كشفت بيانات جديدة أن أسعار العقارات في جميع أنحاء جنوب إنجلترا انخفضت خلال العام الماضي.
انخفضت الأسعار المطلوبة في لندن والجنوب الشرقي والجنوب الغربي وشرق إنجلترا مع تراجع ثقة المشتري، وفقًا لبوابة العقارات Rightmove.
وقد استفاد أصحاب هذه المنازل من النمو القوي على مدى العقدين الماضيين، ولكن قيمتها تنخفض الآن بفضل انخفاض الثقة في الاقتصاد، وارتفاع تكاليف الرهن العقاري والمخاوف بشأن التدابير العقارية الجديدة في ميزانية نوفمبر.
وفي لندن، انخفضت الأسعار بنسبة 1.4 في المائة خلال العام حتى تشرين الأول (أكتوبر)، وهو أكبر انخفاض في جميع أنحاء البلاد.
يقوم البائعون في الجنوب الشرقي بإدراج عقاراتهم مقابل 0.8 في المائة أقل مما كان عليه هذا الوقت من العام الماضي بينما انخفضت الأسعار المطلوبة في الجنوب الغربي بنسبة 1 في المائة. وفي شرق إنجلترا، انخفضت الأسعار بنسبة 0.6 في المائة، بحسب رايت موف.
يقيس Rightmove متوسط سعر المنازل المدرجة حديثًا، ولكن يضطر بعض أصحاب المنازل إلى خفض الأسعار بعد إدراجهم الأولي عندما لا يتم بيع العقارات.
لقد ضربت الخيارات العقارية الواسعة وزيادة رسوم الدمغة في أبريل سوق العقارات الجنوبية
لماذا يتعثر سوق الإسكان الجنوبي؟
وقد وصل مخزون المساكن في السوق إلى أعلى مستوى له منذ عقد من الزمن، وفقا لشركة Rightmove، مع مستويات أعلى في الجنوب.
وهذا يعني أنه سوق للمشترين، وبالتالي فإن أولئك الذين هم على استعداد لاتخاذ خطوة وسط كل حالة عدم اليقين قادرون على التفاوض بجد على السعر.
بالإضافة إلى ذلك، شهد شهر أبريل نهاية عطلة رسوم الدمغة. وتم تخفيض العتبات التي يتم عندها دفع رسوم الدمغة، لذا يتعين على المزيد من الأسر الآن تسليم آلاف الجنيهات إلى جابي الضرائب عند شراء ممتلكاتهم.
وقالت رايت موف إنه نظرًا لأن أسعار الأسر في الجنوب عادة ما تكون أعلى، فإن نهاية العطلة أثرت بشكل خاص على المشترين الجنوبيين بشدة.
بالإضافة إلى ذلك، فإن قدرة المشتري على تحمل التكاليف تمتد بشكل خاص في الجنوب حيث تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع، لذا يضطر البائعون إلى إدراج منازلهم بشكل واقعي لإغراء شركات نقل المنازل المرهقة.
يوضح مارك فون غروندير، مدير شركة Benham and Reeves العقارية في لندن: “على الرغم من أن هناك بالتأكيد الكثير من الاهتمام الأولي في لندن، إلا أننا لا نرى الكثير من المشترين يلتزمون بالشراء”.
“لقد كانت معدلات الرهن العقاري تتجه نحو الانخفاض إلى حد كبير منذ أن بدأ سعر الفائدة الأساسي في الاستقرار والانخفاض، ولكن التضخم المرتفع العنيد يستمر في تأخير وتيرة التخفيضات التي كان يأملها الكثيرون حتى الآن. وقد ترك هذا بعض المشترين في حالة انتظار، في انتظار علامات أوضح على القدرة المستدامة على تحمل التكاليف قبل الالتزام.
وفي حين أن الأسعار تعززت في العام الماضي من خلال تخفيضات أسعار الفائدة، فقد شهد هذا العام انخفاض أسعار الفائدة بوتيرة أبطأ من المتوقع مع ارتفاع معدل التضخم إلى 3.8 في المائة.
كشفت شركة Rightmove أن أسعار العقارات في جميع أنحاء البلاد انخفضت بنسبة 0.1 في المائة خلال العام حتى أكتوبر.
ومع ذلك، ارتفعت أسعار الإدراج بنسبة 0.3 في المائة فقط على أساس شهري لتصل إلى 371.422 جنيهًا إسترلينيًا.
وعادة ما يستفيد شهر أكتوبر من ارتفاع الأسعار في الخريف بنسبة 1.1 في المائة في المتوسط، حيث تنتعش السوق من أشهر الصيف الأكثر هدوءا، ويحرص البعض على الوصول إلى منزل جديد قبل عيد الميلاد. ومع ذلك، فقد شهد هذا العام ارتفاعًا أقل حدة بسبب العدد الكبير من المنازل المعروضة للبيع.
في حين أن الأسعار في هذا الوقت من العام الماضي قد تعززت من خلال خفض سعر الفائدة الأساسي من قبل بنك إنجلترا مما عزز ثقة المشتري وأثار النشاط، فإن ثقة المشتري ببساطة ليست موجودة هذا العام مما أدى إلى ركود السوق.
يقول ناثان إيمرسون، الرئيس التنفيذي في هيئة الصناعة بروبرتيمارك: “يعكس التباطؤ الشهري سوقًا يتشكل من الحذر وحساسية الأسعار وعدم اليقين السياسي قبل ميزانية الخريف”.
وقال: “إن التحديات المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، واختيار العقارات المرتفع، وتأثير التغييرات الأخيرة في رسوم الدمغة تؤثر بشكل واضح على ثقة المشترين والبائعين على حد سواء، خاصة في جنوب إنجلترا”.
“يقوم وكلاؤنا الأعضاء بالإبلاغ عن اتجاهات مماثلة على أرض الواقع، حيث يتعين على المشترين والبائعين الملتزمين التصرف بشكل حاسم والأسعار التنافسية لتحقيق النتائج.”
بين عدم وجود حركة من جانب لجنة السياسة النقدية التابعة لبنك إنجلترا والشائعات المتعلقة بالضرائب العقارية التي تنتشر قبل ميزانية المستشارة راشيل ريفز، يجلس المشترون على الهامش.
كما استقرت معدلات الرهن العقاري، الأمر الذي أدى إلى إبعاد المشترين المرهقين الذين كانوا يأملون في الحصول على شروط اقتراض أكثر ملاءمة.
ويتسبب هذا النقص في النشاط – إلى جانب المستوى المرتفع من المساكن المعروضة للبيع على مدار عقد من الزمن – في ارتفاع الأسعار.
وقالت كولين بابكوك، خبيرة العقارات في Rightmove: “إننا نشهد مستوى عالٍ من اختيار العقارات للمشترين على مدى عقد من الزمن، مما يعني أن البائعين الجادين في البيع كان عليهم الاعتراف بقدرتهم التسعيرية المحدودة والتخفيف من توقعاتهم بشأن الأسعار”.
“بالإضافة إلى ذلك، فإن التكهنات بأن الميزانية قد تزيد من تكلفة شراء أو امتلاك عقار في الطرف الأعلى من السوق، قد أعطت بعض شركات النقل، خاصة في جنوب إنجلترا، سببًا للانتظار ورؤية ما سيتم الإعلان عنه في الميزانية.”
وشهدت المناطق في بقية أنحاء البلاد نموا أقوى – وكان أعلى ارتفاع بنسبة 1.9 في المائة على أساس سنوي في كل من الشمال الغربي ويوركشاير وهامبر – لكن المناطق الجنوبية جرت البلاد إلى انخفاض في الأسعار.
شائعات الميزانية تتسبب في تأجيل المشترين
لا شك أن الشائعات المنتشرة حول الضرائب العقارية المحتملة التي قد تعلنها راشيل ريفز الشهر المقبل ستؤدي بلا شك إلى تأجيل المشترين لتحركاتهم، مما يؤدي إلى ركود أسعار المنازل.
يمكن للمستشار أن يعلن عن نظام شامل لرسوم الدمغة ويستبدلها بضريبة الأملاك أو حتى يسمح للمشترين بتوزيع مدفوعات رسوم الدمغة على مدى عدة سنوات.
يضيف فون غروندير من بنهام وريفز: “يمكن أيضًا أن يُعزى قدر كبير من التردد الحالي إلى ميزانية الخريف القادمة، حيث يفضل العديد من المشترين انتظار الوضوح بشأن الضرائب والسياسة الاقتصادية الأوسع قبل التصرف”.
بمجرد انتهاء حالة عدم اليقين هذه، نتوقع أن تتسارع وتيرة السوق. قد تكون لندن متأخرة عن بقية البلاد في الوقت الحالي، لكن التاريخ يظهر أنها تميل إلى التفوق في الأداء بمجرد تزايد الزخم، ونتوقع أن يعود هذا النمط مع تعزيز الثقة.
ومن غير المرجح أن تبدأ أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الانخفاض حتى 26 تشرين الثاني (نوفمبر) أيضًا، حيث يظل المقرضون حذرين.
يقول مات سميث، من Rightmove: “حتى الميزانية، من المرجح أن نشهد سوقًا هادئًا للغاية مع تحولات قليلة في أسعار الفائدة، حيث ينتظر المقرضون لمعرفة مدى تأثرهم بأي إعلانات سياسية.
“متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وخاصة أسعار الفائدة الثابتة لمدة عامين، لا تزال أقل مما كانت عليه قبل عام. وإلى جانب أسعار المنازل الثابتة ومعايير الإقراض المحسنة، قد يجد العديد من شركات نقل المنازل أن قدرتهم على تحمل التكاليف قد تحسنت بشكل ملحوظ مقارنة بالعام الماضي.