدير الإداري لأخصائيي تمديد عقود الإيجار، هومهولد، إنه على الرغم من أن هذا الحكم الأخير يعد خطوة في الاتجاه الصحيح للمستأجرين، فمن المرجح أن يتم استئناف قرار المحكمة العليا.
ويقول: “على الرغم من أن هذا الحكم يمثل خطوة تالية مهمة في رحلة إصلاح عقود الإيجار، إلا أنه ليس نهاية المعركة”. “يبدو أنه من المرجح أن يتم استئناف هذا القرار، وقد تكون النتيجة مختلفة.”
وحتى لو حكمت المحكمة لصالح المستأجرين مرة أخرى، فإن الاستئناف قد يؤخر عملية إصلاح عقد الإيجار لعدة أشهر.
يعتقد الناشط هاري سكوفين أن الحكومة يجب أن تتفاعل الآن بسرعة وتفي بوعدها في بيانها بإنهاء حق الإيجار.
لينز دارلينجتون , العضو المنتدب ومؤسس خدمة تمديد الإيجار Homehold
ويقول: “إن قرار المحكمة العليا يجب أن يشجع الحكومة على التحرك ليس بشكل أسرع فحسب، بل إلى أبعد من ذلك”.
“لا يقتصر الأمر على مطالبات رسوم الخدمة التعسفية من أصحاب الأحرار الجشعين الذين يقتلون المستأجرين وسوق الشقق، بل إن التلاعب في إيجارات الأراضي هو ما يفعله أيضًا.”
مع ذلك، يقول أصحاب الملكية الحرة إن إصلاحات حقوق الإيجار من شأنها أن تنتهك العقود التي أبرموها، وتقوض الثقة في سوق العقارات وتخلق حالة من عدم اليقين بشأن العقارات الحالية المملوكة لشركات مثل صناديق التقاعد.
وقال متحدث باسم جمعية التملك الحر السكنية: “إن حقوق الملكية وقانون العقود هي المحركات الأساسية لثقة المستثمرين المحليين والعالميين في المملكة المتحدة.
“يفتح هذا الحكم الباب أمام الحكومة للتدخل في أسواق تتجاوز بكثير قطاع الإيجار، وهو خطر من شأنه أن يقوض بشكل خطير سمعة المملكة المتحدة كوجهة للأعمال التجارية.
“في الوقت الذي يسعى فيه وزير الخزانة للحصول على 50 مليار جنيه استرليني من الاستثمارات الداخلية من صناديق المعاشات التقاعدية، فإن الحكومة تخلق قدرًا كبيرًا من عدم اليقين حول سلامة الأصول الحالية التي يبلغ مجموعها 31 مليار جنيه استرليني في قطاع الإيجار.”
متى تصبح إصلاحات الإيجار حقيقة واقعة؟
في حين تم إقرار قانون إصلاح عقود الإيجار والتملك الحر لعام 2024 قبل عام ونصف، فإن العديد من التغييرات التي سيتم سنها لم يتم تنفيذها بعد.
الشيء الوحيد الذي تغير بالفعل هو أنه في فبراير 2025، تم إلغاء شرط أن يعيش المستأجر في ممتلكاته لمدة عامين قبل أن يتمكن من مطالبة المالك الحر بتمديد عقد الإيجار.
ومع ذلك، فإن إصلاحات رسوم الخدمة وتكلفة تمديد عقود الإيجار سوف تستغرق وقتا أطول حتى تدخل حيز التنفيذ.
وقالت الحكومة إنها بحاجة إلى استكمال المزيد من المشاورات بشأن المعدلات والنسب المئوية المستخدمة لحساب تكلفة تمديد عقد الإيجار قبل أن يحدث ذلك.
يقول دارلينجتون: “فقط بمجرد تحديد هذه المعدلات، سيعرف المستأجرون ما إذا كان تمديد عقد الإيجار الخاص بهم سيكون أرخص – وبالنسبة للبعض قد يكون أكثر تكلفة”، أضاف دارلينجتون.
التغيير قادم: حكم المحكمة العليا يعد فوزاً للمستأجرين في بريطانيا البالغ عددهم 4.5 مليون
ودعا الحكومة إلى إطلاق هذه المشاورة “دون تأخير”.
هناك أيضًا أجزاء أخرى مما يُعرف بالتشريعات “الثانوية” التي يجب إقرارها قبل تفعيل الإصلاحات.
ووفقا لتحالف أصحاب المنازل، فإن هذه العملية سوف تستغرق “سنوات، وليس أشهر”.
ماذا تتضمن إصلاحات الإيجار أيضًا؟
ومن بين الإصلاحات الأخرى المقترحة في القانون اقتراح إزالة ما يعرف بـ “قيمة الزواج”.
قيمة الزواج هي الزيادة في قيمة الممتلكات المستأجرة نتيجة لتمديد عقد الإيجار.
وبعبارة أخرى، إنها المنفعة المالية التي تنتج عن دمج جزء من مصالح المالك الحر والمستأجر، ومن هنا جاء مصطلح “الزواج”.
وبموجب القانون الحالي، عندما تتجاوز مدة عقد الإيجار غير المنتهية 80 عامًا، لا يتم دفع أي قيمة زواج.
ومع ذلك، عندما ينخفض عقد الإيجار إلى أقل من 80 عامًا، يجب تقسيم قيمة الزواج بنسبة 50:50 مع المالك الحر.
هناك أيضًا بند لتحديد سقف للإيجار الأرضي في حسابات تمديد عقد الإيجار. يتعين على العديد من المستأجرين دفع إيجار الأرض كل عام للمالك الحر. هذه ضريبة يتم فرضها لتعكس أن المستأجرين لا يمتلكون الأرض التي بنيت عليها ممتلكاتهم.
يحظر قانون إصلاح المستأجر (إيجار الأرض) فرض إيجار الأرض على عقود الإيجار الجديدة للمنازل المشتراة بعد 30 يونيو 2022.
ومع ذلك، لا ينطبق هذا على عقود الإيجار الحالية، بما في ذلك تلك التي تنتقل من مالك إلى آخر عند بيع العقار.
بعض عقود الإيجار لها إيجارات أرضية ترتفع بمعدل ينذر بالخطر، وأحيانا مئات الجنيهات سنويا.
في الوقت الحاضر، عندما يقوم المستأجر بتمديد عقد الإيجار، يجب عليه دفع مبلغ من المال “لشراء” هذا الإيجار الأرضي المستقبلي وسيجعل القانون هذا أرخص من خلال وضع حد أقصى لإيجار الأرض في الحساب بنسبة 0.1 في المائة من قيمة الشقة.
وسيسعى القانون أيضًا إلى تغيير معايير التأهيل لمنح المزيد من المستأجرين الحق في تولي إدارة المبنى الخاص بهم.
وينبغي لها أيضًا أن تخلق قدرًا أكبر من الشفافية بشأن رسوم الخدمة وتمنح المستأجرين حقًا جديدًا في طلب معلومات حول رسوم الخدمة وإدارة مبانيهم ورسوم الإدارة وعمولات التأمين على المباني.
كما أنه سيزيل الافتراض القائل بأن المستأجرين يدفعون التكاليف القانونية لمالكهم عند الاعتراض على الممارسات السيئة ويمنحهم حقًا جديدًا للتقدم بطلب للمطالبة بتكاليفهم القانونية من مالكهم.
هل من الممكن إلغاء عقد الإيجار بالكامل؟
وفي مارس/آذار، نشرت الحكومة ورقة بيضاء قالت فيها إنها تعتزم حظر بيع الشقق الجديدة المستأجرة في إنجلترا وويلز.
ووصف وزير الإسكان ماثيو بينيكوك النظام بأنه “إقطاعي” بينما أعلن عن خطط للانتقال إلى نظام الملكية المشتركة، وهو النظام القياسي بالفعل لأصحاب الشقق في اسكتلندا وأجزاء أخرى من العالم.
في هذا النظام، يمتلك كل مالك شقة التملك الحر لمنزله ويشارك في ملكية المبنى والأرض التي يقع عليها مع جميع المالكين الآخرين من خلال عضوية “جمعية الملكية المشتركة”.
وقالت الحكومة إنها تخطط لجعل الولاية المشتركة هي الولاية الافتراضية بحلول نهاية فترة البرلمان الحالي في عام 2029.
وكانت قد قالت إنها ستنشر مشروع قانون بهذا الشأن بحلول نهاية عام 2025، لكن هذا لم يحدث بعد.